Berichten

, ,

Hoge Raad stelt beperkingen aan in rekening brengen servicekosten

Vorig jaar kon u op onze website een blog lezen over een uitspraak waarbij het Hof Amsterdam oordeelde dat het een verhuurder van een woning in de vrije sector bijna volkomen vrijstond om de hoogte van de servicekosten te bepalen mits er maar overeenstemming hierover met de huurder was bereikt. In cassatie komt de Hoge Raad echter tot een ander oordeel.

Casus

Huurder en verhuurder zijn een huurprijs overeengekomen van €740,- per maand. Naast de kale huurprijs is overeengekomen dat €450,- per maand in rekening wordt gebracht voor de huur van het meubilair en €200,- per maand aan VvE-bijdragen. Inclusief een voorschot voor de energiekosten betaalt de huurder €1.500,- per maand. Gedurende de huurperiode ontvangt de huurder geen specificatie van de kosten.

Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder de volledig betaalde meubileringskosten (€11.055,28) en VvE-bijdragen (€5.500,-) terug omdat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de verplichting om inzage te geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten. Daarbij stelt de huurder dat de VvE-bijdragen sowieso niet in rekening gebracht zouden mogen worden.

Verloop procedure

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk. De rechtbank oordeelt dat er voor het meubilair niet meer dan €48,- per maand in rekening had mogen worden gebracht. Voor wat betreft de VvE-bijdragen oordeelt de rechtbank dat er geen kosten mogen worden doorberekend die niet direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

In het hoger beroep daarentegen maakt het hof echter een ommezwaai ten opzichte van de heersende leer en oordeelt dat gelet op de wetsgeschiedenis de contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur ook dient te gelden ten aanzien van de afgesproken servicekosten. Met andere woorden: als de partijen met elkaar een bepaalde vergoeding hebben afgesproken voor de servicekosten geldt deze afspraak. Het maakt daarbij feitelijk niet uit of de in rekening gebrachte kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Afspraak is afspraak. Alleen wanneer er geen afspraken hieromtrent zijn gemaakt moet worden teruggevallen op hetgeen wettelijk is bepaald of hetgeen redelijk wordt geacht, aldus het hof.

Hoge Raad

Inmiddels heeft de hoogste rechtsinstantie in Nederland, de Hoge Raad, zich over de kwestie uitgelaten. De Hoge Raad verwijst daarbij naar de eerste volzin uit artikel 7:259 lid 1 BW waarin staat:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen

Naar het oordeel van de Hoge Raad dient uit deze zinsnede te worden begrepen het hier gaat om de overeenstemming tussen huurder en verhuurder over de kosten die in rekening worden gebracht naar aanleiding van de (jaarlijkse) specificatie die aan de huurder dient te worden verstrekt. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid om te controleren of de in rekening gebrachte kosten correct zijn waarna ‘overeenstemming’ kan worden bereikt.

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met deze zinsnede dus niet bedoeld dat een verhuurder en een huurder een servicekostenvergoeding kunnen overeenkomen zonder dat er een relatie bestaat met de daadwerkelijke kosten. Dit zou immers de opgelegde jaarlijkse specificatie in feite nutteloos maken. Daarbij geldt artikel 7:259 BW óók voor geliberaliseerde woningen.

Conclusie

Bij de berekening van de servicekosten dient het te gaan om een redelijke vergoeding die in relatie staat tot de daadwerkelijke kosten. De hoogte van de servicekosten kunnen aan de hand van dit criterium worden getoetst óók wanneer het een geliberaliseerde woning betreft.

Voor huurders van een geliberaliseerde woning is het na deze uitspraak (wederom) van belang om goed inzicht te verkrijgen in de opgegeven kosten. Het blijkt dus goed mogelijk deze kosten, indien ze niet in verhouding staan tot de werkelijke kosten, in een latere fase aan te vechten. Maar ook voor verhuurders is het van belang om daadwerkelijk jaarlijks een duidelijk overzicht van de extra gemaakte kosten te verstrekken. Dit voorkomt dat zij later plots worden geconfronteerd met een grote vordering van een huurder zoals in deze kwestie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wil u meer weten over servicekosten? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , ,

Servicekosten en verjaring

Verjaring, een veel gehoord argument van de huurder om maar niet tot betaling van de eindafrekening servicekosten over te gaan, voor zover het zeer laat verstuurde eindafrekeningen of het laat opeisen van een afrekening servicekosten betreft.

