Berichten

, ,

Prins Bernhard kan forse boetes krijgen

oude grachtenpanden in Amsterdam

Onlangs verschenen in de media (zie hier) berichten dat bij de verhuur van panden in bezit van prins Bernhard van Oranje onder meer de huisvestingswet wordt overtreden. Bernhard stelt van de prins geen kwaad te weten. Hij geeft aan het beheer te hebben uitbesteed aan een professionele beheerder. Maar is daarmee de kous af, of lopen eigenaren wel degelijk risico’s indien zij het beheer van hun pand(en) uitbesteden aan een beheerder?

Voor veel eigenaren is de voornaamste reden om een beheerder aan te stellen om juist zo min mogelijk omkijken te hebben naar de panden. Het is dan ook een nare verrassing als niet alleen blijkt dat deze aangestelde beheerder de regels overtreedt, maar dat zij als eigenaar vervolgens mede verantwoordelijk worden gehouden voor begane overtredingen. Dit betekent ook dat eigenaren risico lopen boetes opgelegd te krijgen, die wel op kunnen lopen tot €20.500 per overtreding in Amsterdam, zonder dat zij de intentie hadden zich aan de wet te onttrekken.

Niet de overtreder toch verantwoordelijk

Uitgangspunt is dat degene die de overtreding begaat ook degene is die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. In het geval er een beheerder is aangesteld zal de overtreding zelf vaak door de beheerder of huurder worden begaan en niet de eigenaar. Dat neemt echter niet weg dat de eigenaar eveneens verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Van de eigenaar mag volgens bestaande rechtspraak (zie onder meer hier) namelijk worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Van een eigenaar wordt dus verlangd dat hij zelf maatregelen neemt om overtredingen te voorkomen dan wel te beëindigen. Doet een eigenaar dat niet dan is hij medeverantwoordelijk.

Net als de prins nemen de meeste eigenaren in hun beheerovereenkomst een bepaling op die zegt dat de verhuur dient te gebeuren zonder dat daarbij wettelijke regels worden overtreden. Hoewel dergelijke afspraken kunnen bijdragen aan de verhaalsmogelijkheden jegens een beheerder betekent dit nog steeds niet dat je als eigenaar niet verantwoordelijk gehouden kunt worden.

De reden waarom die verantwoordelijkheid óók bij de eigenaar wordt neergelegd laat zich raden. Vastgoedeigenaren zouden anders eenvoudig gebruik kunnen maken van zogenaamde ‘stromannen’, beheerders die in opdracht handelen van de eigenaar, waarbij de eigenaar simpel buiten schot zou blijven in het geval er met kwalijke intenties wordt gehandeld.

Wanneer niet verantwoordelijk?

Toch gaat de rechtspraak niet zo ver dat een eigenaar per definitie verantwoordelijk wordt gehouden voor strijdig gebruik van zijn panden. Zo is in de rechtspraak ook bepaald dat een eigenaar niet verantwoordelijk kan worden gehouden indien hij niet wist of kon weten dat er sprake was van een overtreding. Dat de eigenaar wel verantwoordelijk is als hij het had kunnen weten duidt op een bepaalde inspanningsvereiste.

Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat een eigenaar nooit volledig de beheer uit handen kan geven als hij wil voorkomen verantwoordelijk te zijn voor overtredingen buiten zijn medeweten. Het valt daarom aan te raden regelmatig contact te onderhouden met de beheerder om zodoende goed op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen.

Veranderingen aan de horizon?

Op 23 oktober 2017 heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan (zie hier) die van belang kan zijn voor pandeigenaren. In deze zaak had een verhuurder er bij de huurder op aangedrongen een inspectie van het gehuurde te houden. Op deze manier wilde de verhuurder voorkomen dat zij later tegengeworpen kon krijgen dat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. De huurder wilde echter niet mee werken aan de inspectie en de kantonrechter overwoog vervolgens dat:

“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.”

Hoewel het nu te ver gaat om te stellen dat deze overweging de verantwoordelijkheid van eigenaren wordt wegneemt laat het wel zien dat er behoefte bestaat aan aanscherping voor wat betreft de grenzen van deze verantwoordelijkheid.

Vooralsnog loopt Prins Bernhard echter nog aanzienlijke risico’s door het beheer volledig uit handen te geven. En met €20.500 per overtreding en maar liefst 349 panden in Amsterdam kunnen de boetes die hij eventueel moet betalen dan ook behoorlijk oplopen.

Ginio Beij

Is u als pandeigenaar een boete opgelegd terwijl u gebruik maakt van een beheerder? Of zoekt u ander juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Bron foto (http://aliceschr.zoom.nl/fotos/index.html)

, , , ,

Is een verpleeghuis een woning? Niet volgens de Raad van State…

afbeelding van het pand wittenberg

De Raad van State heeft onlangs een knoop doorgehakt in een principiële zaak over de vraag of een verpleeghuis als woning kan worden beschouwd. M2 Advocaten procedeerde namens de eigenaar en bracht de zaak tot een goed einde.

