Berichten

, , , , , , ,

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Opzegging opdrachtgever: recht op schadevergoeding?

Een niet professionele opdrachtgever kan de door hem verstrekte opdracht te allen tijde opzeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Kantonrechter Nijmegen. Het ging om de volgende casus.

A heeft zich ingeschreven voor de opleiding Internationaal Toeristisch Management. Voordat de opleiding van start gaat, annuleert A zijn inschrijving. Het opleidingsinstituut brengt vervolgens op grond van de algemene voorwaarden  50% van het cursusgeld in rekening. Dat wordt niet betaald.

Het opleidingsinstituut vordert vervolgens in de procedure bij de Kantonrechter betaling van 50% van het cursusgeld. Daarbij geeft het instituut aan dat de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn omdat op moment van annulering de meeste kosten voor het studiejaar al gemaakt zijn.

De Kantonrechter gaat daar niet in mee. Naar het oordeel van de Kantonrechter heeft het opleidingsinstituut zich als opdrachtnemer jegens A verbonden om werkzaamheden te verrichten, bestaande uit het geven van onderwijs. Daarmee is sprake van een overeenkomst van opdracht.

Uit de (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen die op de overeenkomst van opdracht van toepassing zijn, volgt dat een niet professionele opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde kan opzeggen en in geval van opzegging geen schadevergoeding verschuldigd is.

Wel kan het opleidingsinstituut aanspraak maken op een naar redelijkheid vast te stellen loon, of onder omstandigheden op het volle loon, voor specifiek in opdracht van A verrichtte werkzaamheden, aldus de Kantonrechter.

In de procedure heeft het opleidingsinstituut gesteld dat de annuleringskosten een (algemene) vergoeding betreffen voor reeds gemaakte exploitatiekosten. Deze stelling wordt door de Kantonrechter als een beroep op schadevergoeding gezien, waarop het opleidingsinstituut geen aanspraak kan maken.

Niettemin wordt het opleidingsinstituut in de gelegenheid gesteld om alsnog zoveel mogelijk gespecificeerd en gedocumenteerd aan te geven op welke vergoeding (lees: naar redelijkheid vast te stellen loon of het volle loon) zij aanspraak meent te kunnen maken. Daarvoor is de zaak aangehouden.

Voor niet professionele opdrachtgevers is het dus goed om te weten dat zij een door hen verleende opdracht op elk gewenst moment kunnen opzeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn. Wel kan de opdrachtnemer aanspraak maken op loon voor verrichtte werkzaamheden. Deze aanspraak moet goed onderbouwd zijn. Gaat het feitelijk om een beroep op schadevergoeding, dan zal dat beroep worden afgewezen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Huurrecht: Je hoeft als huurder van winkelruimte niet te verliezen bij renovatie

Dat kan hem zitten in de ‘kleine dingen’, zoals het meewerken/meedenken door de winkelier.

Een goed voorbeeld is de volgende uitspraak van de rechtbank Amsterdam van begin 2013 (Uitspraak):

De verhuurder had de huurovereenkomst ten aanzien van een winkelruimte in de P.C. Hooftstraat te Amsterdam opgezegd wegens renovatie. Het was de bedoeling dat de winkelruimte zou worden vergroot middels onder meer een aanbouw, daarnaast zou de huidige split-level indeling verdwijnen.

De verhuurder had naar de mening van de rechter aannemelijk gemaakt dat de vraag in de P.C. Hooftstraat naar grotere winkelruimtes was gegroeid, maar niet dat de vraag naar split-level winkelruimtes was verdwenen. Het bleek namelijk, dit had de huurder aangetoond, dat er meerdere winkels in de P.C. Hooftstraat gebruik maakten van een split-level indeling. De beoogde renovatie betrof daarnaast weliswaar een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte, doch met slechts enkele tientallen vierkante meters.

De verhuurder had ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Van een wijziging van plaats en functie was naar de mening van de rechter geen sprake. Dit is in beginsel wel een vereiste voor een opzegging wegens renovatie, zie mijn eerdere Blog hierover.

Ook het feit dat de geplande duur van de renovatie vijf maanden zou bedragen leverde geen grond op voor beëindiging. Waarom niet?

De huurder had aangegeven bereid te zijn de exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel zelfs de exploitatie tijdelijk te staken.

Omdat eenmaal was vastgesteld dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik kwam de rechter toe aan de belangenafweging. De verhuurder stelde in dit verband (wederom[1]) dat het rendement op het gehuurde zou verbeteren wanneer hij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kon verhuren.

De huurder was daarnaast – naar de mening van de verhuurder – niet volledig afhankelijk van zijn winkel in het gehuurde, nu hij nog een aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert.