Het verjaringsargument werkt soms, maar vaak niet.

Een kort voorbeeld, losjes gebaseerd op een zaak die bij de kantonrechter Haarlem speelde (uitspraak):

Een verhuurder en een huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande per oktober 2005. Er is gecontracteerd op basis van het ROZ-model kantoorruimte (2003).

In oktober 2007 stuurt de verhuurder de huurder een eindafrekening voor de servicekosten over het jaar 2005.

Uit de afrekening blijkt dat de huurder nog EUR 6.500,- moet (bij)betalen naast het al betaalde servicekostenvoorschot.

De huurder betaalt de afrekening niet, doch niet eerder dan in juli 2011 start de verhuurder een juridische procedure om alsnog de betaling te verkrijgen.

De huurder doet een beroep op verjaring, omdat de eindafrekening ziet op posten die van meer dan 5 jaar terug dateren.

Ingevolge de wet verjaart een vordering – uit hoofde van periodieke betalingen – namelijk na 5 jaar, nadat de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:307 BW en 3:308 BW).

Naar de mening van de huurder is de verjaringstermijn na het einde van het boekjaar, dus met ingang van het jaar 2006, gaan lopen. De verhuurder zou op grond van die redenering te laat zijn.

De huurder krijgt ongelijk. Waarom?

De vordering met betrekking tot de eindafrekening servicekosten is uitgaande van de tekst van het ROZ-model 2003 (link) pas opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt.

De kantonrechter van de rechtbank Haarlem leidde dit af uit artikel 16.6 van de algemene bepalingen, na eerst te hebben overwogen dat in de wet niets is vastgesteld omtrent het tijdstip van de opeisbaarheid van de vordering ter zake de naheffing van servicekosten.

Artikel 16.6 luidt:

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. (..)”

Omdat de verhuurder de eindafrekening in oktober 2007 had verzonden, betekent dit dus dat de verjaringstermijn pas per oktober 2007 is aangevangen zodat de verjaring nog niet was verlopen op het moment dat de juridische procedure werd ingesteld. Door het aanhangig maken van de procedure is de verjaring gestuit (artikel 3:316 lid 1 BW).

Oftewel, de huurder moet gewoon betalen.

Mocht u overigens denken aan een beroep op rechtsverwerking of verval van recht, dan helaas. Dit zal in beginsel (ook) niet werken. Dan moet er meer aan de hand zijn.

Zo is het enkele stilzitten van een contractspartij (lees: het niet eerder verzenden van de eindafrekening) onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Dat is vaste jurisprudentie.

Tips

Verhuurder

Bent u in een discussie als de onderhavige verzeild geraakt, dan loont het om de algemene bepalingen van het ROZ-model goed te lezen. Dat kan u tijd en geld besparen.

In de onderhavige zaak ging het om het ROZ-model kantoorruimte, maar ook het ROZ-model winkelruimte bevat soortgelijke regelingen.

Ook indien er is gecontracteerd zonder gebruikmaking van een ROZ-model kan een blik op de wel toepasselijke bepalingen het verschil maken. In ieder geval is het goed om een soortgelijke regeling als artikel 16.6 voornoemd in de huurovereenkomst op te nemen.

Huurder

Bent u een huurder en wilt u er zeker van zijn dat u niet op een heel laat (en slecht) moment wordt geconfronteerd met een torenhoge eindafrekening, maak dan met de verhuurder afspraken over het tijdstip van het aanleveren van de eindafrekening.

Daarnaast kunt u natuurlijk met de verhuurder de afspraak maken dat de (bij)betaling van de afrekening niet al binnen een maand hoeft plaats te vinden, maar op een langere termijn.

Vragen/opmerkingen?

M2 Advocaten