Berichten

, , , , , ,

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stelt koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , ,

Speelt de kans op leegstand een rol bij nieuwe bestemmingsplannen?

HUIS-TE-HUUROp 25 mei 2016 heeft de Raad van State zich over deze vraag gebogen in het hoger beroep tegen de plannen van de verbouwing en uitbreiding van een winkelcentrum in Haarlem. In deze zaak hadden appelanten aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum niet zou berusten op goede ruimtelijke ordening. Er zou in dit plan namelijk geen rekening zijn gehouden met de grote hoeveelheid leegstaande vierkante meters winkelruimte door het faillissement van de V&D. Aangezien leegstand een belangrijke factor is om te toetsen of het plan gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening, zou het bijbouwen van extra vierkante meters winkelruimte leiden tot een onaanvaardbare hoeveelheid leegstand in het winkelcentrum, aldus appellanten.

De Raad van State oordeelt dat de gemeente hier geen rekening mee heeft hoeven houden bij het goedkeuren van het plan. Op het moment van het nemen van het besluit, oktober 2015, was de V&D nog niet failliet. Er is besloten op basis van gegevens die op dat moment voor handen waren, en die gegevens waren afdoende. Juridisch gezien voldoet het besluit dus aan de ladder voor duurzame verstedelijking, en is dus niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).[1] In dat artikel staat dat het bestemmingsplan moet voorzien in de actuele regionale behoefte en dat deze met de bestaande voorraad moet worden vergeleken. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of er wel of niet extra vierkante meters detailhandel mogen worden bijgebouwd, zodat onaanvaardbare leegstand kan worden vermeden. Op het moment dat de vergunning werd afgegeven was er volgens de gebruikte gegevens behoefte aan meer winkeloppervlak, en was het plan dus gebaseerd op een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State liet het bestemmingsplan derhalve in stand. Op zichzelf past deze uitspraak bij het “ex tunc”-uitganspunt, waarbij het besluit wordt beoordeeld op de destijds beschikbare gegevens

Achter de feiten aanlopen?

Maar: Is er nog wel sprake van een goede ruimtelijke ordening als het plan wordt uitgevoerd zoals dat is goedgekeurd in oktober 2015? Door uitvoering van het plan, zullen er namelijk meer vierkante meters winkeloppervlak bij komen, in een winkelcentrum waar de leegstand nu al significant is na de val van de V&D. De huidige leegstand is namelijk 29% van het winkeloppervlak.[2] Als het plan nu ter goedkeuring zou liggen zou het wellicht niet worden aangenomen, omdat het niet zou voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Moet er dan niet een middel komen om te voorkomen dat er plannen worden uitgevoerd, gebaseerd op verouderde data, met alle mogelijke negatieve gevolgen.

De V&D was een keten met relatief grote winkels, waardoor de leegstand in een groot aantal winkelcentra significant is verhoogd door het vertrek. Wat namelijk geldt voor meerdere secundaire winkelcentra, en dus niet alleen in het geval van die in Haarlem, is dat er al behoorlijke leegstand is.[3]

Het vertrek van een winkel als de V&D heeft, naast nog meer leegstand, ook invloed op de verkoop in andere winkels van de kleinere winkelcentra. V&D was namelijk een publiekstrekker die belangrijk was voor de andere winkels in datzelfde winkelgebied.[4] Als zo’n trekker wegvalt bestaat dus de kans dat andere winkels ook weg, of failliet gaan, want de klanten komen niet. En dus, nog meer leegstand.

Voor omwonenden is het ook van belang dat ze een vitaal winkelcentrum houden. Ze kunnen er hun inkopen doen, en soms hebben ze er werk. Bovendien: een winkelgebied met leegstand wordt (ervaren als) rommelig en onveilig.[5],[6] En een omgeving die onveilig is, is niet een omgeving waar mensen graag wonen.

Op de lange termijn zullen dit soort ontwikkelingen er toe leiden dat er een revitalisatieproject voor de wijk zal moeten komen,(gefinancierd) vanuit de gemeente. Al met al dus geen tekenen van een goede ruimtelijke ordening, of duurzame verstedelijking. Om deze reden zou het mogelijk moeten worden om aanpassingen aan plannen te verplichten als een gebeurtenis met een dergelijke impact zich voordoet.

