Berichten

, , , , ,

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

ontbijt op bed

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar beleid er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, ,

Bed & Breakfast; Een gespreid bedje?

De florerende toeristenindustrie zorgt er voor dat er in Amsterdam een nijpend tekort is aan (hotel)kamers. Er wordt een nieuw mega hotel gebouwd op de Zuid-As, maar zelfs als dat voltooid is, is het de vraag of er dan genoeg overnachtingsplekken zijn. Vergelijkbare situaties spelen in andere steden en regio’s. Het ene na het andere pension of boetiekhotel wordt geopend, en er wordt goud geld verdient aan het tekort.

Stel, u hebt een kamer of twee over in huis, dus u denkt: “Misschien kan ik een graantje mee pikken, en een kamer aanbieden in een gezelligere sfeer dan zo’n onpersoonlijk hotel. Ik start een Bed & Breakfast.” Waar moet u dan op letten?

Voorwaarden B&B

Het Rijk heeft een aantal voorwaarden, die te vinden zijn op: http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/
U wilt het simpel houden. U hoeft dus niet te verbouwen, en wilt ook niet heel veel gasten. Er is uitgezocht hoe het werkt met de hygiënecode, de KvK inschrijving is de deur uit en de website is gereed.

Laat de eerste gasten maar komen! Of niet?

Dat verschilt. Niet alleen moet de B&B passen in het bestemmingsplan, per gemeente kunnen er uiteenlopende extra regels zijn waar u aan moet voldoen.

Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat er niet meer dan vier gasten tegelijk mogen overnachten, en het oppervlak dat u gebruikt voor de B&B mag niet meer zijn dan 40% van de gehele woning.
Verder moet u bijhouden wie er overnachten in een register. U hoeft alleen een melding bij uw stadsdeel te doen dat u een B&B start, en dan hoeft u niet te wachten op een antwoord, maar mag u gewoon beginnen.
In Rotterdam zijn er subtiele verschillen in de regels. Zo mag u niet meer dan 30% van de woning als B&B gebruiken, met een maximum van 70m2. Daarentegen hoeft er geen register te worden bijgehouden. Controleer dus altijd bij uw gemeente wat er precies mag en moet.

Mocht u incidenteel (een gedeelte) van uw woning willen verhuren, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur, dan gelden daar weer andere regels voor. In de gemeente Amsterdam mag u op dit moment maximaal 60 dagen per jaar verhuren, mits u dit niet bedrijfsmatig doet. U hoeft dan niet ingeschreven te staan in de Kamer van Koophandel. Ook de regel dat het oppervlak dat u hiervoor gebruikt maximaal 40% van uw woning mag zijn, gaat dan niet op. Wel moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Verder mag u ook bij vakantieverhuur aan maximaal vier gasten onderdak bieden. Wederom is het dus van groot belang dat u goed uitzoekt wat de huidige regels zijn.

Huurder / VvE

Bent u huurder? Dan moet u toestemming van de eigenaar van uw woning hebben dat u een B&B mag houden in het pand. Ook als u in een appartementencomplex met een VvE woont kan er in het reglement staan dat u eerst toestemming van de VvE moet krijgen voordat u een B&B begint.

Handhaving tegen overlast B&B

Het starten van een B&B kent ook schaduwzijden. De overbuur is een B&B begonnen, en u en de andere buren zijn niet zo blij met de extra drukte die dit veroorzaakt. Meer auto’s in de straat, meer lawaai in de avond. En er lijken wel heel veel mensen tegelijk te overnachten. Is dat wel brandveilig? Is de gemeente niet komen kijken? Meestal geldt voor de laatste vraag het antwoord, nee, de gemeente is in dat opzicht een slapende hond en is (nog) niet komen kijken. Over het algemeen wordt er pas gecontroleerd nadat er klachten zijn binnengekomen van ofwel omwonenden ofwel toeristen. Als u denkt dat het fout zit en er overlast van ervaart, controleer wat de regels zijn en dien dan een klacht in bij uw gemeente. Er staan fikse boetes op het overtreden van de gemeentelijke regels en de meeste gemeentes zijn blij als u helpt om onveilige en ongewenste situaties op te sporen.

Bedenk alleen wel, een goede buur is beter dan een verre vriend. Om de goede verstandhouding met de buren te behouden is het misschien handig eerst de situatie te bespreken met de buur die de B&B heeft voordat u naar de gemeente stapt. Het kan best dat de buur zich niet heeft gerealiseerd dat er overlast en (extra) regels zijn. Zo geeft u de buur de kans de situatie te verbeteren en naar de regels aan te passen zonder hoge boetes te hoeven betalen. Heeft de buur geen boodschap aan uw vriendelijke verzoek en uitleg, of treedt er geen verbetering op? Dan kunt u altijd nog de slapende hond wakker maken.

Boetes voor eigenaren, huurders én verhuurders

Als er niet aan de lokale regelgeving wordt voldaan kan dat onder meer een overtreding van de Huisvestingswet zijn. Het illegaal exploiteren van een B&B is dan onttrekking van de woningvoorraad. In bijvoorbeeld Amsterdam staat daar een boete op van €12.000,- bij de eerste overtreding.
Verder kan een illegaal Bed & Breakfast ook een overtreding zijn van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan en van brandveiligheid.

Let op! Bent u verhuurder? Mocht uw huurder zich niet houden aan de regels die horen bij het runnen van een B&B, ook u bent dan aansprakelijk. De hoge boetes die de gemeente uitdeelt voor een overtreding zullen dus ook aan uw adres worden bezorgd.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl