Berichten

Gebrek in hypotheekakte. Is akte nietig?

Een gebrek in een hypotheekakte levert nietigheid van de akte op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

In maart 2004 wordt op een onderpand een recht van hypotheek gevestigd. In de hypotheekakte is opgenomen dat de hypotheek wordt verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de hypotheeknemer te vorderen heeft. Maar van wie de hypotheeknemer betaling te vorderen heeft, staat niet vermeld. Oftewel, de aanduiding van de debiteur ontbreekt.

Vervolgens wordt in juni 2009 op hetzelfde onderpand een tweede recht van hypotheek gevestigd, ditmaal tussen twee andere partijen. Niet lang daarna wordt de executoriale verkoop van het onderpand aangezegd en krijgen de eerste en de tweede hypotheeknemer discussie over wiens hypotheekrecht hoger in rang is.

De tweede hypotheeknemer voert aan dat een hypotheekakte op grond van de wet een aanduiding moet bevatten van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt. Nu de aanduiding van de debiteur in de hypotheekakte van de eerste hypotheeknemer ontbreekt, is aan dit vereiste niet voldaan en is geen sprake van een rechtsgeldige hypotheekakte, aldus de tweede hypotheeknemer.

De eerste hypotheeknemer voert aan dat de notaris het gebrek in de hypotheekakte in oktober 2009 met een proces-verbaal van verbetering heeft hersteld – door aanduiding van de debiteur – waarmee (alsnog) sprake is van een rechtsgeldige vestiging van de hypotheek en de tweede hypotheeknemer zich niet op de nietigheid van de akte kan beroepen.

Het Hof stelt de tweede hypotheeknemer in het gelijk. De wet schrijft voor dat de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt voldoende bepaalbaar moet zijn. Of dat het geval is, hangt af van de in de hypotheekakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de vordering waarvoor hypotheek wordt verleend. Nu de aanduiding van de debiteur ontbreekt, is niet aan de wettelijke voorschriften voldaan, aldus het Hof. Daarmee is de akte nietig.

Of het gebrek in de hypotheekakte door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, laat het Hof in het midden, omdat herstel niet tot gevolg heeft dat een tussentijds gevestigd hypotheekrecht zijn rang verliest. Oftewel, rechten die in de tussentijd door derden zijn verkregen op het onderpand – in dit geval het recht van hypotheek van de tweede hypotheeknemer – moeten worden geëerbiedigd.

Op zich valt over de vraag of het gebrek door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, nog wel het nodige op te merken. De Wet op het notarisambt bepaalt namelijk dat de mogelijkheid tot herstel beperkt is tot “kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen”. Het alsnog aanduiden van de debiteur in de akte, gaat verder dan dat. Daarmee krijgt de hypotheekakte een andere inhoud. Het lijkt er dus op dat de notaris in dit geval zijn boekje te buiten is gegaan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Is een beding waarbij verkoper en zijn rechtsopvolgers verboden wordt bezwaar te maken tegen bouwplannen van koper geldig?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Den Haag. De casus was als volgt. Verkoper verkocht een perceel aan koper waarbij verkoper op een naastgelegen perceel bleef wonen. Bij de koop had koper bedongen dat verkoper geen bezwaar zou maken “tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper, noch tegen op basis daarvan aan te vragen bouw-, aanleg- en sloopvergunningen dan wel andere vergunningen of toestemmingen waartegen een rechtsgang openstaat”.  In verband hiermee was een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte opgenomen, zodat ook rechtsopvolgers van verkoper aan het beding gebonden zouden zijn.

In de procedure bij de Rechtbank Den Haag vordert verkoper dat het beding wordt beperkt in die zin dat alleen hij en niet zijn rechtsopvolgers aan het beding gebonden zijn. De Rechtbank wijst deze vordering toe. Een clausule op grond waarvan een partij zich verplicht geen bezwaar te maken “tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van koper, noch tegen op basis daarvan aan te vragen bouw-, aanleg- en sloopvergunningen dan wel andere vergunningen of toestemmingen waartegen een rechtsgang openstaat”, terwijl geen sprake is van een ook maar in enigermate geconcretiseerd plan voor uitbreiding,  gaat te ver en levert strijd op met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht. De slotsom is dus dat het beding nietig is ten opzichte van rechtsopvolgers. Of verkoper zelf wel aan het beding gebonden is, laat de Rechtbank in het midden, omdat de vordering van verkoper alleen op zijn rechtsopvolgers ziet.

Of een beding ten opzichte van rechtsopvolgers als onverbindend kan worden beschouwd, hangt dus af van de vraag of een beding rechtsopvolgers beperkt en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Daarbij zal een beding eerder nietig zijn als het beding (zeer) verstrekkend is en de gevolgen van het doen van afstand van rechtsbescherming op voorhand moeilijk te overzien zijn.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

 

Wat zijn de regels bij een opzegging door de verhuurder?

Stel dat je als ondernemer middenstandsbedrijfsruimte huurt en je verhuurder zegt de huurovereenkomst op zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. Is deze opzegging dan geldig? En wat als de verhuurder als opzeggingsgrond vermeldt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, terwijl op het moment van opzegging niet duidelijk is of hij zelf wil gaan exploiteren of opnieuw aan een derde wil verhuren?

Opzeggingsformaliteiten

De wet vereist dat een verhuurder een reden opgeeft waarom de verhuur wordt opgezegd. De verhuurder kan die reden niet in een later stadium wijzigen. Dat is ook logisch, omdat de huurder aan de hand van de opzeggingsgronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een beëindigingsprocedure wil laten aankomen.

De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is overigens niet beslissend, maar de betekenis die de huurder redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mag toekennen. Worden er in het geheel geen opzeggingsgronden vermeld, dan is de opzegging nietig.

Beëindigingsprocedure

Indien de verhuurder rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurder niet berust in de opzegging, dan zal de verhuurder de gang naar de rechter moeten maken om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen. Pas als de rechter onherroepelijk (toewijzend) heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder, eindigt de overeenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

 

Dringend eigen gebruik

Indien de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan moet hij zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik hebben als ook op het moment van de beoordeling van de beëindigingsvordering door de rechter. Het gaat dus om een dubbele toets. Als uitsluitend het moment van beoordeling door de rechter beslissend zou zijn, dan zou de verhuurder in de opzeggingsbrief alle mogelijke opzeggingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter die grond kunnen kiezen die hem op dat moment het beste uitkomt. Dat is niet de bedoeling.

Opzegging nietig

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden had de verhuurder opgezegd zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. In principe is de opzegging dan nietig, maar in dit geval had de huurder navraag over de opzegging gedaan bij de verhuurder. Vervolgens was de reden voor de opzegging (dringend eigen gebruik) vastgelegd in e-mail correspondentie. Daarmee was de opzegging alsnog geldig.

Je zou denken dat de huurder zich hiermee in eigen voet geschoten had, maar uiteindelijk kwam het toch nog goed. In de e-mail correspondentie stond namelijk ook dat de verhuurder het gehuurde hetzij zelf wilde gaan exploiteren, hetzij opnieuw aan een derde wilde verhuren. Dat laatste kan niet als dringend eigen gebruik worden aangemerkt en daarmee stond de wil tot eigen gebruik op het moment van opzegging niet voldoende vast. De beëindigingsvordering werd dus afgewezen.

De huurder van middenstandsbedrijfsruimte doet er bij een beëindigingsprocedure op grond van dringend eigen gebruik dus goed aan om bij zijn verweer na te gaan of de wil van de verhuurder tot eigen gebruik op het moment van de opzegging daadwerkelijk aanwezig was.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)