Betekent dit dan dat het winkelcentrum in Haarlem gaat mislukken? Echt te voorspellen is het niet, maar dat zou niet hoeven gebeuren. Voor een deel wordt in het plan, zoals in oktober 2015 goedgekeurd, de leegstand opgevangen door flexibel te bestemmen. Tot op heden is dat een beproefde manier, ondersteund door o.a. VNG en Platform 31, om om te gaan met leegstand, en nieuwe leegstand te vermijden. Daarbovenop krijgt het winkelcentrum een nieuwe publiekstrekker erbij, een bioscoop. Hierdoor zullen verschillende groepen mensen naar het winkelcentrum komen, gedurende de hele dag, en is de kans op het negatieve effect van leegstand, verloedering, vrij klein.

Bij andere plannen is dit soort publiekstrekkers er niet (of niet realistisch) en daarom is het van belang een instrument te hebben waarmee wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand, met de bijkomende negatieve sociaaleconomische gevolgen. De Raad van State zou in dit soort gevallen moeten kunnen toetsen op de huidige situatie in plaats van de situatie ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

[1] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[2] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[3] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[4] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[5] Winkelgebied van de toekomst, Arjan Raatgever, Hans-Hugo Smit en Joost Nicasie (Platform31)

[6] Carmona, M., 2010. Public places – urban spaces. Oxford (UK), Burlington (USA), Architectural Press.

Relativiteit: Een extra toets om een besluit te kunnen vernietigen

Als men een besluit van een bestuursorgaan (een bouwvergunning, bestemmingsplan etc.) wil aanvechten dienen er een paar drempels te worden genomen. Om te beginnen moet het een besluit zijn waar bezwaar en/of beroep tegen mogelijk is. Er staan bijvoorbeeld geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen open tegen een beleidsregel.

Een andere belangrijke drempel is of de partij die het besluit wil aanvechten belanghebbende is bij dit besluit. Volgens art 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een partij belanghebbende als diens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Of iemand belanghebbende is hangt af van het soort besluit. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een perceel, wordt bijvoorbeeld aangenomen dat een eigenaar of bewoner van het naastgelegen perceel per definitie belanghebbende is bij dat besluit.

Relativiteitsvereiste

Sinds 1 januari 2013 is er naast deze drempels een nieuw inhoudelijke toets gekomen. In art. 8:69a Awb is namelijk bepaald dat een rechter een besluit niet vernietigt omdat het in strijd is met een regel, als die regel niet strekt tot bescherming van belangen van degene die zich daarop beroept.

Deze ingewikkeld geformuleerde wetsbepaling komt eigenlijk op het volgende neer: Je kan alleen een beroep doen op een regel om een besluit vernietigd te krijgen, als die regel ook bedoeld is om jouw belangen te beschermen.

Dit vereiste wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd. Dit relativiteitsvereiste gold eerst alleen voor de procedures genoemd in de Crisis- en Herstelwet. Het is bedoeld om de procedures in bestuursrecht te versnellen. Het doel is om te voorkomen dat partijen een beroep doen op regels die niet voor hen bedoeld zijn. Sinds 1 januari 2013 geldt dit relativiteitsvereiste voor het gehele bestuursrecht.

Praktijkvoorbeeld

Het relativiteitsvereiste is een inhoudelijke toets. Dit betekent dat een partij wel belanghebbende kan zijn, maar een beroep toch afstuit vanwege de relativiteit.

Om een voorbeeld te geven: Een persoon is eigenaar van een perceel met een woning. Voor het perceel naast de woning wordt een verzoek gedaan om een kartbaan te mogen bouwen. Er wordt een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van de kartbaan. Uit onderzoek blijkt dat de eigenaar van de woning ernstige trillingshinder zal ondervinden van de kartbaan. Daarnaast blijkt dat de kartbaan geluidsnormen zal overschrijden, alleen zal de geluidsoverlast slechts gelden voor dat deel van de kartbaan dat niet grenst aan het perceel van de woning.

In dit geval is de eigenaar van de woning wél belanghebbende, omdat de vergunning is afgegeven voor het naastgelegen perceel. De eigenaar kan zich verder erop beroepen dat er te veel trillingshinder zal ontstaan door de kartbaan. Daar heeft hij zelf ook last van. De eigenaar kan zich echter niet beroepen op het feit dat de geluidsnormen zijn overschreden. Aangezien hij daar geen last van heeft, is de betreffende geluidsnorm in dit geval niet bedoeld om zijn belangen te beschermen. Op dat punt is er dus geen relativiteit.