De huurder stelde op zijn beurt dat het voor hem van groot belang was dat de winkel juist in de P.C. Hooftstraat werd geëxploiteerd. De uitstraling van de P.C. Hooftstraat straalt namelijk ook af op zijn winkel.

De rechter oordeelde uiteindelijk dat de belangenafweging in het voordeel van huurder uitviel. De huurovereenkomst werd dan ook niet beëindigd. De rechter achtte in dat kader van belang dat de huurder de bereidheid had getoond om mee te werken aan de renovatie, ook als hij daarvoor enkele maanden uit het gehuurde moest vertrekken en daarnaast dat hij bereid was om een hogere huurprijs te betalen voor de nieuw te vormen ruimte.

Zo ziet u maar weer dat een medewerking/het meedenken van de zijde van de huurder kan helpen in een procedure tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik/renovatie.

Heeft u vragen hebben over deze zaak en de ins-en outs daarvan?

Ik trad op namens de huurder, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit werd ook gesteld in het kader van de beoordeling van de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik.

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet (Deel I): Geen tussentijdse opzegging bij bepaalde tijd

De Leegstandwet is een belangrijk instrument om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. Dat kan bijvoorbeeld van belang zijn voor woningeigenaren die met dubbele lasten zitten, maar ook voor vastgoedpartijen die voorafgaande aan sloop en/of renovatie woningen tijdelijk willen verhuren.  Lees hier het eerdere blog met een overzicht van de verhuurmogelijkheden op grond van de Leegstandwet.

Aan verhuur op grond van de Leegstandwet zijn soms echter ook risico’s verbonden als de huurovereenkomst niet op de juiste manier is opgesteld. Ik ga in deze en volgende blogs in op enkele valkuilen van de Leegstandwet. In deze blog het verbod om bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.

Verbod op tussentijdse opzegging

Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder een beroep kan doen op de normale huurbescherming. Veel wetsbepalingen die de huurder van woonruimte beschermen zijn niet van toepassing verklaard. Wél van toepassing is de regel van art. 7:271 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds (binnen de bepaalde tijd) kan worden opgezegd. Op grond van art. 16 lid 8 van de Leegstandwet is een bepaling die afwijkt van het verbod op tussentijdse opzegging nietig.

Dit kwam in de orde bij een procedure voor de kantonrechter Groningen. In die zaak was een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gesloten met de volgende bepaling:

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandwet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

De verhuurder zegde vervolgens bij brief van 30 juli 2012 de huurovereenkomst op tegen 24 augustus 2012, dus nog binnen de bepaalde tijd van de huurovereenkomst. De huurder accepteerde die opzegging niet. De kantonrechter oordeelde dat tussentijdse opzegging op grond van de wet niet was toegestaan en dat er dus op zijn vroegst pas tegen het eind van de bepaalde termijn, 30 maart 2014, kon worden opgezegd. De verhuurder had ook nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dat wees de kantonrechter af omdat het ging om een nietige bepaling. De uitspraak kunt u hier teruglezen.

Conclusie

Bij de verhuur van de Leegstandwet is er geen flexibiliteit als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, bijvoorbeeld voor de duur van twee jaar. Tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, aangezien dit in strijd is met de wet. De beste manier is om een huurovereenkomst voor 6 maanden te sluiten (de minimale wettelijke termijn) en daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. Op die manier is het wel mogelijk om na 6 maanden de huurovereenkomst te beëindigen, mits andere valkuilen van de Leegstandwet worden vermeden. Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Opzegging erfpacht

Stel dat een erfpachter zijn erfpachtvoorwaarden schendt. Levert dat dan voor de erfverpachter een ernstige tekortkoming op die opzegging van de erfpacht rechtvaardigt of zijn er nog andere omstandigheden die een rol kunnen spelen?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Rotterdam. Een erfpachter had zijn woning  in strijd met een verhuurverbod in de erfpachtvoorwaarden tijdelijk verhuurd. De erfverpachter was daar achter gekomen en ging tot opzegging van de erfpacht over. Aansluitend werd ontruiming van de woning gevorderd.

De Rechtbank was van oordeel dat het illegaal verhuren van een woning in beginsel een ernstige tekortkoming in de nakoming van de erfpachtvoorwaarden oplevert, die opzegging van de erfpacht  kan rechtvaardigen. Dat neemt niet weg dat de Rechtbank uiteindelijk moet beoordelen of de tekortkoming voldoende ernstig is om de erfpacht te beëindigen. Dat betekent dat omstandigheden die zich vóór maar ook na de opzegging hebben voorgedaan, worden meegewogen.

