Berichten

Contractsoverneming. Welke rechten en verplichtingen gaan over?

Bij contractsoverneming gaan alle rechten en verplichtingen over op de overnemende partij, voor zover niet ten aanzien van bepaalde rechten en verplichtingen anders is overeengekomen. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

A sluit een service-overeenkomst met B, op grond waarvan B zich jegens A heeft verplicht bepaalde diensten te verlenen. In de service-overeenkomst is opgenomen dat B gerechtigd is de rechten en verplichtingen uit de service-overeenkomst aan een derde over te dragen.

Na twee jaar draagt B de service-overeenkomst over aan C. A wordt van deze overdracht in kennis gesteld. Een jaar later roept A jegens B de vernietiging van de service-overeenkomst in op grond van dwaling. Volgens A zou B bij het aangaan van de service-overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken ten aanzien van de verlening van bepaalde diensten hebben gegeven.

B verweert zich met onder meer met de stelling dat de service-overeenkomst aan C is overgedragen en dat A zijn vordering tot vernietiging van de service-overeenkomst jegens C had moeten instellen.

Het Hof Den Bosch gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat door een contractsoverneming alle rechten en verplichtingen overgaan op de derde, dus alle vorderingsrechten, alle schulden van de overdragende partij en de wilsrechten, zoals bijvoorbeeld het recht op ontbinding op grond van wanprestatie. Dit is alleen anders indien ten aanzien van bepaalde rechten en verplichtingen anders is overeengekomen. Het Hof is van oordeel dat B en C in dit geval geen afwijkende afspraken hebben gemaakt.

Dit leidt tot het oordeel van het Hof dat, nu de vordering van A jegens B vernietiging van de met B gesloten service-overeenkomst inhoudt  – terwijl de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechtsverhouding op C is overgegaan – de grondslag voor de vordering van A jegens B ontbreekt en die vordering moet worden afgewezen. A staat dus met lege handen.

Voor een partij die met een contractsoverneming wordt geconfronteerd is dus goed om te weten dat hij zich met een vordering uit hoofde van de overeenkomst in beginsel tot de overnemende partij zal moeten wenden. Voor de overnemende partij is het goed om te weten dat hij voor de overname van bepaalde rechten en verplichtingen – met instemming van de overdragende partij – een uitzondering kan maken.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Geslaagd beroep op dwaling: aanspraak op schadevergoeding?

Bij een geslaagd beroep op dwaling is een afzonderlijke rechtsgrond vereist om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

In 2007 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand dat ten tijde van de verkoop verhuurd was aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is onder meer de garantie opgenomen dat er geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Na de koop en levering blijkt dat wel het geval te zijn.

Koper start vervolgens een procedure waarbij hij primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling vordert en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie. In hoger beroep voegt koper daar een vordering tot schadevergoeding aan toe.

Het Gerechtshof Arnhem wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toe. Daarnaast is het Hof van oordeel dat ook de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is nu de mogelijkheid dat koper door een verkeerde voorstelling van zaken schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is, aldus het Hof. Dit oordeel houdt bij de Hoge Raad geen stand.

De Hoge Raad overweegt dat vernietiging van de koopovereenkomst ook de garanties treft, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Na vernietiging van de koopovereenkomst is er dus geen sprake meer van een tekortkoming van de verkoper in de nakoming van de garanties. Wil bij een geslaagd beroep op dwaling aanspraak kunnen worden gemaakt op schadevergoeding dan dient daarvoor een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, aldus de Hoge Raad.

Dit houdt in dat de koper die naast vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling tevens een beroep wil kunnen doen op schadevergoeding, zijn vordering tot vernietiging zal moeten combineren met bijvoorbeeld een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. Of dat kansrijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Overigens doet de koper die niet alleen de koopovereenkomst wil aantasten maar ook schadevergoeding wenst, er goed aan om primair voor ontbinding wegens wanprestatie te gaan. Een tekortkoming in de nakoming leidt immers tot een verplichting tot vergoeding van schade.

Wel is het zo dat de bevoegdheid tot ontbinding in koopovereenkomsten vaak wordt uitgesloten. Dat zal vermoedelijk de reden zijn geweest dat de koper zich in deze zaak primair op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling heeft beroepen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt de stap naar schadevergoeding in dat geval een stuk lastiger is.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Aannemingsovereenkomst: wie zorgt voor de bouwvergunning?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt. Opdrachtgever sluit een aannemingsovereenkomst met betrekking tot de bouw van een drijvend boothuis. Voor het ontwerp van het boothuis schakelt de aannemer een architect in. Voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst doet de architect – op verzoek van de aannemer – navraag bij de gemeente of er een bouwvergunning nodig is. Het antwoord van de gemeente ambtenaar is: nee.