Ook van toepassing op lopende procedures

Het relativiteitsvereiste is direct van toepassing, ook op lopende procedures die al voor 1 januari 2013 waren begonnen. Dit kan betekenen dat een partij die eerst erin was geslaagd om een besluit vernietigd te krijgen, later alsnog het deksel op de neus krijgt. Daarvan is een recent voorbeeld in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 januari 2014. In dat geval ging het om het vaststellen van een bestemmingsplan. Ook in dat geval beriep een partij zich op het overschrijden van de geluidsnormen. Aanvankelijk was het bestemmingsplan daarom vernietigd, waarna het bestemmingsplan opnieuw werd vastgesteld. Toen het bestemmingsplan wederom werd aangevochten omdat er nog steeds niet werd voldaan aan de geluidsnormen, toetste de Afdeling aan het relativiteitsvereiste. De Afdeling concludeerde dat de overschrijding van de geluidsnormen geen betrekking had op het perceel van de appellant, zodat er geen relativiteit was en het besluit in stand kon blijven.

Tot slot

Kortom, voor partijen die rechtsmiddelen willen instellen tegen een besluit is het goed om na te gaan of de regel waarop zij zich willen beroepen wel hun belangen beschermt. Voor partijen die een besluit in stand willen houden kan het relativiteitsvereiste een extra verweermiddel zijn tegen een beroep van andere partijen. Alle reden dus voor iedere partij die betrokken is bij een procedure over een besluit om zich te verdiepen in het relativiteitsvereiste.

,

Kan bouwen volgens het bestemmingsplan toch onrechtmatig zijn?

Voor de meeste bouwwerkzaamheden is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (voorheen: bouwvergunning) nodig. Als de bouwvergunning eenmaal is verkregen kan de bouw gestart worden.

Stel nu dat een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, omdat er geen rechtsmiddelen tegen zijn ingesteld. De buren zijn echter mordicus tegen het bouwwerk. Volgens hen is er sprake van onrechtmatige hinder. Kan er dan toch doorgebouwd worden?

Deze vraag speelde in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In dat geval had een bouwbedrijf een omgevingsvergunning gekregen om een opbouw op te trekken bovenop een gebouw. Deel van deze opbouw was een hoge blinde muur op 1.40 meter afstand van het buurperceel. De opbouw zou er voor zorgen dat er een aanzienlijke schaduwwerking zou ontstaan bij het perceel van de buren, naast dat de opbouw erg massaal was. Volgens de buren was er daarom sprake van onrechtmatige hinder.

De rechter overwoog in dit geval dat een vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat als hij een omgevingsvergunning krijgt, hij daar ook gebruik van mag maken. Een omgevingsvergunning is echter geen vrijbrief om onrechtmatige hinder te veroorzaken tegen over een of meer omwonenden.

In het bestemmingsplan, op grond waarvan een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt niet (altijd) de eventuele hinder voor de buren meegenomen. Ook al is er een onherroepelijke omgevingsvergunning, toch moet steeds getoetst worden of het bouwwerk geen onrechtmatige hinder oplevert.

In dit geval vond de rechter dat het bouwwerk dusdanig massaal was dat er sprake was van onrechtmatige hinder. De rechter gaf uiteindelijk een praktische oplossing. Er kon doorgebouwd worden, mits de bouwer een compensatie van € 40.000,- aan de buren betaalde.

Belangrijk om te onthouden is in ieder geval dat ook als er gebouwd wordt volgens het bestemmingsplan dit toch kan betekenen dat er van onrechtmatige hinder sprake is.

Nieuw bestemmingsplan? Wees er op tijd bij!

Een bestemmingsplan heeft grote invloed op de gebruiksmogelijkheden van vastgoed. Het kan nogal wat uitmaken of op een bepaald perceel slechts een kantoor kan worden gevestigd, of er meer mogelijkheden zijn zoals een school, winkel of zorginstelling. Dit kan invloed hebben op de waarde. Daarom is het van belang om betrokken te zijn bij de procedure tot het vaststellen van een bestemmingsplan.

Een bestemmingsprocedure is er een van de lange adem. De aankondiging dat er een nieuw bestemmingsplan op komst is gebeurt doorgaans in de lokale nieuwsbladen en de website van de betreffende gemeente. Vaak wordt er eerst een voorontwerp-bestemmingsplan vastgesteld. Dat heeft geen wettelijke status, maar geeft alvast een inkijkje in hoe de gemeente de bestemmingen wil gaan invullen. Daarna wordt er een ontwerp-bestemmingsplan vastgesteld. Dit ontwerp heeft wel een wettelijke status. Er is dan zes weken de tijd om daartegen zienswijzen in te dienen door partijen die het niet (geheel) eens zijn met de invulling van de bestemmingen. Dienen deze partijen niet tijdig hun zienswijzen in, dan is hun beurt voorbij en is er geen mogelijkheid meer om invloed uit te oefenen op het bestemmingsplan. Na de zienswijzenperiode stelt de gemeenteraad het bestemmingplan vast en is er de mogelijkheid van beroep bij de Raad van State.

