Berichten

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet (Deel I): Geen tussentijdse opzegging bij bepaalde tijd

De Leegstandwet is een belangrijk instrument om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. Dat kan bijvoorbeeld van belang zijn voor woningeigenaren die met dubbele lasten zitten, maar ook voor vastgoedpartijen die voorafgaande aan sloop en/of renovatie woningen tijdelijk willen verhuren.  Lees hier het eerdere blog met een overzicht van de verhuurmogelijkheden op grond van de Leegstandwet.

Aan verhuur op grond van de Leegstandwet zijn soms echter ook risico’s verbonden als de huurovereenkomst niet op de juiste manier is opgesteld. Ik ga in deze en volgende blogs in op enkele valkuilen van de Leegstandwet. In deze blog het verbod om bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.

Verbod op tussentijdse opzegging

Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder een beroep kan doen op de normale huurbescherming. Veel wetsbepalingen die de huurder van woonruimte beschermen zijn niet van toepassing verklaard. Wél van toepassing is de regel van art. 7:271 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds (binnen de bepaalde tijd) kan worden opgezegd. Op grond van art. 16 lid 8 van de Leegstandwet is een bepaling die afwijkt van het verbod op tussentijdse opzegging nietig.

Dit kwam in de orde bij een procedure voor de kantonrechter Groningen. In die zaak was een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gesloten met de volgende bepaling:

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandwet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

De verhuurder zegde vervolgens bij brief van 30 juli 2012 de huurovereenkomst op tegen 24 augustus 2012, dus nog binnen de bepaalde tijd van de huurovereenkomst. De huurder accepteerde die opzegging niet. De kantonrechter oordeelde dat tussentijdse opzegging op grond van de wet niet was toegestaan en dat er dus op zijn vroegst pas tegen het eind van de bepaalde termijn, 30 maart 2014, kon worden opgezegd. De verhuurder had ook nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dat wees de kantonrechter af omdat het ging om een nietige bepaling. De uitspraak kunt u hier teruglezen.

Conclusie

Bij de verhuur van de Leegstandwet is er geen flexibiliteit als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, bijvoorbeeld voor de duur van twee jaar. Tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, aangezien dit in strijd is met de wet. De beste manier is om een huurovereenkomst voor 6 maanden te sluiten (de minimale wettelijke termijn) en daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. Op die manier is het wel mogelijk om na 6 maanden de huurovereenkomst te beëindigen, mits andere valkuilen van de Leegstandwet worden vermeden. Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

,

Overdracht van huurrechten: de indeplaatsstelling

Stel, een winkelier of een horeca-exploitant huurt een pand en wil de in dat pand gevestigde onderneming met de huurrechten overdragen. Kan dat?

Ja dat kan, maar daar is wel de toestemming van de verhuurder voor nodig. De verhuurder krijgt immers een nieuwe huurder.

Weigert de verhuurder zijn toestemming te geven, dan is de overdracht (van de huurrechten) wellicht toch te bewerkstelligen door middel van een indeplaatsstelling.

De indeplaatsstelling is geregeld in artikel 7:307 BW[1].

Het artikel geeft in het kort gezegd aan de huurder de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder de overdracht van zijn huurrechten/zijn huurovereenkomst te realiseren in verband met de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend.

Het begint met een verzoek aan de verhuurder om een derde (de koper van de onderneming) in de plaats te stellen.

Gaat de verhuurder niet akkoord met de voorgestelde derde dan kan de huurder de rechter verzoeken om de derde in de plaats te mogen stellen. Staat de rechter dit toe, dan betekent dit dat de rechter de huurder daartoe machtigt (tegen de zin van de verhuurder in).

Dit kan echter niet zomaar.

In de wet zijn enkele vereisten en waarborgen opgenomen waaraan de rechter toetst of hij het verzoek tot indeplaatsstelling toestaat. Het betreft de volgende vereisten:

1) Er dient sprake te zijn van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht

Aan de huurder zal geen machtiging worden verleend als de in de plaats te stellen derde het gehuurde wil gaan gebruiken voor een heel ander bedrijf dan het voordien in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, behoudens een enkele uitzondering. De enkele overdracht van goodwill is op zichzelf niet voldoende voor een bedrijfsoverdracht;

2) De huurder dient een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van het bedrijf

Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Op grond van de jurisprudentie kan de inbreng van een onderneming in een vennootschap een zwaarwichtig belang opleveren. Ook het feit dat de oorspronkelijke huurder in zijn pensioen kan voorzien door de verkoop van de onderneming kan een zwaarwegend belang opleveren.

3) De voorgestelde huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering

Volgens vaste jurisprudentie is een belangrijk criterium dat wordt aangetoond dat de kandidaat-huurder solvabel is. Dat is een zo belangrijk criterium dat de rechter de vordering van de huurder in ieder geval afwijst als de huurder niet aan dit vereiste voldoet.

Zie o.m. de volgende overweging van de rechtbank Den Haag[2]:

De voorzieningenrechter volgt dit verweer, nu met de huidige overgelegde informatie niet op voorhand is te zeggen of [de kandidaat huurder] financieel draagkrachtig genoeg is. Zo ontbreekt een verklaring van de bank van de financiële gegoedheid (..). Daarnaast is niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat [de kandidaat huurder] een, naar objectieve maatstaven gemeten solide beleid voert.”

Hierbij moet (ook) worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer.

Slecht gevoerd financieel beheer door de kandidaat-huurder in het verleden kan funest zijn voor het verkrijgen van de machtiging tot indeplaatsstelling. De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken heeft gedeponeerd kan bijvoorbeeld twijfel rechtvaardigen over de vraag of de derde voldoende waarborg biedt voor een goede bedrijfsvoering.

Belangenafweging

Als aan voornoemde 3 vereisten is voldaan, dan komt de rechter toe aan de belangenafweging. De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In de afweging van de over en weer bestaande belangen kan de rechter nog steeds besluiten om het verzoek tot indeplaatsstelling niet toe te staan.

Een belang van de verhuurder kan (bijvoorbeeld) zijn gelegen in de noodzaak om nieuwe activiteiten in een winkelcentrum te ontwikkelen. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

De rechter kan ook het belang van de verhuurder bij een evenwichtige branchering in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling afwijst als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou (kunnen) worden.

Daarnaast kan de wens van verhuurder om het gehuurde zelf in gebruik te nemen (dringend eigen gebruik) reden zijn om het verzoek van de huurder af te wijzen.

De rechter staat de indeplaatsstelling toe

Staat de rechter de indeplaatsstelling toe, dan geldt de nieuwe huurder als zijnde de huurder en is de oude huurder dan huurder af. De oorspronkelijke huurovereenkomst loopt (dus) door. Dit betekent overigens niet dat met de nieuwe huurder geen andere afspraken over de huurovereenkomst kunnen worden gemaakt, dat staat de partijen vrij.

Conclusie

Voor de huurder die zijn onderneming met de huurrechten wil overdragen is het van belang om het dossier zodanig op te bouwen dat wordt voldaan aan de vereisten die hiervoor zijn genoemd.

De verhuurder moet er op zijn beurt op bedacht zijn dat daadwerkelijk wordt voldaan aan de vereisten die aan een indeplaatsstelling worden gesteld. Bovendien kan de belangenafweging – ook als de huurder aan de vereisten voldoet – nog steeds soelaas bieden.

Mochten er vragen zijn naar aanleiding van het voorgaande, dan horen we dat graag.

M2 Advocaten

 


[1] Let op: De indeplaatsstelling kan alleen worden gevorderd voor de zogenaamde 290-bedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en hotels.

[2] WR 2009/16