Aannemingsovereenkomst: wie zorgt voor de bouwvergunning?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt. Opdrachtgever sluit een aannemingsovereenkomst met betrekking tot de bouw van een drijvend boothuis. Voor het ontwerp van het boothuis schakelt de aannemer een architect in. Voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst doet de architect – op verzoek van de aannemer – navraag bij de gemeente of er een bouwvergunning nodig is. Het antwoord van de gemeente ambtenaar is: nee.

Na de bouw van het boothuis gaat de gemeente tot handhaving over, omdat het boothuis in strijd met het bestemmingsplan en zonder bouwvergunning is aangebracht. Het boothuis wordt verwijderd. De aannemer claimt vervolgens de deels onbetaald gebleven aanneemsom. Opdrachtgever is echter van mening dat hij de aannemingsovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan (lees: hij beroept zich op dwaling) omdat de aannemer voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst medegedeeld heeft dat de architect telefonisch contact met de gemeente heeft gehad en dat de gemeente aangegeven heeft dat geen bouwvergunning was vereist. Volgens opdrachtgever was het informeren naar de noodzaak van een bouwvergunning onderdeel van de opdracht van de aannemer, waarbij opdrachtgever verwijst naar het onderdeel “architectkosten” in de aannemingsovereenkomst.

Het Hof is van oordeel dat eerst de aannemingsovereenkomst nader bekeken moet worden voordat beoordeeld kan worden of opdrachtgever zich met succes op dwaling kan beroepen. 

Volgens de aannemingsovereenkomst behoren tot de kosten die met de bouw van het boothuis gemoeid zijn onder meer de volgende kosten:

“’Architectkosten

Door het architectenbureau is een ontwerptekening gemaakt, verder worden door het architectenbureau de te maken werktekeningen van de aannemer gecontroleerd en beoordeeld. Verder eventueel benodigd overleg met de gemeente e.d.”.

Daarnaast zijn op de aannemingsovereenkomst de Metaalunievoorwaarden van toepassing. Artikel 9 van deze voorwaarden vermeldt het volgende:

“Opdrachtgever moet ervoor zorgen dat alle vergunningen, ontheffingen en andere beschikkingen die noodzakelijk zijn om het werk uit te voeren tijdig zijn verkregen”.

Het Hof is van oordeel dat de zinsnede “eventueel benodigd overleg met de gemeente e.d.” niet betekent dat de aannemer hiermee de verplichting op zich heeft genomen om via de architect bij de gemeente te informeren naar de noodzaak van een bouwvergunning. Volgens het Hof ziet het overleg met de gemeente op overleg inzake het voldoen aan eventuele (welstands)eisen die de gemeente stelt, oftewel op de uitvoeringsfase van de aannemingsovereenkomst. Daarnaast geldt dat opdrachtgever op grond van artikel 9 van de Metaalunievoorwaarden zelf voor de benodigde vergunningen dient zorg te dragen.

Het beroep op dwaling slaagt dus niet. Het Hof is van oordeel dat het beroep op dwaling – gelet op de inhoud en uitleg van de aannemingsovereenkomst – voor rekening van opdrachtgever moet blijven. De aannemer fungeerde slechts als “doorgeefluik” voor het architectenbureau en de achteraf onjuist gebleken mededeling van de aannemer (lees: dat geen bouwvergunning was vereist) levert geen tekortkoming van de aannemer op. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van de benodigde vergunningen lag op grond van de Metaalunievoorwaarden bij opdrachtgever zelf. Opdrachtgever had dus zelf navraag bij de gemeente moeten doen of inderdaad geen bouwvergunning was vereist.

Voorwaarden zoals de Metaalunievoorwaarden worden veelvuldig door aannemers toegepast. Voor opdrachtgevers is het dus goed om te weten dat zij in beginsel verantwoordelijk zijn voor het tijdig verkrijgen van vergunningen die voor het werk nodig zijn. Is dat niet de bedoeling dan is het zaak om daar in de aannemingsovereenkomst concrete afspraken over te maken. Daarbij is, zoals blijkt uit deze uitspraak, zorgvuldigheid geboden.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Download PDF