Dat het zin heeft om betrokken te blijven bij de bestemmingsplanprocedure blijkt uit de uitspraak over het bestemmingsplan over het gebied rond het Amstelstation. Vastgoedeigenaar Altera, eigenaar van het Amstelgebouw (zie foto) had beroep tegen dit bestemmingsplan ingesteld. Naast het Amstelgebouw was een groot ander gebouw geprojecteerd in het plan en een parkeerdek zou onbereikbaar worden. De Raad van State heeft dit bestemmingsplan dan ook vernietigd en de gemeente moet hier opnieuw naar gaan kijken. Lees hier de uitspraak.

Ook in de praktijk van M2 Advocaten blijkt dat het wel degelijk zin heeft om zienswijzen in te dienen, ook tegen een voorontwerpbestemmingsplan. In een eerder bericht op deze site kwam al naar voren dat M2 Advocaten zienswijzen had ingediend bij een voorontwerp-bestemmingsplan in Almere, waarbij er voor kantoorruimte slechts beperkte functies waren toegestaan. Hier leest u het bericht met de toelichting daarop bij TV Flevoland. Inmiddels is het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld, waarbij de betreffende bestemming aanzienlijk is verruimd.

Het is dus zinvol om zienswijzen in te dienen, zelfs als het gaat om een voorontwerp. Van belang is dus wel, wees er op tijd bij!

, , ,

Hoe werkt handhaving bij gebruik dat deels strijdig is met het bestemmingsplan?

In de planvoorschriften van een bestemmingsplan is vastgelegd op welke wijze een bepaald pand of perceel gebruikt mag worden. In de praktijk komt het geregeld voor dat een perceel in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Zo kan een perceel bijvoorbeeld worden gebruikt als kantoor, terwijl de bestemming alleen “woningen” toelaat.

Het college van Burgemeester & Wethouders (B&W) kan dan tot handhaving overgaan. Dit kan bijvoorbeeld door een last onder dwangsom op te leggen, waarbij de overtreder een dwangsom moet betalen als er niet binnen een bepaalde termijn een einde wordt gemaakt aan het verboden gebruik. B&W kan uit eigen beweging tot handhaving overgaan, of op verzoek van een belanghebbende, bijvoorbeeld een omwonende of een nabijgelegen concurrent.

Soms kan het voorkomen dat een perceel slechts voor een deel in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Kan er dan gehandhaafd worden? In de praktijk wordt dan beoordeeld of het gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan “ondergeschikt” is aan het wél toegestane gebruik.

Een voorbeeld is een procedure die speelde in Deventer. Het betrof een muziekwinkel op een bedrijventerrein. Volgens het bestemmingsplan was op het betreffende adres alleen “groothandel” toegestaan. In de praktijk functioneerde de muziekwinkel echter deels als groothandel en deels als detailhandel. Vervolgens werd er bij B&W  een verzoek om handhaving gedaan. De verzoekers meenden dat niet werd voldaan aan de bestemming. B&W heeft daarop onderzocht of het (verboden) gebruik als detailhandel ondergeschikt was aan het gebruik als groothandel. Via een accountantsrapport werd vastgesteld dat de omzet van de muziekwinkel voor slechts 12% uit de detailhandelsactiviteiten werd gehaald. Het omzetpercentage alleen is echter niet voldoende. Er moet ook gekeken worden naar de inrichting en indeling van de muziekwinkel en de soort bezoekers (In dit geval zouden particuliere bezoekers duiden op detailhandel en zakelijke bezoekers op groothandel). Ook uit onderzoek naar die aspecten bleek dat de groothandelsfunctie overheerste. Er was dus slechts voor een ondergeschikt deel sprake van strijd met de bestemming. B&W wees dus het verzoek om handhaving af en de rechter liet deze afwijzing in stand.

In de praktijk blijkt dus dat als een perceel voor meerdere doeleinden wordt gebruikt, aan de hand van zaken als omzet, inrichting en bezoekers wordt bepaald of het verboden gebruik ondergeschikt is. In dat geval is er geen sprake van strijd met het bestemmingsplan.

