Berichten

VVE: Eigenaar van kruipruimte door verjaring?

Eerder bespraken wij al de situatie waarin een appartementseigenaar een bestaande kruipruimte wil uitgraven om er bijvoorbeeld een volwaardige kelder van te maken. Maar wat als een vorige eigenaar zijn kelderruimte heeft vergroot door het toevoegen van een bestaande kruipruimte en de VvE 25 jaar heeft nagelaten hier tegen op te treden?  Kan een appartementsrecht worden vergroot door verjaring? In deze blog beschrijven wij een praktijkcasus waarin deze kwestie speelde en bespreken vervolgens het oordeel van de rechtbank.

Casus

Een koper heeft een appartement gekocht met bijhorende kelderruimte. De vorige eigenaar heeft de kelderruimte vergroot door een doorgang te creëren naar de ondergelegen kruipruimte. De kruipruimte behoort oorspronkelijk tot de gemeenschappelijke ruimte van de VvE. Volgens de vorige eigenaar heeft de VvE er 25 jaar lang nooit een probleem van gemaakt dat hij deze kruipruimte als bergruimte heeft gebruikt. Hij is er dan ook van overtuigd dat deze ruimte door verjaring zijn eigendom is geworden. De koper daarentegen vindt het netter om de VvE aan te schrijven en stelt voor om de ruimte van de VvE te kopen. Navraag bij de buren had hem geleerd dat de VvE in soortgelijke gevallen zonder problemen gemeenschappelijke delen had verkocht.

De koper komt echter van een koude kermis thuis. De VvE weigert hem de kruipruimte te verkopen. Bovendien wordt hem gevraagd de kruipruimte binnen twee weken leeg op te leveren. De koper voldoet niet aan het verzoek van de VvE en verweert zich vervolgens met de stelling dat de betreffende kruipruimte door verjaring onderdeel is geworden van zijn appartementsrecht.

Verjaring

Hoewel hier nog wel wisselend over wordt gedacht kan door verjaring een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE in principe overgaan naar een privégedeelte van een afzonderlijke appartementseigenaar. Hierbij is vereist dat de appartementseigenaar zich gedurende een bepaalde periode feitelijk gedraagt alsof hij de eigenaar is van het gemeenschappelijk gedeelte en de VvE zich ervan bewust is dat de verjaringstermijn is gaan lopen. Voorts dient deze periode onafgebroken te zijn. Hoe lang deze periode dient te duren voordat er sprake is van verjaring hangt af van het geval.

In de bovenstaande casus kunnen er in beginsel twee vormen van verjaring van toepassing zijn; verkrijgende verjaring of bevrijdende verjaring. Van verkrijgende verjaring is sprake als iemand een onroerend goed 10 jaar lang onafgebroken te goeder trouw in bezit heeft gehad. Je bent alleen te goeder trouw als je niet had kunnen weten dat het goed in kwestie niet jouw eigendom was. Omdat eigendom van onroerend goed in Nederland is vastgelegd in het kadaster is deze vorm van verjaring zeldzaam. Is er geen sprake van goede trouw dan is een termijn van 20 jaar van onafgebroken bezit vereist voordat degene die zich het onroerend goed heeft toegeëigend zich wettelijk eigenaar mag noemen. Dit bezit kan overigens worden onderbroken indien de VvE tijdig kenbaar maakt niet in te stemmen met de inbezitname.

Uitspraak rechtbank

De rechtbank nam in ogenschouw dat de VvE niet op de hoogte was gebracht van de ingebruikname van de kruipruimte door de vorige eigenaar. Deze eigenaar heeft vanuit zijn eigen kelderruimte eigenhandig een doorgang gecreëerd die niet viel waar te nemen door de VvE. Als er geen sprake is van openbaar bezit gaat de verjaringstermijn pas lopen op het moment dat de VvE op de hoogte is gebracht van de situatie, aldus de rechtbank.  Er was in dit geval geen reden om aan te nemen dat de VvE al eerder op de hoogte was geraakt van de ingebruikname van de kruipruimte. Dat een buurtbewoner kon bevestigen dat de vorige eigenaar deze doorgang daadwerkelijk al 25 jaar in gebruik had doet daar niet aan af nu daarmee niet de VvE per se op de hoogte was. Het oordeel van de rechtbank is derhalve dat er geen sprake is van verjaring. De kruipruimte blijft eigendom van de VvE.

Conclusie

Hoewel het in dit geval anders uitpakte kan uit deze uitspraak wel worden herleid dat het eigendom van een gemeenschappelijke ruimte in principe over kan gaan op een afzonderlijke appartementseigenaar door verjaring.  Het is voor een VvE dus van belang tijdig te reageren indien zij op de hoogte raakt van ingebruikname van een gemeenschappelijke gedeelte. Voor een appartementseigenaar die een beroep wil doen op verjaring kan het verstandig zijn om de nieuwe situatie in de splitsingsakte op te laten nemen om latere discussies te voorkomen. Dat zeggende blijkt uit deze casus dat je slapende honden soms maar beter niet wakker kunt maken.  Ze zouden wel eens kunnen gaan bijten.

Heeft u vragen over verjaring binnen het appartementsrecht of zoekt u advies bij een soortgelijke situatie? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

dakterras

VVE: Splitsingsakte wijzigen bij aanleg dakterras of kelder?

