Berichten

,

Reservering bouwkavel; koopovereenkomst tot stand gekomen?

Het gebeurt wel vaker dat een partij een optie neemt op een kavel in een ontwikkelingsgebied. De kavel wordt dan gereserveerd en deze reservering kan meestal worden verlengd. Maar wat als bij de verlenging een termijn wordt gesteld waarbinnen moet worden aangegeven of tot aankoop wordt overgegaan en er alvast een model koopovereenkomst is aangehecht voor het geval het antwoord bevestigend is. Schuif je dan op naar een koopovereenkomst?

Dit speelde in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (uitspraak van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6775), waarbij iemand een optie had op een kavel in een ontwikkelingsgebied in de gemeente Enschede. Hij was van mening dat met retourzending van de ondertekende reserveringsverklaring (om de reservering te verlengen) een koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Zowel de rechter in eerste aanleg als het Hof komen tot het oordeel dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens het Hof heeft de getekende reserveringsverklaring niet meer dan een voorbereidende overeenkomst tot stand gebracht die ertoe strekt om gedurende een bepaalde termijn te bezien of de bouwplannen voor de kavel gerealiseerd kunnen worden binnen de voorwaarden en voorschriften van de gemeente. Van een onherroepelijk aanbod door de gemeente is geen sprake.

Hierbij speelde een rol dat in de algemene voorwaarden die aan de model koopovereenkomst waren gehecht, was aangegeven dat de koopovereenkomst tot stand komt en rechtskracht verkrijgt op de datum waarop deze door beide partijen is getekend. Hieruit bleek dus hoe en wanneer de gemeente gebonden wenste te worden.

Op zich is de uitspraak van het Hof te begrijpen, maar er zijn ook uitspraken bekend waarbij wordt ingezoomd op het begrip optie: een optie wordt gezien als een onherroepelijk aanbod. Hierbij is het niet nodig dat alles nauwkeurig is uitgewerkt. Het gaat erom dat de essentialia (welke kavel, welke grootte en welke koopsom) en de overige specifieke bepalingen in de model koopovereenkomst voor beide partijen genoegzaam bekend zijn. In zo’n geval komt, volgens deze uitspraken, wel een koopovereenkomst tot stand.

Het is dus geen uitgemaakte zaak of partijen in de hierboven genoemde omstandigheden aan elkaar gebonden zijn. Voor gemeentes geldt in elk geval dat zij termen als “optie” of “optietermijn” zullen willen vermijden.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

 

 

, , , , ,

Aankoop woning: Als je er als koper instinkt

Je hebt eindelijk je droomhuis gekocht, maar al snel blijkt het huis in werkelijkheid eerder een nachtmerrie. Het blijkt namelijk nogal te stinken naar vis- en frituurlucht in het nieuwe huis. Je wil de koop dan ook zo snel mogelijk ongedaan maken. Wat vindt de rechter van deze zaak?

Casus

Een verkoper zet zijn huis te koop op Funda. Het huis bevindt zich weliswaar boven een viswinkel, maar de verkoper zet in de advertentie de volgende tekst “absoluut geen last van ondergelegen winkel”. Stankoverlast door de onderliggende winkel lijkt daarmee uitgesloten. Een geïnteresseerde potentiële koper besluit de woning te bezichtigen en ruikt inderdaad geen vislucht of andere nare geurtjes bij het bezoek. Vervolgens wordt enige tijd later tussen verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten. Wanneer de koper zijn nieuwe huis betreedt blijkt hij echter een indringende vis- en frituurlucht waar te nemen.

Koper verzoekt daarop aan de verkoper om maatregelen te treffen opdat koper geen last meer ervaart van de ernstige stankoverlast. Aanvankelijk belooft de verkoper nog medewerking, maar als deze toch uitblijft is het geduld bij de koper snel op. Hij schakelt zelf een bedrijf in om te kijken waardoor de stankoverlast is ontstaan. Uiteindelijk blijkt uit het onderzoek dat ventilatoren van de viswinkel verantwoordelijk zijn voor het verplaatsen van de vislucht naar de woning van de koper. Koper besluit daarop dat hij van de koop af wil en spant een kort geding (spoedprocedure) aan.

Oordeel rechtbank

In beginsel is het zo dat een koper van een huis de koopovereenkomst kan ontbinden als de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Als een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt heet dit ook wel non-conformiteit. Hierbij dient óók in aanmerking te worden genomen wat een verkoper over de woning heeft medegedeeld. Kortom, als de verkoper bij de verkoop duidelijk heeft gemaakt dat het stonk in de woning kan de koper de koopovereenkomst later niet laten ontbinden op grond van die stank. Uit de wet (artikel 7:17 BW) volgt dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit begrip normaal gebruik is bijvoorbeeld ook in de NVM koopakte opgenomen.

