Berichten

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , ,

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

, ,

Prins Bernhard kan forse boetes krijgen

oude grachtenpanden in Amsterdam

Onlangs verschenen in de media (zie hier) berichten dat bij de verhuur van panden in bezit van prins Bernhard van Oranje onder meer de huisvestingswet wordt overtreden. Bernhard stelt van de prins geen kwaad te weten. Hij geeft aan het beheer te hebben uitbesteed aan een professionele beheerder. Maar is daarmee de kous af, of lopen eigenaren wel degelijk risico’s indien zij het beheer van hun pand(en) uitbesteden aan een beheerder?

Voor veel eigenaren is de voornaamste reden om een beheerder aan te stellen om juist zo min mogelijk omkijken te hebben naar de panden. Het is dan ook een nare verrassing als niet alleen blijkt dat deze aangestelde beheerder de regels overtreedt, maar dat zij als eigenaar vervolgens mede verantwoordelijk worden gehouden voor begane overtredingen. Dit betekent ook dat eigenaren risico lopen boetes opgelegd te krijgen, die wel op kunnen lopen tot €20.500 per overtreding in Amsterdam, zonder dat zij de intentie hadden zich aan de wet te onttrekken.

Niet de overtreder toch verantwoordelijk

Uitgangspunt is dat degene die de overtreding begaat ook degene is die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. In het geval er een beheerder is aangesteld zal de overtreding zelf vaak door de beheerder of huurder worden begaan en niet de eigenaar. Dat neemt echter niet weg dat de eigenaar eveneens verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Van de eigenaar mag volgens bestaande rechtspraak (zie onder meer hier) namelijk worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Van een eigenaar wordt dus verlangd dat hij zelf maatregelen neemt om overtredingen te voorkomen dan wel te beëindigen. Doet een eigenaar dat niet dan is hij medeverantwoordelijk.

Net als de prins nemen de meeste eigenaren in hun beheerovereenkomst een bepaling op die zegt dat de verhuur dient te gebeuren zonder dat daarbij wettelijke regels worden overtreden. Hoewel dergelijke afspraken kunnen bijdragen aan de verhaalsmogelijkheden jegens een beheerder betekent dit nog steeds niet dat je als eigenaar niet verantwoordelijk gehouden kunt worden.

De reden waarom die verantwoordelijkheid óók bij de eigenaar wordt neergelegd laat zich raden. Vastgoedeigenaren zouden anders eenvoudig gebruik kunnen maken van zogenaamde ‘stromannen’, beheerders die in opdracht handelen van de eigenaar, waarbij de eigenaar simpel buiten schot zou blijven in het geval er met kwalijke intenties wordt gehandeld.

Wanneer niet verantwoordelijk?

Toch gaat de rechtspraak niet zo ver dat een eigenaar per definitie verantwoordelijk wordt gehouden voor strijdig gebruik van zijn panden. Zo is in de rechtspraak ook bepaald dat een eigenaar niet verantwoordelijk kan worden gehouden indien hij niet wist of kon weten dat er sprake was van een overtreding. Dat de eigenaar wel verantwoordelijk is als hij het had kunnen weten duidt op een bepaalde inspanningsvereiste.

Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat een eigenaar nooit volledig de beheer uit handen kan geven als hij wil voorkomen verantwoordelijk te zijn voor overtredingen buiten zijn medeweten. Het valt daarom aan te raden regelmatig contact te onderhouden met de beheerder om zodoende goed op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen.

Veranderingen aan de horizon?

Op 23 oktober 2017 heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan (zie hier) die van belang kan zijn voor pandeigenaren. In deze zaak had een verhuurder er bij de huurder op aangedrongen een inspectie van het gehuurde te houden. Op deze manier wilde de verhuurder voorkomen dat zij later tegengeworpen kon krijgen dat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. De huurder wilde echter niet mee werken aan de inspectie en de kantonrechter overwoog vervolgens dat:

“Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.”

Hoewel het nu te ver gaat om te stellen dat deze overweging de verantwoordelijkheid van eigenaren wordt wegneemt laat het wel zien dat er behoefte bestaat aan aanscherping voor wat betreft de grenzen van deze verantwoordelijkheid.

Vooralsnog loopt Prins Bernhard echter nog aanzienlijke risico’s door het beheer volledig uit handen te geven. En met €20.500 per overtreding en maar liefst 349 panden in Amsterdam kunnen de boetes die hij eventueel moet betalen dan ook behoorlijk oplopen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Is u als pandeigenaar een boete opgelegd terwijl u gebruik maakt van een beheerder? Of zoekt u ander juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Bron foto (http://aliceschr.zoom.nl/fotos/index.html)

, , , , ,

Achteraf huur indexeren, mag dat?

alimentatie indexering

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

, , , , , ,

Airbnb akkoord met Amsterdam

woningen aan het water

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

verbodsbord rolkoffers

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

, , , , , , ,

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

, , ,

Woningdelen: verhuurd volgens de regels?

huisgenotenLet op! De gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 de regels voor het huren/verhuren van woningen voor meerdere personen veranderd. Een update hierover volgt z.s.m. op onze website.