Waarover ging de zaak?

De zaak ging over voormalig verpleeghuis Wittenberg in Amsterdam. Het pand is een rijksmonument dat in 1772 tot stand kwam als Luthers Diaconie-en Besteedelingenhuis, bestemd voor de huisvesting en verzorging van 40 wezen en 400 bejaarde mannen en vrouwen die niet in hun eigen onderhoud konden voorzien. Nadat de laatste wezen in 1884 waren vertrokken, bleef het pand dienst doen als ziekenhuis en bejaardenhuis voor chronisch zieke en geestelijk gestoorde bejaarden. Vanaf 1964 is het pand in gebruik genomen als verpleeghuis.

Marius Rijntjes en Ginio Beij traden namens M2 Advocaten op voor de Diaconie die short stay appartementen in het pand wil realiseren. De gemeente was van mening dat daarvoor een woningonttrekkingsvergunning is vereist, omdat er in het verpleeghuis gewoond zou zijn in de zin van de Huisvestingswet. De Diaconie vond van niet.

Wat waren de argumenten?

De gemeente heeft onder meer aangevoerd dat de personen die in verpleeghuis Wittenberg verbleven daar stonden ingeschreven en permanent verbleven. Dat daarbij zorg werd verleend, doet aan het woonkarakter niet af, aldus de gemeente.

M2 Advocaten heeft onder meer aangevoerd dat zorg het overheersende element was en dat de twee- en vierpersoonskamers in verpleeghuis Wittenberg op het verlenen van intensieve zorg waren afgestemd en niet op het voeren van een huishouden in de zin van de Huisvestingswet.

Hoe verliep de procedure?

Om het geschil aan de rechter te kunnen voorleggen, heeft de Diaconie een woningonttrekkingsvergunning aangevraagd. Deze is afgewezen, waarna partijen de bezwaarfase hebben overgeslagen en de kwestie rechtstreeks aan de Rechtbank hebben voorgelegd.

De Rechtbank was van oordeel dat de gemeente zich terecht op het stand heeft gesteld dat verpleeghuis Wittenberg gebruikt is als woonruimte. Volgens de Rechtbank was sprake van besloten ruimten – omdat de bedden in verpleeghuis Wittenberg met een gordijn konden worden afgeschermd – die bewoond werden door eenpersoonshuishoudens met gebruikmaking van gezamenlijke voorzieningen (douche, toilet, etc). Verder heeft de Rechtbank in aanmerking genomen dat opname in een verpleeghuis als De Wittenberg in de regel betekent dat iemand daar permanent woont en zorg ontvangt.

De Diaconie kon zich met dit oordeel niet verenigen en is in hoger beroep gegaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In deze procedure heeft M2 Advocaten onder meer betoogd dat de bedden in verpleeghuis Wittenberg niet als besloten ruimten kunnen worden gezien – het zijn geen met wanden omsloten ruimten – die door een huishouden kunnen worden bewoond.

Wat was de uitkomst?

De Afdeling heeft het betoog van M2 Advocaten gevolgd en geoordeeld dat verpleeghuis Wittenberg niet kan worden aangemerkt als woonruimte. Daarbij heeft de Afdeling overwogen dat een ruimte waarin meerdere (eenpersoons)huishoudens verblijven, niet als woonruimte in de zin van de Huisvestingswet kan worden aangemerkt. Woonruimte in de zin van de Huisvestingswet ziet op bewoning door één huishouden en niet meerdere huishoudens.

Verder heeft de Afdeling geoordeeld dat een met een gordijn afgeschermd bed niet kan worden aangemerkt als een besloten ruimte. Een gordijn biedt weliswaar enige privacy door het zicht af te schermen, maar sluit een ruimte niet zodanig af dat die naar algemeen spraakgebruik door een huishouden kan worden bewoond, aldus de Afdeling.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

verbodsbord rolkoffers

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

, , , , , ,

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

, ,

Bed & Breakfast; Een gespreid bedje?

De florerende toeristenindustrie zorgt er voor dat er in Amsterdam een nijpend tekort is aan (hotel)kamers. Er wordt een nieuw mega hotel gebouwd op de Zuid-As, maar zelfs als dat voltooid is, is het de vraag of er dan genoeg overnachtingsplekken zijn. Vergelijkbare situaties spelen in andere steden en regio’s. Het ene na het andere pension of boetiekhotel wordt geopend, en er wordt goud geld verdient aan het tekort.

Stel, u hebt een kamer of twee over in huis, dus u denkt: “Misschien kan ik een graantje mee pikken, en een kamer aanbieden in een gezelligere sfeer dan zo’n onpersoonlijk hotel. Ik start een Bed & Breakfast.” Waar moet u dan op letten?