Ruimte is schaars in Nederland, en dikwijls zijn mensen dan ook op zoek naar manieren om hun huidige appartement uit te kunnen breiden, bijvoorbeeld door een terras op het dak te bouwen of de kruipruimte om te bouwen tot een volwaardige kelder. Echter is bij dergelijke verbouwingen waarschijnlijk toestemming van de VvE vereist en mogelijk zelfs aanpassing van de splitsingsakte. Wanneer wel en wanneer niet?

Toestemming VvE
In beginsel staat het iemand vrij om binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aan te brengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan privégedeelten van anderen of aan de gemeenschappelijke ruimte toebrengen (5:119 BW). Niettemin staat er in de modelreglementen dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is. In meer recente modelreglementen is daar ook nog eens het verbod op bijbouw aan toegevoegd. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsreglementen dat er geen veranderingen mogen worden aangebracht in het gebouw die het architectonische uiterlijk of de constructie ervan wijzigen. Kortom voor de overgrote meerderheid van appartementseigenaren zal, ook in het geval het een privégedeelte betreft, voor de bouw van bijvoorbeeld een dakterras of een kelder toestemming gevraagd moeten worden van de VvE. Dit ligt mogelijk anders indien er geen gebruik wordt gemaakt van een modelreglement of indien er afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Voor wijzigingen aangaande gemeenschappelijke gedeelten dient vanzelfsprekend altijd toestemming gevraagd te worden. Overigens dient te worden opgemerkt dat dikwijls eerst een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij de gemeente zal moeten worden aangevraagd voordat de VvE haar toestemming zal willen geven.

Wijziging splitsingsakte
Zodra er toestemming is verkregen voor de verbouwing is de volgende vraag of er wijziging van de splitsingsakte is vereist. De hoofdregel is dat indien de verbouwing zich binnen de begrenzingen van het privégedeelte bevindt er geen wijziging van de splitsingsakte vereist is. Wordt er daarentegen buiten de grenzen van het privégedeelte gebouwd dan dient de splitsingsakte in principe wel te worden gewijzigd. Van belang hierbij is om te realiseren dat normaliter alle gedeelten van een appartementencomplex die niet nauwkeurig in de splitsingsakte zijn omschreven als zijnde privégedeelte behoren tot de gemeenschappelijke ruimte. Hierna zal worden omschreven hoe deze stelregels in de praktijk uitpakken bij de aanleg van een dakterras of kelder.

Plaatsing dakterras
Indien een appartementseigenaar het dak op zijn appartement tot zijn privégedeelte mag rekenen zal de splitsingsakte niet gewijzigd hoeven worden op het moment dat hij een dakterras wenst te plaatsen op dat dak. Echter ook in het geval dat dit dak (gedeeltelijk) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort is een wijziging van de splitsingsakte niet per se vereist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat indien een wijziging zich leent voor herstel dat een wijziging van de splitsingsakte niet per se nodig is. Bij de plaatsing van een dakterras wordt doorgaans aangenomen dat deze situatie weer tamelijk eenvoudig terug te draaien valt.

Eigenlijk komt het er dus op neer dat voor de bouw van een dakterras niet snel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Niettemin kan het verstandig zijn om de aanleg van het dakterras wel in de splitsingsakte op te nemen. Op deze manier kan de aanlegger ervan een overdraagbaar exclusief gebruiksrecht verkrijgen terwijl verder geregeld kan worden dat de VvE niet langer medeverantwoordelijk is voor het onderhoud van het dakterras.

Uitgraven kruipruimte/kelder
Hoe zit het indien een appartementseigenaar op de begane grond besluit de kruipruimte onder zijn appartement uit te graven en er een volwaardige kelder van te maken? Kruipruimten zijn doorgaans niet opgenomen in de splitsingsakte. Deze nieuwe kelder valt dus buiten de privégrenzen en dat betekent dat het tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het aanleggen van een nieuwe ruimte zoals een kelder kan daarbij ook worden aangemerkt als een structurele wijziging van niet tijdelijke aard. Wil deze appartementseigenaar dus het exclusieve gebruiksrecht van de kelder krijgen dan zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. In de situatie dat een appartementseigenaar zijn bestaande kelder wil laten uitdiepen is er in principe geen wijziging van de splitsingsakte vereist mits de oorspronkelijke kelder maar reeds in de splitsingsakte was opgenomen als zijnde zijn privégedeelte.

Conclusie
Indien er gebruik wordt gemaakt van een modelreglement is er nagenoeg altijd toestemming van de VvE vereist bij de op- aan-, onderbouw van een dakterras of kelder. Of er wijziging van de splitsingsakte nodig is hangt ervan af of de begrenzingen van het privégedeelte worden overtreden. Zo ja, dan is de vervolgvraag of het een wijziging van structurele aard betreft. Mocht daar geen sprake van zijn dan is alsnog geen wijziging van de splitsingsakte vereist. Toch kunnen er goede redenen zijn voor zowel de betreffende appartementseigenaar als de VvE om de wijziging in de splitsingsakte te willen opnemen, maar dit betreft in dat geval geen verplichting.

 

Twijfelt u nog of er een wijziging van de splitsingsakte vereist is, of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)