In deze zaak waren de volgende omstandigheden van belang:

  1. De tekortkoming was van korte duur. Kort na de opzegging is de erfpachter de woning weer zelf gaan bewonen, waardoor de verhuur van de woning nog geen twee maanden had geduurd;
  2. De tekortkoming was slechts in beperkte mate verwijtbaar, nu de erfpachter niet wist dat sprake was van een verhuurverbod;
  3. De verwachting is reëel dat de erfpachter de woning in de toekomst niet opnieuw zal verhuren, noch op een andere manier in strijd met de erfpachtvoorwaarden zal handelen;
  4. De erfverpachter had de erfpachter er niet van op de hoogte gesteld dat hij de illegale verhuur dermate ernstig vond dat dit in zijn visie opzegging van de erfpacht zou rechtvaardigen, laat staan dat hij de erfpachter enige tijd had geboden om de illegale verhuur te beëindigen.

Op grond van deze omstandigheden was de Rechtbank van oordeel dat de tekortkoming van de erfpachter niet dermate ernstig was, dat deze tot een beëindiging van de erfpacht kon leiden.

Daarbij loopt de Rechtbank in de pas met de jurisprudentie die er op het gebied van opzegging van erfpacht is. Hierbij wordt aan het volgende getoetst:

  1. is de verwachting dat de verplichting in de toekomst wel kan worden nagekomen;
  2. is er vrees voor herhaling;
  3. is de overtreding verwijtbaar;
  4. heeft de erfverpachter duidelijk gemaakt dat hij de overtreding ernstig vond;
  5. heeft hij gelegenheid gegeven tot ongedaan making.

Erfverpachters dienen er dus rekening mee te houden dat, ook al is sprake van een schending van de erfpachtvoorwaarden, dit niet meteen betekent dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om de erfpacht te beëindigen. Een belangrijke tip voor de erfverpachter is in ieder geval dat hij bij schending van de erfpachtvoorwaarden aan de erfpachter duidelijk maakt dat hij de overtreding ernstig vindt en dat hij gelegenheid geeft om de overtreding ongedaan te maken.

Wel heeft de Rechtbank in deze zaak voor wat betreft één van de meegewogen omstandigheden nogal “meegedacht” met de erfpachter door te overwegen dat de illegale verhuur slechts in beperkte mate verwijtbaar was. De erfpachter stelde dat hij niet bij het verhuurverbod had stilgestaan en daarom ook niet van het verbod op de hoogte was. Dit terwijl het verhuurverbod uitdrukkelijk in de erfpachtvoorwaarden was opgenomen. In zoverre valt op de beoordeling van de verwijtbaarheid van de tekortkoming nog wel het nodige af te dingen.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , ,

Wetswijziging ter verbetering bescherming huurder bij renovatie is er nog lang niet

Over renovatie van bedrijfsruimte (en dan met name winkelruimte[1]) is veel te doen de afgelopen jaren. Zeker bij grote renovatieprojecten in winkelcentra menen huurders dat de verhuurder relatief gemakkelijk de huurovereenkomst kan beëindigen. De Tweede Kamer heeft een initiatiefwetsvoorstel in behandeling ter verbetering van de bescherming van huurders bij renovatie. Voor daar verder op in te gaan, nog even een korte uitleg over de renovatie bij winkelruimte.

Op dit moment is het zo dat een verhuurder van winkelruimte twee mogelijkheden heeft om een renovatie te realiseren, te weten:

–       Een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Hierbij wordt de huurovereenkomst voortgezet nadat de renovatie is afgerond. De verhuurder moet aan de huurder een redelijk voorstel doen om mee te werken aan renovatie. (Zo een voorstel kan bijvoorbeeld een aanbod voor een tijdelijke bedrijfsruimte betreffen en/of een vergoeding voor omzetverlies tijdens de renovatie). Als partijen het niet eens worden over een renovatievoorstel, dan kan aan de rechter worden verzocht wat een redelijk voorstel is.

–       Een renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst.

Bij deze renovatie wordt de huur beëindigd vanwege de renovatie. Meestal gebeurt dit door een opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Renovatie valt op grond van de wet onder de opzeggrond dringend eigen gebruik. Op dit moment kan een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie zowel na de eerste wettelijke huurtermijn (meestal 5 jaar) als na de tweede wettelijke huurtermijn (meestel 10 jaar). Na de tweede termijn kan er ook opgezegd worden op grond van een afweging van belangen tussen de huurder en verhuurder. Het realiseren van een renovatie kan een belang zijn dat opzegging rechtvaardigt.

Lees meer over hoe een renovatie gerealiseerd worden in de eerdere blog hierover.

