As is where is: hoe ver gaat dat?

Regelmatig wordt er bij koop van vastgoed een as is where is clausule opgenomen. Wat betekent deze clausule en wat is de reikwijdte?  

As is where is

Een as is where is clausule houdt kort gezegd in dat koper het verkochte aanvaardt in de toestand waarin het verkochte zich ten tijde van de koop bevindt (juridisch, fiscaal, technisch) en dat verkoper weinig tot geen garanties geeft met betrekking tot het verkochte. Vaak denken verkopers dat ze hiermee vrijgepleit zijn, maar de vraag is: houdt deze clausule altijd stand? Dit kwam aan de orde in een zaak die speelde bij de rechtbank Noord-Holland.

Casus

In deze zaak werd een appartementsrecht verkocht dat door verkoper was verbouwd tot drie zelfstandige objecten. Tijdens het opmaken van de koopovereenkomst werd door verkoper en koper gediscussieerd over de opname van een as is where is clausule. Koper vond dit niet nodig (staat verkoper niet achter de verbouwing?) maar verkoper stond erop dat de clausule werd opgenomen, omdat het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt 100 jaar oud is. Ook zou koper alle bonnetjes en garanties van de verbouwing ontvangen, aldus verkoper. Uiteindelijk bleef de clausule gehandhaafd.

Voorafgaand aan de levering bleek echter dat verkoper geen toestemming aan de VvE had gevraagd voor de verbouwing. Dat had op grond van de reglementen wel gemoeten. De VvE liet dan ook weten dat zij de vergadering zou gaan verzoeken om de verbouwing ongedaan te maken.

Dit was voor koper reden om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen op grond van dwaling. Immers, had koper geweten dat er geen toestemming voor de verbouwing was verleend, dan was hij de koopovereenkomst niet aangegaan. Koper kocht het appartementsrecht als belegging en dus was het van groot belang dat er drie zelfstandige (huur)objecten zouden zijn.

Beroep op as is where is clausule

Verkoper verweert zich en doet daarbij een beroep op de as is where is clausule. Oftewel, koper heeft het appartement aanvaard in de juridische, fiscale en technische toestand waarin het zich ten tijde van de koop bevond en dus moet koper de koopovereenkomst nakomen. Houdt dit stand? Nee.

Uitleg rechter

De rechtbank Noord-Holland is van oordeel dat de as is where is clausule in dit geval beperkt moet worden uitgelegd. Daarbij wordt met name waarde gehecht aan wat verkoper over de reden voor opname van de clausule heeft gecommuniceerd: het pand is 100 jaar oud en koper krijgt alle bonnen en garanties van de verbouwing. Daaruit heeft koper volgens de rechtbank mogen begrijpen dat verkoper alleen met betrekking tot de fysieke eigenschappen van het appartement een beroep op de clausule zou kunnen doen. Oftewel, de clausule beperkt zich tot de fysieke eigenschappen.

Uitkomst

Het beroep van verkoper op de as is where is clausule hield dus geen stand. Daarmee kwam de vraag aan de orde of koper de koopovereenkomst terecht op grond van dwaling buitengerechtelijk heeft vernietigd. Het antwoord is: ja.

Verkoper had als lid van de VvE moeten weten dat voor de verbouwing toestemming van de VvE was vereist. Door te verzwijgen dat deze toestemming niet was verleend, heeft verkoper koper op het verkeerde been gezet en heeft koper gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland laat zien dat opname van een as is where is clausule niet betekent dat verkoper hier zonder meer een beroep op kan doen. Dit zal uiteindelijk afhangen van de vraag wat een redelijke uitleg van de clausule is en die uitleg kan in sommige gevallen in het nadeel van verkoper uitvallen.

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies nodig heeft, neem gerust contact op.