Berichten

, , , , , , ,

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

, ,

Ontbreken horecabestemming. Wel of geen gebrek?

In beginsel levert het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde – met snackbar/lunchroom als contractuele bestemming – een gebrek op, tenzij de huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde niet beperkt wordt. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van de bedrijfsruimte “snackbar/lunchroom”. Op grond van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Aan deze verplichting is niet voldaan. De horecabestemming ontbreekt.

Na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder een aantal malen door het stadsdeel aangeschreven omdat hij niet beschikte over een exploitatievergunning. Ondanks deze aanschrijvingen heeft huurder geen exploitatievergunning aangevraagd.

Wel heeft huurder, vanwege het ontbreken van de horecabestemming, de huurbetalingen opgeschort omdat sprake zou zijn van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft de stelling van huurder dat sprake zou zijn van een gebrek verworpen. Hiertegen is de huurder in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam komt tot het oordeel dat het ontbreken van de horecabestemming op het gehuurde in beginsel een gebrek oplevert aan het gehuurde, maar dat er in dit geval geen enkele aanwijzing is dat huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde beperkt is. In zo’n geval is er geen aanleiding om het ontbreken van een horecabestemming als gebrek aan te merken, aldus het Hof.

Hierbij speelden de volgende omstandigheden een rol.

Voordat huurder ging huren is de bedrijfsruimte gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) als snackbar/lunchroom geëxploiteerd, zonder dat dit op enig moment op (planologische) problemen met het stadsdeel of derden is gestuit. Het Gerechtshof stelt vast dat huurder weliswaar is aangeschreven door het stadsdeel, maar dat deze aanschrijving niet zag op strijd met het bestemmingsplan (lees: geen horecabestemming) dan wel het ontbreken van een vrijstellingsbesluit, maar op het ontbreken van een exploitatievergunning.

Tevens overweegt het Hof dat hoewel huurder heeft gesteld dat hij vanwege strijd met het bestemmingsplan geen exploitatievergunning kon krijgen, uit de aanschrijvingen van het stadsdeel blijkt dat huurder de exploitatievergunning nooit heeft aangevraagd, op welk verzuim hij herhaaldelijk door het stadsdeel is gewezen. Onder deze omstandigheden kan er niet vanuit worden gegaan dat de exploitatievergunning, indien gevraagd, niet verleend zou zijn. Dit met name omdat de voorgangers van huurder steeds wél een exploitatievergunning hebben verkregen, aldus het Hof.

Uit deze uitspraak volgt dat wil sprake zijn van een gebrek er ook daadwerkelijk sprake moet zijn van een beperking in het genot van het gehuurde dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Overigens kunnen over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vereiste ontheffingen en vergunningen andere afspraken worden gemaakt. Sterker nog, vaak wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan overheidsvoorschriften en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde conform de contractuele bestemming bij de huurder neergelegd (zie de ROZ contracten).

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Naast huurprijsvermindering ook schadevergoeding?

Er is geen plaats voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door huurprijsvermindering. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder het horecagedeelte van een sporthal verhuurd voor de duur van vijf jaar. Aan huurder was voorgehouden dat hij feesten en partijen voor derden in het gehuurde mocht organiseren, maar na het aangaan van de huurovereenkomst bleekt dat dit op grond van overheidsregels niet was toegestaan. Verhuurder wist dat.

Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort omdat sprake was van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat het gehuurde een onherstelbaar gebrek vertoont – namelijk het feit dat huurder geen feesten en partijen voor derden mag houden – en heeft de huurprijs met terugwerkende kracht met 30% verlaagd. Daarnaast heeft de Kantonrechter de verhuurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van Eur. 15.500,–, zijnde de geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het gebrek.1

De verhuurder is hiertegen in beroep gegaan. Daarbij heeft de verhuurder niet betwist dat sprake is van een gebrek. Wel heeft de verhuurder aangevoerd dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn en dat voor toekenning van schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Immers, het gemis aan omzet als gevolg van het gebrek aan het gehuurde is al verdisconteerd in de huurprijsvermindering, aldus de verhuurder.