Na de bouw van het boothuis gaat de gemeente tot handhaving over, omdat het boothuis in strijd met het bestemmingsplan en zonder bouwvergunning is aangebracht. Het boothuis wordt verwijderd. De aannemer claimt vervolgens de deels onbetaald gebleven aanneemsom. Opdrachtgever is echter van mening dat hij de aannemingsovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan (lees: hij beroept zich op dwaling) omdat de aannemer voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst medegedeeld heeft dat de architect telefonisch contact met de gemeente heeft gehad en dat de gemeente aangegeven heeft dat geen bouwvergunning was vereist. Volgens opdrachtgever was het informeren naar de noodzaak van een bouwvergunning onderdeel van de opdracht van de aannemer, waarbij opdrachtgever verwijst naar het onderdeel “architectkosten” in de aannemingsovereenkomst.

Het Hof is van oordeel dat eerst de aannemingsovereenkomst nader bekeken moet worden voordat beoordeeld kan worden of opdrachtgever zich met succes op dwaling kan beroepen. 

Volgens de aannemingsovereenkomst behoren tot de kosten die met de bouw van het boothuis gemoeid zijn onder meer de volgende kosten:

“’Architectkosten

Door het architectenbureau is een ontwerptekening gemaakt, verder worden door het architectenbureau de te maken werktekeningen van de aannemer gecontroleerd en beoordeeld. Verder eventueel benodigd overleg met de gemeente e.d.”.

Daarnaast zijn op de aannemingsovereenkomst de Metaalunievoorwaarden van toepassing. Artikel 9 van deze voorwaarden vermeldt het volgende:

“Opdrachtgever moet ervoor zorgen dat alle vergunningen, ontheffingen en andere beschikkingen die noodzakelijk zijn om het werk uit te voeren tijdig zijn verkregen”.

Het Hof is van oordeel dat de zinsnede “eventueel benodigd overleg met de gemeente e.d.” niet betekent dat de aannemer hiermee de verplichting op zich heeft genomen om via de architect bij de gemeente te informeren naar de noodzaak van een bouwvergunning. Volgens het Hof ziet het overleg met de gemeente op overleg inzake het voldoen aan eventuele (welstands)eisen die de gemeente stelt, oftewel op de uitvoeringsfase van de aannemingsovereenkomst. Daarnaast geldt dat opdrachtgever op grond van artikel 9 van de Metaalunievoorwaarden zelf voor de benodigde vergunningen dient zorg te dragen.

Het beroep op dwaling slaagt dus niet. Het Hof is van oordeel dat het beroep op dwaling – gelet op de inhoud en uitleg van de aannemingsovereenkomst – voor rekening van opdrachtgever moet blijven. De aannemer fungeerde slechts als “doorgeefluik” voor het architectenbureau en de achteraf onjuist gebleken mededeling van de aannemer (lees: dat geen bouwvergunning was vereist) levert geen tekortkoming van de aannemer op. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van de benodigde vergunningen lag op grond van de Metaalunievoorwaarden bij opdrachtgever zelf. Opdrachtgever had dus zelf navraag bij de gemeente moeten doen of inderdaad geen bouwvergunning was vereist.

Voorwaarden zoals de Metaalunievoorwaarden worden veelvuldig door aannemers toegepast. Voor opdrachtgevers is het dus goed om te weten dat zij in beginsel verantwoordelijk zijn voor het tijdig verkrijgen van vergunningen die voor het werk nodig zijn. Is dat niet de bedoeling dan is het zaak om daar in de aannemingsovereenkomst concrete afspraken over te maken. Daarbij is, zoals blijkt uit deze uitspraak, zorgvuldigheid geboden.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

Dwaling bij servicekosten. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst toegestaan?

Deze vraag kwam aan de orde bij een zaak die aanhangig was gemaakt bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak). De huurder deed met succes een beroep op dwaling en mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigen. Wat was er aan hand?

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een kantoorruimte was een voorschot servicekosten vastgesteld dat in het kort gezegd ca. 9 % van de jaarhuurprijs vertegenwoordigde. Achteraf (in de opvolgende jaren) bleken de werkelijke kosten veel hoger te liggen, ca. 21 % van de jaarhuurprijs.

Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld kon de verhuurder in de procedure niet aantonen wat de werkelijke kosten waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Dit gegeven was van belang voor de beantwoording van de voor dwaling zo van belang zijnde vraag of op de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om aan de huurder mede te delen dat er een behoorlijk verschil bestond tussen het voorschot en de werkelijke kosten.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de kosten ten opzichte van de voorgaande jaren zodanig waren gestegen dat dit (opeens) niet langer in de buurt lag van 9 % van de jaarhuurprijs. De kantonrechter achtte het dan ook aannemelijk dat de verhuurder destijds – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – wist wat de werkelijke kosten waren in de voorgaande jaren.

De kantonrechter kent veel waarde toe aan het feit dat er een groot verschil bestaat tussen de hoogte van het voorschot en de hoogte van de werkelijke kosten en daarnaast aan de positie van de beide partijen.

De kantonrechter komt namelijk tot de conclusie dat het gelet op de enorme discrepantie tussen de hoogte van het voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen[1] voor de verhuurder evident moet zijn geweest, althans de verhuurder er rekening mee had moeten houden, dat de huurder niet of niet op de destijds overeengekomen voorwaarden een huurovereenkomst zou hebben gesloten indien de huurder op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke kosten. De kantonrechter oordeelt dus dat onder deze omstandigheden de mededelingsplicht van de verhuurder voor gaat op de onderzoeksplicht van de huurder.

Het beroep van de huurder op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst werd dan ook gehonoreerd.

Al met al een zeer interessante en voor de praktijk zeer bruikbare uitspraak.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De verhuurder was een professionele verhuurder, die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een makelaar. De huurder was een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en bovendien niet-professionele huurder.

Huis gekocht en verslaafden als buurman. Wat nu?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem. De casus was als volgt. Voorafgaand aan de koop van een woning heeft verkoper een informatiestaat ingevuld. Daarin is onder meer de vraag opgenomen of er bijzonderheden zijn ten aanzien van de buren of de woonomgeving. Het antwoord daarop was duidelijk: nee. Na de levering ontdekt koper dat er in zijn buurt appartementen aan verslaafden zullen worden verhuurd. Koper stelt vervolgens dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan als hij dit geweten had en vordert opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de koop lijdt. Koper beroept zich dus op dwaling.

Het Hof is van oordeel dat het beroep op dwaling slaagt. Volgens het Hof is het aannemelijk dat de woning niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gekocht als koper geweten had dat er verslaafden in zijn buurt zouden worden gehuisvest. Daar komt bij dat verkoper van de komst van de verslaafden wist, maar dat niet heeft medegedeeld. Daarmee gaat de stelling van verkoper dat de dwaling voor rekening van de koper komt, niet op, aldus het Hof.

Vervolgens doet zich de vraag voor welke consequenties aan het geslaagde beroep op dwaling moeten worden verbonden.

Uit de wet volgt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, vernietigbaar is. De koper kan de koopovereenkomst dus vernietigen. Het gevolg is dat de koop en levering moeten worden teruggedraaid. Dat is niet altijd gewenst, zeker niet als koper de woning graag wil houden. In zo’n geval kan de koper ervoor kiezen om de koopovereenkomst niet te vernietigen, maar door de rechter te laten wijzigen. Het nadeel dat koper bij instandhouding van de koopovereenkomst lijdt, wordt dan opgeheven. In deze zaak heeft koper voor dat laatste gekozen.  

Het gevolg van deze keuze is dat de rechter moet beoordelen welk nadeel de koper door het sluiten van de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft geleden.

In deze zaak had de Rechtbank in eerste aanleg het nadeel naar redelijkheid en billijkheid geschat op Eur. 10.000,00, maar uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem volgt dat het daadwerkelijke nadeel moet worden begroot en dat niet kan worden volstaan met een schatting naar redelijkheid en billijkheid. Het gaat ook niet om een begroting van de schade, maar om opheffing van nadeel. 

Volgens het Hof is een vermindering van de koopprijs mogelijk, waarbij gekeken moet worden naar wat een redelijk handelend koper destijds bereid zou zijn geweest voor de woning te betalen:

a.       in de situatie dat niet bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest;

b.      in de situatie dat bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex verslaafden zouden worden gehuisvest.

Om dat te bepalen moet volgens het Hof een deskundige worden benoemd. Komt deze deskundige tot een waarde die lager ligt dan de destijds door koper betaalde koopsom, dan is sprake van nadeel dat voor opheffing in aanmerking komt.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)