Berichten

, , , , , ,

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stelt koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Verhuurder lijdt schade door politie optreden tegen huurder. Wie draagt schade?

indexAls schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, is de Staat in beginsel aansprakelijk voor de door verhuurder geleden schade. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. In 2012 doet de politie een inval in het gehuurde, waarbij drugs worden aangetroffen. De huurder is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld. Bij de inval is schade veroorzaakt aan de pui van het gehuurde.

In eerste aanleg is de Staat veroordeeld tot vergoeding van de door verhuurder geleden schade. Tegen dit vonnis is de Staat in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof stelt voorop dat een andere verdeling van de schade kan plaatsvinden, of de vergoedingsplicht geheel kan vervallen of in stand kan blijven, indien “de billijkheid dit eist wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of de andere omstandigheden van het geval” (de billijkheidscorrectie).

Daarnaast bepaalt artikel 6:101 lid 2 BW dat wanneer het schade betreft die is toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde houdt (zoals bij huur), de omstandigheden die aan de derde kunnen worden toegerekend, worden toegerekend aan de benadeelde.

Wanneer de huurder de benadeelde zou zijn geweest, had de Staat hem 100% eigen schuld kunnen tegenwerpen ter afwering van zijn schadevergoedingsplicht. De Staat verbindt daaraan de conclusie dat er voor toepassing van de billijkheidscorrectie die ertoe leidt dat de Staat toch enige schade moet vergoeden, geen ruimte meer is. Ter onderbouwing voert de Staat aan dat uit artikel 6:101 lid 2 BW volgt dat er in het kader van de billijkheidscorrectie geen omstandigheden aan de zijde van de benadeelde (meer) mogen worden meegewogen. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof wijst erop dat ook “andere omstandigheden van het geval” bij de billijkheidscorrectie een rol mogen spelen, zoals in dit geval de omstandigheid dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van het gedrag van zijn huurder, of de keuze voor een bepaalde huurder. Op basis hiervan komt het Hof tot het oordeel dat er een billijkheidscorrectie van 100% moet worden toegepast, oftewel dat de Staat alle schade dient te dragen.

Dit oordeel doet recht aan het uitgangspunt dat schade die buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het in ieder geval goed om te weten dat zij in dit soort gevallen hun schade vergoed krijgen en niet de dupe worden van het gedrag van hun huurder.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Seminar Asbest en aansprakelijkheid

Wat is de laatste stand van zaken op het gebied van de wet en regelgeving met betrekking tot asbest en wat zijn de nieuwe (komende) ontwikkelingen?

Hoe ziet de asbestketen eruit?

Hoe voorts om te gaan met asbest in een door u verhuurde/gehuurde ruimte en waarvoor bent u of is uw verhuurder aansprakelijk?

Al deze vragen (en meer) worden beantwoord ten tijde van het seminar “Asbest en aansprakelijkheid” dat wordt georganiseerd door Koender & Partners Legal en M2 Advocaten.

Er worden twee (dezelfde) seminars georganiseerd. Meld u nu aan, zie hier voor meer info:

Locatie Amsterdam op 20 maart 2014: info@m2advocaten.nl

Locatie Jaarsveld (Utrecht) op 10 april 2014: map@koenders-partners.nl

Deelname is kosteloos.

Tot ziens!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

,

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.

,

Onrechtmatige overheidsdaad: De weg naar de rechter wordt eenvoudiger

Besluiten van de overheid kunnen grote schade veroorzaken. Stel, een eigenaar dient een aanvraag in voor een bouwvergunning[1] om een perceel te bebouwen met 4 prachtige woningen. Voor de woningen is veel belangstelling. Aspirant-kopers hebben er gemiddeld  € 450.000,- per woning voor over, mits er binnen afzienbare tijd een definitieve bouwvergunning is.  De gemeente weigert de bouwvergunning echter. Na jaren procederen blijkt dat de gemeente de bouwvergunning toch had moeten verlenen. De geïnteresseerden zijn inmiddels afgehaakt. Nieuwe belangstellenden hebben er inmiddels slechts € 300.000,- per woning voor over, wat een schadepost oplevert van € 600.000,- plus vertragingsrente over de niet eerder ontvangen koopsommen. Een enorme schadepost dus voor de betreffende eigenaar. Hoe kan die zijn schade verhalen? Sinds 1 juli 2013 is dat er eenvoudiger op geworden.

Oude situatie

Tot 1 juli 2013 waren er verschillende mogelijkheden om schade vanwege een onrechtmatig besluit te eisen. Deze mogelijkheden liepen door elkaar heen en zorgden voor de nodige procedurele verwarring. Zo was het mogelijk om op grond van 8:73 Awb bij de bestuursrechter te verzoeken om een schadevergoeding vast te stellen nadat een onrechtmatig besluit was vernietigd. Ook was het mogelijk dat de overheid zelf al een besluit had genomen over de schadevergoeding. Daartegen was dan bezwaar en beroep mogelijk (het zogenaamde schadebesluit). Daarnaast was het ook mogelijk om bezwaar en beroep aan te tekenen tegen een besluit waar geen schadevergoeding in was toegekend (het zogenaamde onzuivere schadebesluit). Tot slot was het ook mogelijk om schadevergoeding bij de burgerlijke rechter te vorderen. Al deze mogelijkheden konden deels tegelijkertijd worden benut, maar soms ook weer niet, wat tot veel misverstanden heeft geleid.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt het een stuk eenvoudiger. Per 1 juli 2013 is er een nieuwe wet in werking getreden die ervoor zorgt dat de weg naar de rechter gemakkelijker gangbaar is. In principe worden alle zaken waarin de overheid wordt aangesproken vanwege een onrechtmatig besluit door de burgerlijke rechter behandeld. Als de schadevordering ten hoogste € 25.000,- bedraagt kan een benadeelde partij de schadevergoeding ook bij de bestuursrechter vragen. Deze regel is om te voorkomen dat voor een relatief kleine schadevergoeding de benadeelde partij bij twee rechters moet procederen.

In het hiervoor geschetste geval  is de weg duidelijk. De eigenaar kan zich melden bij de burgerlijke rechter indien hij de overheid aansprakelijk wil stellen voor het ten onrechte weigeren van de bouwvergunning.

Het is nu duidelijk bij welke rechter een benadeelde terecht kan, maar hoe wordt getoetst of een besluit onrechtmatig is en welke schade daardoor veroorzaakt is? Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Tegenwoordig omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen