Berichten

, , ,

Eigendom kwijt door verjaring: recht op schadevergoeding of teruglevering?

verlaten terrein 2

De Hoge Raad heeft in 2017 een arrest gewezen, waarin is geoordeeld dat in geval van bevrijdende verjaring een vordering tot schadevergoeding of zelfs teruglevering tot de mogelijkheden behoort.

In de zaak bij de Hoge Raad ging het om een inwoner van de gemeente Heusden die een deel van het achter zijn perceel gelegen bosperceel had omheind door middel van een afrastering. Ruim 20 jaar later verzoekt de gemeente de inwoner om het “illegaal gebruik van gemeentegrond” te staken. De inwoner is dat niet van plan en stelt dat hij het omheinde deel meer dan 20 jaar in bezit heeft en door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

De inwoner krijgt gelijk. Het omheinen van een deel van het bosperceel is een bezitsdaad en dat was kenbaar. Of de gemeente hiervan enkel na onderzoek (lees: inspectie) op de hoogte kon raken, is niet relevant. Slotsom: de inwoner is eigenaar van het omheinde deel van het bosperceel geworden. Is daarmee de kous af? Nee.

De Hoge Raad wijst op de mogelijkheid dat degene die zijn eigendom verloren heeft door bevrijdende verjaring een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen. Immers, degene die een onroerende zaak van een ander in bezit neemt, handelt onrechtmatig. In een dergelijk geval zou zelfs schadevergoeding in natura kunnen worden gevorderd, te weten teruglevering van de onroerende zaak.

Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de schadevergoedingsvordering zelf ook aan verjaring onderhevig is: deze vordering verjaart 5 jaar nadat degene die zijn eigendom verloren heeft met het verlies bekend is geworden (bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak) en in ieder geval 20 jaar na het eigendomsverlies. Dit betekent in geval van een schadevergoeding in natura dat de eigenaar tot 25 jaar dan wel 40 jaar na de inbezitneming zijn eigendom zou kunnen terugvorderen.

Uit lagere rechtspraak (gewezen na het arrest van de Hoge Raad) blijkt inmiddels dat een vordering tot teruglevering niet zomaar zal worden toegewezen. De noodzaak tot teruglevering zal goed moet worden onderbouwd. Vooralsnog lijkt schadevergoeding in geld het uitgangspunt te zijn.

Overigens hoeft degene die een onroerende zaak heeft gekocht van iemand die de onroerende zaak door middel van bevrijdende verjaring heeft verkregen, niet bang te zijn voor een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar kan alleen schadevergoeding vorderen van degene die de onroerende zaak door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Dat is immers degene die onrechtmatig jegens de oorspronkelijke eigenaar gehandeld heeft.

Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Wanneer is sprake van een derdenbeding?

 

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt. Een grond-exploitatiemaatschappij en een woningcorporatie sluiten een overeenkomst, waarbij zij afspreken dat de exploitatiemaatschappij 12.745 m2 grond aan de woningcorporatie verkoopt en dat de woningcorporatie hierop woningen zal bouwen.

In de overeenkomst tussen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie is onder meer het volgende opgenomen:

“Koper verplicht zich 34 sociale koopwoningen te bouwen met een maximale verkoopprijs van EUR 138.000,- v.o.n. (…).

De verkoop van alle woningen zal geschieden door (naam makelaar) te (vestigingsplaats). De afgesproken courtage bedraagt 1% over de verkoopprijs v.o.n. (…)”.

Een aantal jaren na het sluiten van de overeenkomst deelt de woningcorporatie aan de exploitatiemaatschappij mee dat zij vanwege gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt een aantal woningen in de huursector wil realiseren en dat de gemeente voor de omzetting van koop naar huur toestemming heeft verleend.

Uit een wellicht onverwachte hoek komt de makelaar vervolgens met een claim. De makelaar maakt namelijk aanspraak op schadevergoeding, bestaande uit gederfde inkomsten wegens gemiste verkoopcourtage en niet afgesloten hypotheken. Ter onderbouwing voert de makelaar aan dat in de overeenkomst tussen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie een derdenbeding ten gunste van hem is opgenomen, waaruit voor de woningcorporatie de verplichting voortvloeit om de te bouwen woningen door zijn tussenkomst te verkopen. In die verplichting is de woningcorporatie tekortgeschoten, aldus de makelaar.

Daarnaast beroept de makelaar zich op een onrechtmatige daad van de woningcorporatie, stellende dat de wanprestatie die de woningcorporatie ten opzichte van de exploitatiemaatschappij pleegt (lees: het niet voldoen aan de verplichting om 34 sociale koopwoningen te bouwen c.q. te verkopen), jegens hem een onrechtmatige daad oplevert.

Is inderdaad sprake van een derdenbeding?

Het Hof vindt van niet. Daarbij neemt het Hof als uitgangspunt dat de uitleg van het beding dient te geschieden aan de hand van hetgeen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie dienaangaande zijn overeengekomen, met toepassing van de Haviltex-maatstaf.

Gerechtvaardigd vertrouwen

Daarnaast zou de makelaar jegens de woningcorporatie bescherming kunnen ontlenen aan artikel 3:35 BW (gerechtvaardigd vertrouwen) indien hij op grond van door de woningcorporatie gedane mededelingen of gewekte verwachtingen erop heeft vertrouwd dat hij de woningcorporatie kon dwingen tot verkoop van de woningen, aldus het Hof.

Motivering Hof

Volgens het Hof is de enkele omstandigheid dat de makelaar belang had bij nakoming van de verplichting tot bouw van 34 sociale koopwoningen door de woningcorporatie ontoereikend. Daarbij kent het Hof gewicht toe aan het betoog van de woningcorporatie dat zij nooit de bedoeling heeft gehad om zich jegens de makelaar te verplichten tot de bouw van deze koopwoningen c.q. tot het verkopen van deze woningen en dat dit tussen haar en de exploitatiemaatschappij ook nooit op deze manier ter sprake is geweest.

Daarnaast stelt het Hof vast dat er geen feiten en omstandigheden zijn waaruit volgt dat de woningcorporatie jegens de makelaar het vertrouwen heeft gewekt dat zij alle 34 woningen zou verkopen.

Ook van een onrechtmatige daad is volgens het Hof geen sprake. Daarbij stelt het Hof voorop dat de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeert betaamt, kunnen meebrengen dat een contractant zijn gedrag mede door de belangen van een derde dient te laten bepalen. Daarvoor is vereist dat de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet.

De enkele omstandigheid dat de woningcorporatie wist dan wel redelijkerwijs kon weten dat de makelaar belang had bij de verkoop van de woningen via hem als makelaar, is in dit verband onvoldoende, aldus het Hof. De woningcorporatie mocht haar belang om het risico van onverkoopbaarheid van de woningen te voorkomen zwaarder laten wegen dan het belang van de makelaar bij het genereren van inkomsten uit de verkoop van deze woningen.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat zorgvuldigheid bij het opstellen van bedingen geboden is, in dit geval ter voorkoming van een discussie over eventuele aanspraken van derden. Daarnaast is het voor contractanten goed om te weten dat het hen niet onder alle omstandigheden vrij staat om de belangen die derden bij de nakoming van een contract kunnen hebben, te verwaarlozen. Voorwaarde is wel dat die belangen zeer nauw bij de nakoming van het contract betrokken zijn.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)