Lees hier de volledige uitspraak.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , ,

Factory Outlet Center in Halfweg. Een goede ontwikkeling?

Het jaar 2013 begon goed voor de gemeente Halfweg, want trots werd tijdens de Nieuwjaarsborrel aangekondigd dat er groen licht was gegeven voor het vestigen van een Factory Outlet Center in die gemeente. De ontwikkeling beslaat in totaal maar liefst 108.000 m2 waarbij 29.000 m2 aan detailhandel is toegestaan. De grootschaligheid van dit project maakt veel discussie los en wordt door sommigen gezien als een bedreiging voor het winkelbestand in de Nederlandse binnenstad.

Wat is een Factory Outlet Center?

Een Factory Outlet Center (“FOC”) is een uit de Angelsaksische landen overgewaaid detailhandelsconcept. Bij een FOC gaat het doorgaans om winkels waar door fabrikanten met veel korting voorraden worden verkocht die uit de handel zijn genomen, bijvoorbeeld restpartijen omdat er een nieuwe collectie in de reguliere winkels is uitgebracht. Vaak is een FOC voornamelijk gericht op de modebranche. Het FOC Halfweg onderscheidt zich doordat er een breder branchepatroon is. Zo is het de bedoeling dat er ook een grote supermarkt komt met drogisterij/slijterij van in totaal 4.000 m2 aan winkelvloeroppervlak.

In Nederland zijn er nu drie FOC’s, het zgn. Designer Outlet Center (DOC) in Roermond, het FOC Bataviastad en het FOC Rosada in Roosendaal. Ik ben zelf betrokken geweest bij de procedures rondom het FOC Rosada in Roosendaal. Naast veel juridische strijd over luchtkwaliteit, kapvergunningen en beschermde vleermuissoorten was een belangrijk twistpunt: hoeveel ruimte is er voor een FOC in Nederland en wat is het effect daarvan op de binnenstad? Destijds was de heersende opinie dat er in Nederland alleen nog maar ruimte was voor één FOC. Om de binnenstad te beschermen werden er voorts strenge eisen gesteld aan de branchering binnen het FOC. De invulling van het FOC Halfweg laat zien dat die uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn verschoven de afgelopen jaren.

Juridisch kader FOC Halfweg

De plannen voor het FOC Halfweg worden nu groots gelanceerd, maar in feite is de juridische strijd daaromtrent al een paar jaar bezig. Heet hangijzer in de discussie was het vaststellen van het bestemmingsplan “Halfweg West 2008”, waarin detailhandel op deze grote schaal was opgenomen. Belangrijk discussiepunt was in hoeverre door dit bestemmingsplan het voorzieningenniveau van de detailhandel in de omliggende gemeenten duurzaam ontwricht zou kunnen worden. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”) oordeelde in een uitspraak van 12 december 2009 dat enkele winkeliers in de omliggende binnensteden mogelijk inderdaad negatieve gevolgen zouden ondervinden van de voorziene grootschalige detailhandel in Halfweg. Volgens de Afdeling is echter doorslaggevend of er uiteindelijk voor de consument voldoende voorzieningen overblijven die op redelijke afstand bereikbaar zijn. Aangezien in het gedeelte van Nederland waarin Halfweg ligt voldoende winkels zijn, is er volgens de Afdeling geen vrees om te veronderstellen dat er geen voorzieningen voor de consument overblijven.

Deze uitspraak[1] markeerde een breuk met het beleid van voorheen, waarbij de binnenstad sterker werd beschermd door het PDV/GDV-beleid.

PDV/GDV-beleid

Nederland kende van oudsher een strikt beleid om de winkelgebieden in de binnenstad te beschermen, in planologisch jargon ook wel de “fijnmazige structuur van de winkelvoorzieningen” genoemd. Tot enkele jaren geleden gold het zogenaamde PDV/GDV-beleid, waarbij PDV staat voor “perifere detailhandelsvestigingen” en GDV voor “grootschalige detailhandelsvestigingen”. Een perifere detailhandelslocatie kan omschreven worden als een locatie aan de rand van de stad, meestal dichtbij een snelwegknooppunt, met veel parkeerplaatsen en ruimte voor grote winkelvestigingen.