Het Gerechtshof volgt de verhuurder niet in het standpunt dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn, maar wel in het standpunt dat er in dit geval voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Daarbij stelt het Gerechtshof vast dat sprake is van een structurele beperking van het huurgenot, welke beperking leidt tot structureel omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek wordt naar het oordeel van het Gerechtshof gecompenseerd door de huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering is dan geen plaats, aldus het Gerechtshof.

Uit deze uitspraak volgt dat een huurder een keuze lijkt te moeten voor een vordering tot schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door schadevergoeding of huurprijsvermindering. Voor het instellen van beide vorderingen bestaat in dat geval geen grond.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

1. Voorwaarde voor schadevergoeding is dat het gebrek reeds bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de verhuurder bekend was. Hieraan was voldaan.

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

, , ,

Tegenvallende bezoekersaantallen. Een gebrek?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

M2 Advocaten

Gebrek in hypotheekakte. Is akte nietig?

Een gebrek in een hypotheekakte levert nietigheid van de akte op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

In maart 2004 wordt op een onderpand een recht van hypotheek gevestigd. In de hypotheekakte is opgenomen dat de hypotheek wordt verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de hypotheeknemer te vorderen heeft. Maar van wie de hypotheeknemer betaling te vorderen heeft, staat niet vermeld. Oftewel, de aanduiding van de debiteur ontbreekt.

Vervolgens wordt in juni 2009 op hetzelfde onderpand een tweede recht van hypotheek gevestigd, ditmaal tussen twee andere partijen. Niet lang daarna wordt de executoriale verkoop van het onderpand aangezegd en krijgen de eerste en de tweede hypotheeknemer discussie over wiens hypotheekrecht hoger in rang is.

De tweede hypotheeknemer voert aan dat een hypotheekakte op grond van de wet een aanduiding moet bevatten van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt. Nu de aanduiding van de debiteur in de hypotheekakte van de eerste hypotheeknemer ontbreekt, is aan dit vereiste niet voldaan en is geen sprake van een rechtsgeldige hypotheekakte, aldus de tweede hypotheeknemer.

De eerste hypotheeknemer voert aan dat de notaris het gebrek in de hypotheekakte in oktober 2009 met een proces-verbaal van verbetering heeft hersteld – door aanduiding van de debiteur – waarmee (alsnog) sprake is van een rechtsgeldige vestiging van de hypotheek en de tweede hypotheeknemer zich niet op de nietigheid van de akte kan beroepen.

Het Hof stelt de tweede hypotheeknemer in het gelijk. De wet schrijft voor dat de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt voldoende bepaalbaar moet zijn. Of dat het geval is, hangt af van de in de hypotheekakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de vordering waarvoor hypotheek wordt verleend. Nu de aanduiding van de debiteur ontbreekt, is niet aan de wettelijke voorschriften voldaan, aldus het Hof. Daarmee is de akte nietig.

Of het gebrek in de hypotheekakte door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, laat het Hof in het midden, omdat herstel niet tot gevolg heeft dat een tussentijds gevestigd hypotheekrecht zijn rang verliest. Oftewel, rechten die in de tussentijd door derden zijn verkregen op het onderpand – in dit geval het recht van hypotheek van de tweede hypotheeknemer – moeten worden geëerbiedigd.

Op zich valt over de vraag of het gebrek door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, nog wel het nodige op te merken. De Wet op het notarisambt bepaalt namelijk dat de mogelijkheid tot herstel beperkt is tot “kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen”. Het alsnog aanduiden van de debiteur in de akte, gaat verder dan dat. Daarmee krijgt de hypotheekakte een andere inhoud. Het lijkt er dus op dat de notaris in dit geval zijn boekje te buiten is gegaan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)