In dit geval oordeelde de rechter dat het weliswaar aannemelijk was dat er enige stankoverlast was maar vond tevens dat de stank ook wel enigszins te verwachten viel omdat de woning boven een viswinkel gelokaliseerd was. Dit dus ondanks het feit dat de verkoper in de advertentie had gesteld dat er absoluut geen overlast zou zijn. Er was volgens de rechter niet voldoende aangetoond dat de stank daadwerkelijk zo ernstig was dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Ook was niet voldoende duidelijk dat er geen manieren waren om de stank alsnog weg te nemen. Kortom, de rechter was van oordeel dat de stank niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.

Conclusie

Op zich is het opmerkelijk dat de rechter naast zich neerlegt dat de verkoper had geadverteerd met “absoluut geen overlast van ondergelegen winkel”. Mijns inziens valt zeker te verdedigen dat de verkoper zichzelf met deze mededeling daadwerkelijk verplicht heeft om een woning zonder enige (stank)overlast van de onderliggende viswinkel op te leveren. Dit zou anders zijn als de koper bijvoorbeeld last zou hebben ondervonden van de aanloop van klanten. De verkoper hoeft zoiets objectief gezien niet per se als overlast te ervaren en het is ook aan de koper om zich enigszins te vergewissen over de situatie. Hoe dan ook toont deze zaak aan dat een rechter niet snel ontbinding van de koopovereenkomst zal toestaan. Het is als koper in ieder geval van belang om extra zorgvuldig onderzoek te doen als de omstandigheden daar (enige) aanleiding toe geven en de woorden van de verkoper niet te snel aan te nemen.

Heeft u een woning gekocht die niet aan de verwachtingen voldoet of heeft u juist als verkoper te maken met een ontevreden koper? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Wanneer is een koopovereenkomst onvoorwaardelijk?

Deze vraag speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Overijssel. Het ging om de volgende casus.

A heeft zijn bedrijfspand te koop aangeboden, waarbij hij DTZ opdracht heeft gegeven om te bemiddelen bij de verkoop. Op 18 juni 2013 heeft B het pand bezichtigd, waarbij hij een koopprijs van € 1.700.000,– heeft genoemd. DTZ heeft vervolgens aan A gevraagd of hij deze prijs acceptabel vond. Het antwoord daarop was: ja. Dit antwoord heeft DTZ op 19 juni 2013 aan B medegedeeld. Ook heeft B toen op verzoek van DTZ een notaris voor het transport genoemd.

De koopovereenkomst is vervolgens door DTZ per e-mail aan B bevestigd – met als leveringsdatum “zo spoedig mogelijk” – waarna de notaris een concept leveringsakte aan partijen heeft toegestuurd. Daarop heeft B gereageerd met de mededeling dat hij graag over een schoon grond verklaring wilde beschikken en ook over een verklaring dat er geen asbest aanwezig is. Daarop is zowel door de notaris als DTZ geantwoord dat er geen asbestinventarisatie en bodemrapport beschikbaar is. Hierop is door B niet meer gereageerd. Aansluitend is een datum voor transport bepaald. Een dag voor het transport heeft B zonder opgaaf van reden aan de notaris bericht dat het transport niet door kon gaan.

A is van mening dat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en vordert nakoming van deze overeenkomst en medewerking aan de levering. B betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is wel een bod uitgebracht, aldus B, maar onder de voorwaarde van bevredigende beantwoording van een aantal vragen (lees: schoongrond verklaring en verklaring dat er geen asbest aanwezig is). Een bevredigende beantwoording is uitgebleven, aldus B, waardoor er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De Rechtbank stelt A in het gelijk. Volgens de Rechtbank kan uit de vaststaande feiten en het tijdsverloop daarvan in redelijkheid geen andere conclusie worden getrokken dan dat B het bedrijfspand onvoorwaardelijk van A heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.700.000,–. Van een vergissing van B was kennelijk geen sprake, want dat is niet gesteld, aldus de Rechtbank. Tevens neemt de Rechtbank in aanmerking dat B een belegger in onroerend goed is en dus weet hoe het er in de handel in onroerend goed aan toe gaat.

Deze uitspraak is in lijn met eerdere rechtspraak waaruit volgt dat een koopovereenkomst tot stand komt indien overeenstemming bestaat over de essentialia. Daaronder vallen prijs, omvang kavel en datum levering.

Uiteraard staat het de koper vrij een voorbehoud op bepaalde punten te maken, maar wil een dergelijk voorbehoud onderdeel van de overeenkomst worden, dan zal dit direct kenbaar moeten worden gemaakt, dus voordat partijen overeenstemming over de essentialia bereiken.

In deze zaak zijn de voorwaarden van een schoongrond verklaring en een verklaring dat er geen asbest aanwezig is te laat gesteld. Het gevolg is dat B het pand zal moeten afnemen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)