Berichten

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

, ,

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

Strijd om koopzondagen voortaan alleen binnen de gemeente

Koopzondagen zijn al jaren een heet hangijzer in zowel de politiek als in winkelend Nederland. Er is veel discussie over de vraag hoeveel koopzondagen mogen worden toegestaan. Er is natuurlijk de culturele strijd tussen aanhangers van de zondagsrust en zij die vinden dat zondagsrust ook winkelen inhoudt. Ook tussen winkeliers zijn er echter verschillende opvattingen over de koopzondag. Kleine winkeliers vinden het te veel gevraagd om ook op zondag open te zijn, andere winkeliers vinden het juist een must om ook op zondag klanten te kunnen ontvangen.

De stand van zaken is nu als volgt. Artikel 2 van de Winkeltijdenwet verbiedt dat er mag worden gewinkeld op zon- en feestdagen. Gemeenten mogen voor maximaal 12 dagen per jaar van dit verbod een ontheffing verlenen (art. 3 lid 1 Winkeltijdenwet). Gemeenten mogen zelfs een ontheffing verlenen voor alle zon- en feestdagen, indien het betreffende gebied een substantiële aantrekkingskracht heeft op toeristen, waarbij de aantrekkingskracht niet mag worden veroorzaakt doordat de winkels zijn geopend (Art. 3 lid 3 sub a Winkeltijdenwet). Dit is de zogenaamde “Toerismebepaling”, die veel discussie heeft veroorzaakt. Sommige gemeenten verleenden een algehele vrijstelling, terwijl het maar de vraag was of er daadwerkelijk veel toeristen op die gemeenten af kwamen.

Een initiatiefwetsvoorstel van D66 en Groen Links maakt een einde aan dit systeem. De Toerismebepaling wordt opgeheven, en er wordt simpelweg bepaald dat de gemeenten zelf mogen beslissen of dan wel hoeveel koopzondagen worden toegestaan. Deze wet werd op 30 oktober 2012 aangenomen door de Tweede Kamer en onlangs op 28 mei 2013 ging ook de Eerste Kamer akkoord. Wanneer de wet ingaat is nog niet bekend.

Dit alles betekent nog niet dat de slag om de koopzondagen voorbij is. Het strijdtoneel verplaatst zich nu alleen exclusief naar het lokale niveau. Het gemeentebestuur en de raadsleden zullen nog steeds een afweging moeten maken of zij koopzondagen gaan toestaan en zo ja hoe vaak en in welke gebieden.

Belangrijke beslispunt is dan ook of alle winkels zondag open mogen zijn of slechts een selectie. Grote vraag is in dat geval hoe de koopzondagen dan verdeeld moeten worden. Gebeurt dit via een loting, en zo ja voor hoe lang dan en hoe voorkom je dat niet steeds dezelfde partijen naast het net vissen? Of houdt je als gemeente een zogenaamde “beauty contest”, waarbij er volgens een aantal criteria wordt gekozen voor de winkels die zondag open mogen zijn. Maar welke criteria dan?

Discussies over koopzondagen blijven voortduren. In Tilburg zijn recentelijk diverse rechtszaken geweest tussen gemeente en winkeliers vanwege onenigheid over koopzondagen, waarbij forse boetes zijn opgelegd. In de gemeenteraad van Haarlemmermeer is deze maand een hoogoplopende discussie geweest over de vraag of de winkels ook op zondagochtend open mochten zijn. Uiteindelijk is het er met pijn en moeite doorheen gekomen, maar het college stond op omvallen.

Kortom, dit onderwerp zorgt nog voor veel beroering en er zijn genoeg vragen over voor de lokale politiek om te beantwoorden. De strijd om de koopzondagen is nog lang niet voorbij.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, ,

Durf het aan om kennis te delen!

banner met medewerkers van m2 advocaten

 

Dit advies aan collega-advocaten en eigenlijk alle dienstverleners geven Ginio Beij en Michel Visser in het blogje dat zij hebben geschreven op de website voor het Centrum voor Postacademisch Juridisch Onderwijs (CPO). Lees dit blogje hier.

Het CPO is een onderwijsinstituut dat verbonden is aan de Radboud Universiteit van Nijmegen. Onder het motto “Verder denken, scherper zijn” heeft het CPO enkele docenten verzocht om een blog te schrijven.  Een verwijzing naar deze blogjes is ook opgenomen in de brochure van het CPO.

Ginio en Michel zijn als docent verbonden aan het CPO. Zij geven de cursussen ‘Gebreken in het huurrecht’  (18 juni 2013) en ‘Renovatie in het huurrecht’  (10 oktober 2013). Marius Rijntjes geeft op 19 november 2013 de cursus ‘Burenrecht’. Indien u zich wil opgeven en/of meer informatie wil over deze cursussen, zie hieronder de volgende links:

Cursussen CPO:

18 juni 2013:                      Gebreken in het huurrecht’, Ginio Beij en Michel Visser;

10 oktober 2013:             Renovatie in het huurrecht’, Ginio Beij en Michel Visser;

19 november 2013:        ‘Burenrecht’, Marius Rijntjes

Voor vragen of informatie:

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Ginio Beij in voorlichtingsfilm Vrije Universiteit voor toekomstige rechtenstudenten

De Vrije Universiteit Amsterdam (VU) heeft onlangs een nieuwe voorlichtingsfilm gemaakt voor nieuwe studenten van de faculteit Rechtsgeleerdheid. Ginio Beij, advocaat bij M2 en oud-student van de VU, werd gevraagd of hij hieraan mee wilde werken. Hij was daar uiteraard toe bereid en legde met genoegen aan de toekomstige VU-studenten uit waarom hij op de VU zo goed is voorbereid op zijn loopbaan als advocaat. Het resultaat is hieronder te zien (Beij vanaf 1:27):