Berichten

, , ,

Wijzigingen Leegstandwet: Meer mogelijkheden voor flexibele verhuur

Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet gewijzigd, zodat er meer mogelijkheden zijn om tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet.

Belangrijk onderdeel is dat voor woonruimte verhuurder niet langer gebonden is aan de maximale huurprijzen maar deze vrijelijk in overleg met huurder kan vaststellen. Het wordt verder mogelijk om leegstaande woningen meer dan één keer tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet.

Voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen gold een maximumtermijn van 5 jaar. Deze termijn wordt verlengd naar een termijn van tien jaar. Dit stelt eigenaren beter in staan om hun investeringen terug te verdienen indien zij de gebouwen (tijdelijk) ter beschikking stellen voor verhuur.

In de Leegstandwet is verder aangegeven dat de huurovereenkomst op basis van die wet eindigt indien de Leegstandwetvergunning verloopt, zonder dat nadere opzegging van de verhuurder is vereist. Daarentegen is het wel weer zo dat als de huurder na afloop van de vergunning toch het gehuurde blijft gebruiken dat dan een ‘gewone’ huurovereenkomst ontstaat met de bijbehorende wettelijke bescherming. In de praktijk blijft het dus raadzaam voor de verhuurder om tijdig schriftelijk mee te delen dat de huurovereenkomst tot een einde komt.

Ginio Beij

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet (Deel I): Geen tussentijdse opzegging bij bepaalde tijd

De Leegstandwet is een belangrijk instrument om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. Dat kan bijvoorbeeld van belang zijn voor woningeigenaren die met dubbele lasten zitten, maar ook voor vastgoedpartijen die voorafgaande aan sloop en/of renovatie woningen tijdelijk willen verhuren.  Lees hier het eerdere blog met een overzicht van de verhuurmogelijkheden op grond van de Leegstandwet.

Aan verhuur op grond van de Leegstandwet zijn soms echter ook risico’s verbonden als de huurovereenkomst niet op de juiste manier is opgesteld. Ik ga in deze en volgende blogs in op enkele valkuilen van de Leegstandwet. In deze blog het verbod om bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.

Verbod op tussentijdse opzegging

Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder een beroep kan doen op de normale huurbescherming. Veel wetsbepalingen die de huurder van woonruimte beschermen zijn niet van toepassing verklaard. Wél van toepassing is de regel van art. 7:271 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds (binnen de bepaalde tijd) kan worden opgezegd. Op grond van art. 16 lid 8 van de Leegstandwet is een bepaling die afwijkt van het verbod op tussentijdse opzegging nietig.

Dit kwam in de orde bij een procedure voor de kantonrechter Groningen. In die zaak was een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gesloten met de volgende bepaling:

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandwet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

De verhuurder zegde vervolgens bij brief van 30 juli 2012 de huurovereenkomst op tegen 24 augustus 2012, dus nog binnen de bepaalde tijd van de huurovereenkomst. De huurder accepteerde die opzegging niet. De kantonrechter oordeelde dat tussentijdse opzegging op grond van de wet niet was toegestaan en dat er dus op zijn vroegst pas tegen het eind van de bepaalde termijn, 30 maart 2014, kon worden opgezegd. De verhuurder had ook nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dat wees de kantonrechter af omdat het ging om een nietige bepaling. De uitspraak kunt u hier teruglezen.

Conclusie

Bij de verhuur van de Leegstandwet is er geen flexibiliteit als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, bijvoorbeeld voor de duur van twee jaar. Tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, aangezien dit in strijd is met de wet. De beste manier is om een huurovereenkomst voor 6 maanden te sluiten (de minimale wettelijke termijn) en daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. Op die manier is het wel mogelijk om na 6 maanden de huurovereenkomst te beëindigen, mits andere valkuilen van de Leegstandwet worden vermeden. Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

,

Tijdelijke verhuur van woonruimte via de Leegstandwet

Vanwege de economische crisis komt het geregeld voor dat een persoon die de afgelopen jaren een nieuwe woning heeft betrokken de oude woning nog niet heeft verkocht. Vaak is het dan aantrekkelijk om de woning tijdelijk te verhuren, om de dubbele lasten te beperken. Als er echter volgens de normale huurrechtregels wordt verhuurd, heeft de huurder recht op huurbescherming bij het einde van de overeenkomst. Een huurovereenkomst kan dan niet zonder meer beëindigd worden als er alsnog een koper voor de woning wordt gevonden.

De Leegstandwet biedt hiervoor een oplossing. Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder zich kan beroepen op huurbescherming. Om te kunnen verhuren onder de Leegstandwet dient een vergunning te worden verkregen.

Op welke woningen is de Leegstandwet van toepassing?

De Leegstandwet is onder meer van toepassing op een tot verkoop bestemde woning die:

  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest of wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest; óf
  • In de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest

Voorwaarden vergunning

Als de woning inderdaad aan dat criterium voldoet dan kan de vergunning aangevraagd worden bij de gemeente waar de woning gelegen is. Voor het verlenen van een vergunning moet aan de volgende criteria te worden voldaan:

  • a. De betreffende woning staat leeg;
  • b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door verhuur dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; (om aan dit criterium te voldoen is vaak voldoende dat de eigenaar aangeeft dat vanwege de financiële belangen verhuur nodig is)
  • c. de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond;

De wet noemt voorts de volgende voorwaarden bij de vergunning:

  • De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en moet de loopduur van de vergunning vermelden;
  • De huurovereenkomst moet voor tenminste zes maanden worden aangegaan;
  • De vergunning is maximaal voor 2 jaar, en kan tot drie keer toe met 1 jaar worden verlengd tot maximaal 5 jaar;
  • De maximale opzegtermijn voor de huurder is 1 maand;
  • De minimale opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden;

Wat de huurprijs betreft gold tot voor kort dat alleen de maximale huurprijs op grond van het puntenstelsel mogelijk was. Door de Crisis- en Herstelwet is dit veranderd. Als de maximale huurprijs van de woning op grond van het puntenstelsel boven de liberalisatiegrens komt, dan kan er een vrije afspraak over de huur worden gemaakt. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2012 € 664,66.

Afwijken van de wettelijke huurbescherming

Van belang is dat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de verhuurder kan afwijken van de wettelijke huurbescherming. Het is dus niet zo dat bij verhuur in het kader van de Leegstandwet per definitie de huurbeschermingsbepalingen komen te vervallen. In de huurovereenkomst moet dus expliciet worden bepaald dat de huurbeschermingsbepalingen niet gelden tussen partijen. Verder is van belang dat als de termijn van de Leegstandwetvergunning is verstreken, de huurovereenkomst ook daadwerkelijk beëindigd moet zijn. Loopt de huurovereenkomst daarna nog door, dan gelden in beginsel de gewone huurregels met de daarbijbehorende huurbescherming. De verhuurder dient daar dus goed op te letten.

Ginio Beij