Berichten

, , , , , ,

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.

 

 

, , , , , , ,

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

folder startshart Amstelveen

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

Heb ik als huurder een exploitatieverplichting?

Deze vraag leidt bij huur van middenstandsbedrijfsruimte nogal eens tot onenigheid tussen huurder en verhuurder. Wat als de huurder wil stoppen met de exploitatie omdat het economisch klimaat slecht is, bezoekersaantallen teruglopen en de exploitatie zwaar verliesgevend is?

Vaak is een exploitatieverplichting contractueel overeengekomen. Zo wordt voor huurcontracten regelmatig het model van de Raad voor Onroerende Zaken gebruikt (het ROZ model). In de bijbehorende algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk en zelf moet gebruiken. Rechters zijn hier streng in. Is een exploitatieverplichting overeengekomen, dan is het niet toegestaan om de bedrijfsactiviteiten voortijdig te staken. Ook niet als bezoekersaantallen teruglopen en de exploitatie verliesgevend is. Dat behoort tot het ondernemersrisico. Er zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld als de huurder onevenredig grote offers zou moeten brengen om het gehuurde weer in gebruik te nemen.

Bij een contactuele exploitatieverplichting is het dus uitkijken geblazen, zeker omdat er vaak hoge boetes zijn gesteld op het niet nakomen van het huurcontract en de verhuurder naast boetes ook schadevergoeding zou kunnen vorderen, bijvoorbeeld vanwege waardevermindering van het pand door leegstand.

Wat nu als er geen exploitatieverplichting is overeengekomen? Dan geldt in principe dat er geen verplichting voor de huurder bestaat om het gehuurde daadwerkelijk en zelf te gebruiken. Ook hier zijn uitzonderingen mogelijk. Zo kunnen er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan toch een exploitatieverplichting wordt aangenomen, waarbij van belang is wat huurder en verhuurder redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit houdt verband met de wettelijke verplichting om je als goed huurder te gedragen. Bij bijzondere omstandigheden kun je bijvoorbeeld denken aan de omstandigheid dat de huurder bewust kiest voor een verlenging van het huurcontract en kort daarna de exploitatie staakt. In dat geval dient de huurder zich te realiseren dat het voor de verhuurder van belang is dat het gehuurde tot het einde van de verlenging ook daadwerkelijk in gebruik blijft en kan bij staking van de exploitatie sprake zijn van slecht huurderschap.

In deze economisch onzekere tijden doen huurders er dus goed aan om even pas op de plaats te maken als zij van plan zijn om tot staking van de exploitatie over te gaan, of er nu een exploitatieverplichting overeengekomen is of niet. Soms kan onderhuur uitkomst bieden of is de verhuurder bereid om mee te werken aan contractsoverdracht. Het zou in ieder geval vervelend zijn als je als huurder in de situatie terecht komt dat je al afspraken over een andere locatie hebt gemaakt en je vervolgens gedwongen wordt de exploitatie van het gehuurde te hervatten.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Wat zijn de regels bij een opzegging door de verhuurder?

Stel dat je als ondernemer middenstandsbedrijfsruimte huurt en je verhuurder zegt de huurovereenkomst op zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. Is deze opzegging dan geldig? En wat als de verhuurder als opzeggingsgrond vermeldt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, terwijl op het moment van opzegging niet duidelijk is of hij zelf wil gaan exploiteren of opnieuw aan een derde wil verhuren?

Opzeggingsformaliteiten

De wet vereist dat een verhuurder een reden opgeeft waarom de verhuur wordt opgezegd. De verhuurder kan die reden niet in een later stadium wijzigen. Dat is ook logisch, omdat de huurder aan de hand van de opzeggingsgronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een beëindigingsprocedure wil laten aankomen.

De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is overigens niet beslissend, maar de betekenis die de huurder redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mag toekennen. Worden er in het geheel geen opzeggingsgronden vermeld, dan is de opzegging nietig.

Beëindigingsprocedure

Indien de verhuurder rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurder niet berust in de opzegging, dan zal de verhuurder de gang naar de rechter moeten maken om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen. Pas als de rechter onherroepelijk (toewijzend) heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder, eindigt de overeenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

 

Dringend eigen gebruik

Indien de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan moet hij zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik hebben als ook op het moment van de beoordeling van de beëindigingsvordering door de rechter. Het gaat dus om een dubbele toets. Als uitsluitend het moment van beoordeling door de rechter beslissend zou zijn, dan zou de verhuurder in de opzeggingsbrief alle mogelijke opzeggingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter die grond kunnen kiezen die hem op dat moment het beste uitkomt. Dat is niet de bedoeling.

Opzegging nietig

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden had de verhuurder opgezegd zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. In principe is de opzegging dan nietig, maar in dit geval had de huurder navraag over de opzegging gedaan bij de verhuurder. Vervolgens was de reden voor de opzegging (dringend eigen gebruik) vastgelegd in e-mail correspondentie. Daarmee was de opzegging alsnog geldig.

Je zou denken dat de huurder zich hiermee in eigen voet geschoten had, maar uiteindelijk kwam het toch nog goed. In de e-mail correspondentie stond namelijk ook dat de verhuurder het gehuurde hetzij zelf wilde gaan exploiteren, hetzij opnieuw aan een derde wilde verhuren. Dat laatste kan niet als dringend eigen gebruik worden aangemerkt en daarmee stond de wil tot eigen gebruik op het moment van opzegging niet voldoende vast. De beëindigingsvordering werd dus afgewezen.

De huurder van middenstandsbedrijfsruimte doet er bij een beëindigingsprocedure op grond van dringend eigen gebruik dus goed aan om bij zijn verweer na te gaan of de wil van de verhuurder tot eigen gebruik op het moment van de opzegging daadwerkelijk aanwezig was.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)