Het PDV/GDV-beleid hield in dat in beginsel op perifere lokaties alleen detailhandelsvestigingen toegestaan waren voor grote goederen. Daar vielen de zgn. ABC-goederen onder (Auto’s, Boten en Caravans), maar ook bijvoorbeeld meubelzaken. Later werden ook winkels met kleinere goederen toegestaan, maar dan wel met een groot winkelvloeroppervlak (bijvoorbeeld de MediaMarkt). Grote supermarkten waren echter niet toegestaan, zodat Nederland niet het fenomeen kent van de zgn. weidewinkels (zoals de hypermarché in Frankrijk). Grote shoppingmalls op perifere lokaties komen in Nederland nu nog niet voor. Voorstanders van het PDV/GDV-beleid menen dat door het strikt uitvoeren van dat beleid Nederland nog steeds rijk is aan attractieve winkelgebieden in de binnenstad. Er was echter ook kritiek op dit beleid, omdat het de nieuwe ontwikkelingen in de detailhandel tegenhield, waarbij de trend is dat winkelvestigingen steeds grootschaliger worden. In de Nota Ruimte uit 2004 werd het PDV/GDV-beleid dan ook losgelaten en werd het aan de lokale overheden overgelaten om het perifere detailhandelsbeleid te regelen. Eerst volgden de lokale overheden nog het PDV/GDV-beleid, maar langzamerhand werd dat losgelaten. De toegenomen versoepeling van het PDV/GDV-beleid is een reden waarom het winkelbestand in de binnenstad onder druk staat, naast andere redenen die er al zijn.

Negatieve ontwikkelingen voor het winkelbestand in de binnenstad.

Er zijn in hoofdzaak drie oorzaken waarom het winkelbestand, waaronder die in de binnenstad, onder druk staat. Om te beginnen is daar, zoals voor iedere branche, de economische crisis van de afgelopen jaren. Verder heeft de omzet van winkelvestigingen te lijden onder de toenemende populariteit van internetverkopen. Steeds meer consumenten oriënteren zich in de winkel om vervolgens op internet de goedkoopste aanbieder te zoeken. De omzet trekt dus weg uit de fysieke winkelvestigingen. De derde oorzaak komt vanuit een andere hoek. Veel winkeliers zijn zelfstandige ondernemers, vaak familiebedrijven, die simpelweg geen opvolging hebben. Dat komt deels door de vergrijzing en deels omdat de jongere generatie er niet (meer) voor voelt om de winkel over te nemen maar liever iets anders gaat doen.

Vanwege het loslaten van het PDV/GDV-beleid en de versoepeling van de rechtspraak komt er dus nu nog een bedreiging bij, met het FOC Halfweg als voorbeeld. Het FOC Halfweg heeft  een verzorgingsgebied dat veel groter is dan het relatief kleine Halfweg zelf. Het FOC Halfweg zal concurreren met de binnensteden van o.m. Haarlemmermeer (Hoofddorp etc.), Haarlem, Amsterdam, Amstelveen, Heemstede en Velsen. Het is zeer de vraag of dit overaanbod toegevoegde waarde zal hebben.

Hoe nu verder met de discussie over het FOC Halfweg en de binnenstad?

De (juridische) strijd rondom het FOC Halfweg lijkt nog niet voorbij. De CBW-MITEX, de branche-organisatie van ondernemers in wonen, mode, schoenen en sport is bijvoorbeeld kritisch over de plannen en heeft aangekondigd zich met juridische middelen er tegen te verzetten. De juridische discussie zal zich echter vermoedelijk beperken tot de vraag of de bewuste plannen passen binnen het eerder genoemde bestemmingsplan. De onderliggende discussie, of een dergelijke grootschaligheid op een perifere locatie planologisch passend is, werd in essentie reeds beslecht bij de procedure over het vaststellen van het bestemmingsplan.

Belangrijker nog is dat, zoals hiervoor geschetst, er een tendens in het beleid en de rechtspraak is die ruimte geeft voor veel grootschalige detailhandel op perifere lokaties van uiteenlopende branchering. Het moment dat er grote shopping malls op snelwegknooppunten in Nederland gaan verschijnen lijkt niet ver meer weg. Het is de vraag of dat een wenselijke ontwikkeling is. Het wordt tijd dat beleidsmakers daar een oplossing voor vinden, omdat anders de aantrekkelijkheid van winkelgebieden in de Nederlandse binnensteden wel eens sterk zou kunnen afnemen.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State inz. bestemmingsplan “Halfweg West 2008”


[1] Deze uitspraak past in een eerder ingezette lijn, zie bijvoorbeeld ook Uitspraak ABRvS 10 juni 2009, LJN: BI7245. Volgens sommigen speelt ook de Europese Dienstenrichtlijn uit 2010 een rol in het versoepelen van de rechtspraak hierover.