Aanwijzing nader te noemen meester: wat zijn de eisen?

De naam van de meester dient tijdig en zonder voorbehoud te worden genoemd. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A sluit een koopovereenkomst met B met betrekking tot een onroerende zaak, waarbij B optreedt “voor zich of nader te noemen meester”. Dit gebeurt wel vaker bij de koop van onroerende zaken. Op de dag van de levering noemt B in de concept leveringsakte de naam van de meester, te weten C. De levering vindt vervolgens aan C plaats. Na verloop van tijd start A een procedure bij de Rechtbank Amsterdam waarin hij aanspraak maakt op boetes vanwege schending van contractuele verplichtingen. Daarbij is de vordering van A primair gericht tegen B en subsidiair tegen C.

Vervolgens rijst de vraag of B de naam van C tijdig en zonder voorbehoud heeft genoemd. Zo niet dan moet B geacht worden de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam is van oordeel dat voor het zonder voorbehoud noemen van de meester een in voldoende duidelijke bewoordingen gedane mededeling is vereist. De enkele vermelding van de naam van de meester in de concept leveringsakte is daarvoor onvoldoende, aldus het Hof. De Hoge Raad laat dit in stand.

Daarnaast overweegt het Hof dat niet is gebleken dat de rol van C van meet af aan zo duidelijk was voor A dat A zich niet in redelijkheid op het ontbreken van de aanwijzing van de meester zou kunnen beroepen. Ook speelt volgens het Hof mee dat A maar zeer kort de tijd had om de concept leveringsakte te bestuderen, gelet op het belang van A om tijdig te weten jegens wie hij is gebonden en van wie hij nakoming kan vorderen. Ook deze overwegingen worden door de Hoge Raad in stand gelaten.

Uit de uitspraak blijkt dat het voor kopers van onroerende zaken die kopen “voor zich of nader te noemen meester” van belang is om tijdig duidelijkheid te verschaffen over de naam van de uiteindelijke koper, bijvoorbeeld door de verkoper in een begeleidende brief te wijzen op (de wijziging in) de identiteit van de koper. Daarbij is het aan te raden om over de aanwijzing van de meester goede afspraken in de koopovereenkomst te maken. De wet bepaalt namelijk dat aanwijzing “binnen redelijke termijn” dient plaats te vinden en dat is voer voor discussie.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Download PDF