Amsterdam kampt met een tekort aan woningen in alle categorieën, zo ook bijvoorbeeld starters. De wens is om zelfstandig te wonen, maar de realiteit is voor velen dat dat financieel gezien niet haalbaar is. Laat staan dat je ooit aan de beurt komt voor een sociale huurwoning. Een oplossing is het delen van een woning; samen met anderen huur je dan een woning in de vrije sector en deel je dus de (hoge) lasten. Iedereen blij: de starters hebben een plek in de stad die zij thuis kunnen noemen, en verhuurders kunnen een hogere huur voor hun woning vragen (drie mensen met een baan kunnen tenslotte meer betalen dan één of twee).
Geen probleem, of wel?

Misschien wel, want er zijn daadwerkelijk regels over wanneer een huurwoning wel of niet door een aantal volwassenen bewoond mag worden. Dus wanneer verhuur je een woning legaal aan een groep mensen?

Het antwoord op deze vraag is niet zo eenvoudig als het lijkt.

Dit heeft ook de gemeente zich gerealiseerd door de resultaten uit het onderzoek ‘Woningdelen in Amsterdam’ van februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente, naar aanleiding van de nota ‘Ruimte voor woningdelers’ van januari 2014 .

De gemeente wil namelijk graag zo veel mogelijk verschillende vormen van wonen faciliteren in de stad, maar wel natuurlijk zonder dat dat ten koste gaan van de leefbaarheid. Om excessen tegen te gaan zijn er regels opgesteld waaraan moet worden voldaan om een huurwoning te mogen delen. Enerzijds zijn dat regels voor onzelfstandige woningen, studentenhuizen bijvoorbeeld, waarin een kamer wordt verhuurd. Anderzijds zijn dat regels voor zelfstandige woningen die op verschillende manieren door een aantal mensen kunnen worden gehuurd.

Dus wanneer is een woning een studentenhuis, en moet aan die regels worden voldaan, en wanneer is het een woning die door een groep wordt gehuurd? En wanneer is er sprake van ‘misstanden’ waarbij gehandhaafd zou moeten worden? Uit het onderzoek van februari 2016 blijkt dat dit voor vrijwel alle partijen, huurders, verhuurders en handhavers, niet eenduidig is.

Voorbeeld:

a. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze per persoon aan de verhuurder.
b. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze van een gezamenlijke rekening aan de verhuurder.
c. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze aan een van de drie huisgenoten, die het complete bedrag betaalt aan de verhuurder.

Hoewel het anders lijkt, zijn er juridisch gezien verschillen in deze situaties en kunnen ze allemaal onder een andere categorie vallen. Per geval moeten ze aan andere regels voldoen om legaal gehuurd en verhuurd te mogen worden.

Deze drie situaties zouden gezien kunnen worden als volgt:

a. Kan gezien worden als kamergewijze verhuur in een woning waarvoor een woningonttrekkingsvergunning nodig is. Zie voor verdere informatie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
b. Kan gezien worden als een woongroep die een woning huurt. Voor een legale situatie moet in dit geval ook voldaan worden aan een aantal andere voorwaardes, te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
c. Kan gezien worden als inwoning, en is legaal als voldaan wordt aan bepaalde regels, zoals te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/inwonen/

De verschillen zijn in deze situaties klein en daardoor is voor handhaven ook relatie weinig draagvlak, doordat het gevoel van rechtsongelijkheid in de hand wordt gewerkt. Het kan dan ook voorkomen dat er om die rede soms niet wordt opgetreden door de gemeente. Een effect van handhaven zou namelijk kunnen zijn dat de bewoners worden uitgezet. Iets wat de gemeente niet ambieert, aangezien de overtreding over het algemeen niet bewust begaan is door de bewoners, of ook door de verhuurder niet.

Tegen de echte excessen, waarbij er meer volwassen huurders dan kamers zijn of waarbij de brandveiligheid in het geding komt, wordt natuurlijk wel handhavend tegen opgetreden.

De gemeente heeft naar aanleiding van de bevindingen in het onderzoek dan ook besloten om een deel van het beleid aan te passen en meer duidelijkheid te creëren. Het is de bedoeling dat dit aangepaste beleid eind 2016 van kracht wordt. (Zie ook https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/)

Bent u verhuurder of huurder, en twijfelt u of u legaal (ver)huurt, schroom dan niet om contact op te nemen met ons.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, , , , , ,

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.