Berichten

, , , , ,

Aankoop woning: Als je er als koper instinkt

Je hebt eindelijk je droomhuis gekocht, maar al snel blijkt het huis in werkelijkheid eerder een nachtmerrie. Het blijkt namelijk nogal te stinken naar vis- en frituurlucht in het nieuwe huis. Je wil de koop dan ook zo snel mogelijk ongedaan maken. Wat vindt de rechter van deze zaak?

Casus

Een verkoper zet zijn huis te koop op Funda. Het huis bevindt zich weliswaar boven een viswinkel, maar de verkoper zet in de advertentie de volgende tekst “absoluut geen last van ondergelegen winkel”. Stankoverlast door de onderliggende winkel lijkt daarmee uitgesloten. Een geïnteresseerde potentiële koper besluit de woning te bezichtigen en ruikt inderdaad geen vislucht of andere nare geurtjes bij het bezoek. Vervolgens wordt enige tijd later tussen verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten. Wanneer de koper zijn nieuwe huis betreedt blijkt hij echter een indringende vis- en frituurlucht waar te nemen.

Koper verzoekt daarop aan de verkoper om maatregelen te treffen opdat koper geen last meer ervaart van de ernstige stankoverlast. Aanvankelijk belooft de verkoper nog medewerking, maar als deze toch uitblijft is het geduld bij de koper snel op. Hij schakelt zelf een bedrijf in om te kijken waardoor de stankoverlast is ontstaan. Uiteindelijk blijkt uit het onderzoek dat ventilatoren van de viswinkel verantwoordelijk zijn voor het verplaatsen van de vislucht naar de woning van de koper. Koper besluit daarop dat hij van de koop af wil en spant een kort geding (spoedprocedure) aan.

Oordeel rechtbank

In beginsel is het zo dat een koper van een huis de koopovereenkomst kan ontbinden als de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Als een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt heet dit ook wel non-conformiteit. Hierbij dient óók in aanmerking te worden genomen wat een verkoper over de woning heeft medegedeeld. Kortom, als de verkoper bij de verkoop duidelijk heeft gemaakt dat het stonk in de woning kan de koper de koopovereenkomst later niet laten ontbinden op grond van die stank. Uit de wet (artikel 7:17 BW) volgt dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit begrip normaal gebruik is bijvoorbeeld ook in de NVM koopakte opgenomen.

In dit geval oordeelde de rechter dat het weliswaar aannemelijk was dat er enige stankoverlast was maar vond tevens dat de stank ook wel enigszins te verwachten viel omdat de woning boven een viswinkel gelokaliseerd was. Dit dus ondanks het feit dat de verkoper in de advertentie had gesteld dat er absoluut geen overlast zou zijn. Er was volgens de rechter niet voldoende aangetoond dat de stank daadwerkelijk zo ernstig was dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Ook was niet voldoende duidelijk dat er geen manieren waren om de stank alsnog weg te nemen. Kortom, de rechter was van oordeel dat de stank niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.

Conclusie

Op zich is het opmerkelijk dat de rechter naast zich neerlegt dat de verkoper had geadverteerd met “absoluut geen overlast van ondergelegen winkel”. Mijns inziens valt zeker te verdedigen dat de verkoper zichzelf met deze mededeling daadwerkelijk verplicht heeft om een woning zonder enige (stank)overlast van de onderliggende viswinkel op te leveren. Dit zou anders zijn als de koper bijvoorbeeld last zou hebben ondervonden van de aanloop van klanten. De verkoper hoeft zoiets objectief gezien niet per se als overlast te ervaren en het is ook aan de koper om zich enigszins te vergewissen over de situatie. Hoe dan ook toont deze zaak aan dat een rechter niet snel ontbinding van de koopovereenkomst zal toestaan. Het is als koper in ieder geval van belang om extra zorgvuldig onderzoek te doen als de omstandigheden daar (enige) aanleiding toe geven en de woorden van de verkoper niet te snel aan te nemen.

Heeft u een woning gekocht die niet aan de verwachtingen voldoet of heeft u juist als verkoper te maken met een ontevreden koper? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Fout van Kadaster. Risico koper of verkoper?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Den Haag. De casus was als volgt. Verkoper verkocht zijn perceel, dat hij gebruikte als agrarische grond, aan koper voor de bouw van een villa. Na verkoop bleek dat zich in de grond een waterleiding bevond. In verband hiermee was een zakelijk recht ten gunste van Duinwaterbedrijf Zuid-Holland gevestigd, inhoudende dat boven en aan weerszijden van de waterleiding niet gebouwd mag worden. Dit zakelijk recht stond door een fout van het Kadaster niet in de basisregistratie vermeld. Wel was het zakelijk recht in de zogenaamde brondocumenten van het Kadaster opgenomen.

Door de aanwezigheid van de waterleiding was 34% van het perceel onbebouwbaar en kon het geplande ontwerp voor de villa niet worden gerealiseerd. Koper stelde dan ook dat sprake was van non-conformiteit.

De Rechtbank oordeelde dat inderdaad sprake was van non-conformiteit, waarbij artikel 7:15 lid 1 BW als uitgangspunt werd genomen. Dat artikel bepaalt dat de verkoper verplicht is het verkochte vrij van lasten en beperkingen te leveren, met uitzondering van die welke koper uitdrukkelijk heeft aanvaard (zie mijn blog van 5 maart jl.). Nu in de koopovereenkomst en de daaraan gehechte akten niets over het zakelijk recht was vermeld, was van een uitdrukkelijke aanvaarding door koper niet gebleken.

Als verweer had verkoper aangevoerd dat koper, als hij onderzoek had verricht en de brondocumenten in het Kadaster had geraadpleegd, wel op de hoogte was geweest van het zakelijk recht. Nu koper dat had nagelaten zouden de gevolgen daarvan voor zijn rekening moeten komen, aldus verkoper.

De Rechtbank ging daar niet in mee. Volgens de Rechtbank gaat de onderzoeksplicht  van de koper niet zover dat hij zonder directe aanleiding – het zakelijk recht stond immers niet in de basisregistratie van het Kadaster vermeld – de brondocumenten van het Kadaster raadpleegt. De mededelingsplicht van verkoper die in artikel 7:15 BW besloten ligt, weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van koper, aldus de Rechtbank. Ook het betoog van verkoper dat hem niet verweten kan worden dat hij geen mededeling heeft gedaan van het zakelijk recht omdat dit recht niet kenbaar was uit de basisregistratie slaagt niet. In de verhouding tussen verkoper en koper komt dit voor risico van verkoper.

Uit deze uitspraak volgt dat het voor verkoper van belang kan zijn om voorafgaand aan de koop nader onderzoek in het Kadaster te doen. Dat geldt met name als de koper het perceel voor een ander doel wil gaan gebruiken dan verkoper gedaan heeft, bijvoorbeeld als bouwgrond voor de bouw van een villa.

Vervolgens resteert de vraag wie verkoper voor de fout van het Kadaster zou kunnen aanspreken. In deze zaak had de verkoper het Kadaster in vrijwaring opgeroepen. Dat werd door de Rechtbank afgewezen. Is de fout van het Kadaster vóór 1 mei 1994 gemaakt – op die datum vond de verzelfstandiging van het Kadaster plaats – dan moet men bij de Staat zijn. Dat was in deze zaak het geval. Is de fout daarna gemaakt, dan moet men bij het Kadaster zijn.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)