Voorwaarden B&B

Het Rijk heeft een aantal voorwaarden, die te vinden zijn op: http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/
U wilt het simpel houden. U hoeft dus niet te verbouwen, en wilt ook niet heel veel gasten. Er is uitgezocht hoe het werkt met de hygiënecode, de KvK inschrijving is de deur uit en de website is gereed.

Laat de eerste gasten maar komen! Of niet?

Dat verschilt. Niet alleen moet de B&B passen in het bestemmingsplan, per gemeente kunnen er uiteenlopende extra regels zijn waar u aan moet voldoen.

Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat er niet meer dan vier gasten tegelijk mogen overnachten, en het oppervlak dat u gebruikt voor de B&B mag niet meer zijn dan 40% van de gehele woning.
Verder moet u bijhouden wie er overnachten in een register. U hoeft alleen een melding bij uw stadsdeel te doen dat u een B&B start, en dan hoeft u niet te wachten op een antwoord, maar mag u gewoon beginnen.
In Rotterdam zijn er subtiele verschillen in de regels. Zo mag u niet meer dan 30% van de woning als B&B gebruiken, met een maximum van 70m2. Daarentegen hoeft er geen register te worden bijgehouden. Controleer dus altijd bij uw gemeente wat er precies mag en moet.

Mocht u incidenteel (een gedeelte) van uw woning willen verhuren, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur, dan gelden daar weer andere regels voor. In de gemeente Amsterdam mag u op dit moment maximaal 60 dagen per jaar verhuren, mits u dit niet bedrijfsmatig doet. U hoeft dan niet ingeschreven te staan in de Kamer van Koophandel. Ook de regel dat het oppervlak dat u hiervoor gebruikt maximaal 40% van uw woning mag zijn, gaat dan niet op. Wel moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Verder mag u ook bij vakantieverhuur aan maximaal vier gasten onderdak bieden. Wederom is het dus van groot belang dat u goed uitzoekt wat de huidige regels zijn.

Huurder / VvE

Bent u huurder? Dan moet u toestemming van de eigenaar van uw woning hebben dat u een B&B mag houden in het pand. Ook als u in een appartementencomplex met een VvE woont kan er in het reglement staan dat u eerst toestemming van de VvE moet krijgen voordat u een B&B begint.

Handhaving tegen overlast B&B

Het starten van een B&B kent ook schaduwzijden. De overbuur is een B&B begonnen, en u en de andere buren zijn niet zo blij met de extra drukte die dit veroorzaakt. Meer auto’s in de straat, meer lawaai in de avond. En er lijken wel heel veel mensen tegelijk te overnachten. Is dat wel brandveilig? Is de gemeente niet komen kijken? Meestal geldt voor de laatste vraag het antwoord, nee, de gemeente is in dat opzicht een slapende hond en is (nog) niet komen kijken. Over het algemeen wordt er pas gecontroleerd nadat er klachten zijn binnengekomen van ofwel omwonenden ofwel toeristen. Als u denkt dat het fout zit en er overlast van ervaart, controleer wat de regels zijn en dien dan een klacht in bij uw gemeente. Er staan fikse boetes op het overtreden van de gemeentelijke regels en de meeste gemeentes zijn blij als u helpt om onveilige en ongewenste situaties op te sporen.

Bedenk alleen wel, een goede buur is beter dan een verre vriend. Om de goede verstandhouding met de buren te behouden is het misschien handig eerst de situatie te bespreken met de buur die de B&B heeft voordat u naar de gemeente stapt. Het kan best dat de buur zich niet heeft gerealiseerd dat er overlast en (extra) regels zijn. Zo geeft u de buur de kans de situatie te verbeteren en naar de regels aan te passen zonder hoge boetes te hoeven betalen. Heeft de buur geen boodschap aan uw vriendelijke verzoek en uitleg, of treedt er geen verbetering op? Dan kunt u altijd nog de slapende hond wakker maken.

Boetes voor eigenaren, huurders én verhuurders

Als er niet aan de lokale regelgeving wordt voldaan kan dat onder meer een overtreding van de Huisvestingswet zijn. Het illegaal exploiteren van een B&B is dan onttrekking van de woningvoorraad. In bijvoorbeeld Amsterdam staat daar een boete op van €12.000,- bij de eerste overtreding.
Verder kan een illegaal Bed & Breakfast ook een overtreding zijn van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan en van brandveiligheid.

Let op! Bent u verhuurder? Mocht uw huurder zich niet houden aan de regels die horen bij het runnen van een B&B, ook u bent dan aansprakelijk. De hoge boetes die de gemeente uitdeelt voor een overtreding zullen dus ook aan uw adres worden bezorgd.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl