Berichten

, , , , , , ,

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

leegstand in een woonhuis

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt. Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

, , , ,

Speelt de kans op leegstand een rol bij nieuwe bestemmingsplannen?

HUIS-TE-HUUROp 25 mei 2016 heeft de Raad van State zich over deze vraag gebogen in het hoger beroep tegen de plannen van de verbouwing en uitbreiding van een winkelcentrum in Haarlem. In deze zaak hadden appelanten aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum niet zou berusten op goede ruimtelijke ordening. Er zou in dit plan namelijk geen rekening zijn gehouden met de grote hoeveelheid leegstaande vierkante meters winkelruimte door het faillissement van de V&D. Aangezien leegstand een belangrijke factor is om te toetsen of het plan gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening, zou het bijbouwen van extra vierkante meters winkelruimte leiden tot een onaanvaardbare hoeveelheid leegstand in het winkelcentrum, aldus appellanten.

De Raad van State oordeelt dat de gemeente hier geen rekening mee heeft hoeven houden bij het goedkeuren van het plan. Op het moment van het nemen van het besluit, oktober 2015, was de V&D nog niet failliet. Er is besloten op basis van gegevens die op dat moment voor handen waren, en die gegevens waren afdoende. Juridisch gezien voldoet het besluit dus aan de ladder voor duurzame verstedelijking, en is dus niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).[1] In dat artikel staat dat het bestemmingsplan moet voorzien in de actuele regionale behoefte en dat deze met de bestaande voorraad moet worden vergeleken. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of er wel of niet extra vierkante meters detailhandel mogen worden bijgebouwd, zodat onaanvaardbare leegstand kan worden vermeden. Op het moment dat de vergunning werd afgegeven was er volgens de gebruikte gegevens behoefte aan meer winkeloppervlak, en was het plan dus gebaseerd op een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State liet het bestemmingsplan derhalve in stand. Op zichzelf past deze uitspraak bij het “ex tunc”-uitganspunt, waarbij het besluit wordt beoordeeld op de destijds beschikbare gegevens

Achter de feiten aanlopen?

Maar: Is er nog wel sprake van een goede ruimtelijke ordening als het plan wordt uitgevoerd zoals dat is goedgekeurd in oktober 2015? Door uitvoering van het plan, zullen er namelijk meer vierkante meters winkeloppervlak bij komen, in een winkelcentrum waar de leegstand nu al significant is na de val van de V&D. De huidige leegstand is namelijk 29% van het winkeloppervlak.[2] Als het plan nu ter goedkeuring zou liggen zou het wellicht niet worden aangenomen, omdat het niet zou voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Moet er dan niet een middel komen om te voorkomen dat er plannen worden uitgevoerd, gebaseerd op verouderde data, met alle mogelijke negatieve gevolgen.

De V&D was een keten met relatief grote winkels, waardoor de leegstand in een groot aantal winkelcentra significant is verhoogd door het vertrek. Wat namelijk geldt voor meerdere secundaire winkelcentra, en dus niet alleen in het geval van die in Haarlem, is dat er al behoorlijke leegstand is.[3]

Het vertrek van een winkel als de V&D heeft, naast nog meer leegstand, ook invloed op de verkoop in andere winkels van de kleinere winkelcentra. V&D was namelijk een publiekstrekker die belangrijk was voor de andere winkels in datzelfde winkelgebied.[4] Als zo’n trekker wegvalt bestaat dus de kans dat andere winkels ook weg, of failliet gaan, want de klanten komen niet. En dus, nog meer leegstand.

Voor omwonenden is het ook van belang dat ze een vitaal winkelcentrum houden. Ze kunnen er hun inkopen doen, en soms hebben ze er werk. Bovendien: een winkelgebied met leegstand wordt (ervaren als) rommelig en onveilig.[5],[6] En een omgeving die onveilig is, is niet een omgeving waar mensen graag wonen.

Op de lange termijn zullen dit soort ontwikkelingen er toe leiden dat er een revitalisatieproject voor de wijk zal moeten komen,(gefinancierd) vanuit de gemeente. Al met al dus geen tekenen van een goede ruimtelijke ordening, of duurzame verstedelijking. Om deze reden zou het mogelijk moeten worden om aanpassingen aan plannen te verplichten als een gebeurtenis met een dergelijke impact zich voordoet.

Betekent dit dan dat het winkelcentrum in Haarlem gaat mislukken? Echt te voorspellen is het niet, maar dat zou niet hoeven gebeuren. Voor een deel wordt in het plan, zoals in oktober 2015 goedgekeurd, de leegstand opgevangen door flexibel te bestemmen. Tot op heden is dat een beproefde manier, ondersteund door o.a. VNG en Platform 31, om om te gaan met leegstand, en nieuwe leegstand te vermijden. Daarbovenop krijgt het winkelcentrum een nieuwe publiekstrekker erbij, een bioscoop. Hierdoor zullen verschillende groepen mensen naar het winkelcentrum komen, gedurende de hele dag, en is de kans op het negatieve effect van leegstand, verloedering, vrij klein.

Bij andere plannen is dit soort publiekstrekkers er niet (of niet realistisch) en daarom is het van belang een instrument te hebben waarmee wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand, met de bijkomende negatieve sociaaleconomische gevolgen. De Raad van State zou in dit soort gevallen moeten kunnen toetsen op de huidige situatie in plaats van de situatie ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

[1] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[2] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[3] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[4] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[5] Winkelgebied van de toekomst, Arjan Raatgever, Hans-Hugo Smit en Joost Nicasie (Platform31)

[6] Carmona, M., 2010. Public places – urban spaces. Oxford (UK), Burlington (USA), Architectural Press.

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, ,

Zalando en haar eerste pop-upstore (retailnews.nl). Ook huurrechtelijk interessant!

Zalando opent op 1 oktober a.s. de deuren van haar eerste fysieke vestiging in Nederland. De Duitse schoenen- en kledinggigant huurt daarvoor tijdelijk een pand in de Amsterdamse Kalverstraat (bron: retailnews.nl).

In de pop-up store worden restanten uit de actuele voorraden verkocht.

Zoals ik al eerder in een blog aangaf is de pop-up store een winkel die je steeds vaker om je heen ziet ‘oppoppen’.

Al met al een zeer welkome manier en benadering om letterlijk een invulling te geven aan leegstand in winkelgebieden, al zal dat misschien niet de insteek van Zalando zijn geweest.

Los daarvan is de pop-up store in mijn optiek een leuke en vluchtige manier om je winkelgebied/winkelcentrum (weer) aantrekkelijk te maken. Een tip voor (grotere) verhuurders/beleggers om daar eens de gedachten over te laten gaan.

Meer weten over de pop-up store en de huurrechtelijke kant daarvan? Zie mijn eerdere blog of vraag ons ernaar.

M2 Advocaten

 

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)