In september 2011 is er een initiatiefwetsvoorstel ingediend door SP, CDA, Groen Links en de PvdA ter verbetering van de huurbescherming bij renovatie. Dit wetsvoorstel beoogt twee zaken te regelen:

  • Een vaste verhuiskostenvergoeding voor de huurder indien deze wegens een renovatie tijdelijk moet verhuizen;
  • Het schrappen van de mogelijkheid om na de eerste termijn van vijf jaar op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Een opzegging wegens renovatie zou dan alleen nog maar mogelijk zijn na de tweede termijn (doorgaans 10 jaar), op grond van afweging van de belangen van huurder en verhuurder.

Voor een meer uitgebreide beschrijving van het wetsvoorstel en de voor- en nadelen daarvan lees hier het artikel van Ginio Beij en Michel Visser hierover.

Vooral het tweede voorstel leidt tot veel discussie. De indieners menen dat het nu voor een verhuurder te gemakkelijk is om op te zeggen vanwege een renovatie. Verhuurders(organisaties) daarentegen vrezen dat veel renovatieprojecten zullen worden lamgelegd omdat de opzegmogelijkheden drastisch worden ingeperkt. Zo zou een enkele huurder een renovatie kunnen tegenhouden.

De Raad van State heeft in oktober 2011 over het wetsvoorstel geadviseerd. De Raad stelde in het advies onder meer:

  • De indieners hebben niet cijfermatig onderbouwd dat de gevallen zijn toegenomen waarin verhuurders met gebruikmaking van de renovatiebepaling de huur opzeggen;
  • Een tussenweg zou zijn om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen in geval van een opzegging wegens renovatie in plaats van de opzegmogelijkheid geheel te schrappen;
  • De Raad vindt het onwenselijk dat de nieuwe wetgeving directe werking heeft en dus ook zou gaan gelden voor al lopende procedures.

De indieners hebben het advies van de Raad van State naast zich neergelegd, vaak met een summiere of in het geheel ontbrekende toelichting.

In december 2012 is de wet in de Tweede Kamer besproken. Bij de bespreking in de Vaste Commissie voor Veiligheid en Justitie zijn VVD, PVV, SGP en zelfs mede-indiener CDA kritisch. De vragen richten zich met name op het feit dat de indieners niet voldoende hebben aangetoond dat er daadwerkelijk een probleem is. Daarnaast wordt niet begrepen waarom de indieners zonder toelichting het voorstel van de Raad van State afwijzen om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen en zijn er zorgen over de rechtszekerheid omdat de wet ook gaat gelden voor lopende procedures. Van deze punten zullen de indieners met name over de “nut- en noodzaakdiscussie” met een goede onderbouwing moeten komen. Anders dan ten tijde van het indienen van de wet hebben de indienende partijen namelijk geen meerderheid meer. De partijen komen nu 6 zetels te kort dus het is zaak om tenminste nog één en mogelijk meer partijen mee te krijgen.

Kortom, dit wetsvoorstel heeft nog een lange weg te gaan. Wordt vervolgd….

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Winkelruimte valt onder het wettelijke regime van 7:290 BW en wordt daarom ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd.

Wat zijn de regels bij een opzegging door de verhuurder?

Stel dat je als ondernemer middenstandsbedrijfsruimte huurt en je verhuurder zegt de huurovereenkomst op zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. Is deze opzegging dan geldig? En wat als de verhuurder als opzeggingsgrond vermeldt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, terwijl op het moment van opzegging niet duidelijk is of hij zelf wil gaan exploiteren of opnieuw aan een derde wil verhuren?

Opzeggingsformaliteiten

De wet vereist dat een verhuurder een reden opgeeft waarom de verhuur wordt opgezegd. De verhuurder kan die reden niet in een later stadium wijzigen. Dat is ook logisch, omdat de huurder aan de hand van de opzeggingsgronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een beëindigingsprocedure wil laten aankomen.

De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is overigens niet beslissend, maar de betekenis die de huurder redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mag toekennen. Worden er in het geheel geen opzeggingsgronden vermeld, dan is de opzegging nietig.

Beëindigingsprocedure

Indien de verhuurder rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurder niet berust in de opzegging, dan zal de verhuurder de gang naar de rechter moeten maken om de huurovereenkomst beëindigd te krijgen. Pas als de rechter onherroepelijk (toewijzend) heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder, eindigt de overeenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

 

Dringend eigen gebruik

Indien de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan moet hij zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik hebben als ook op het moment van de beoordeling van de beëindigingsvordering door de rechter. Het gaat dus om een dubbele toets. Als uitsluitend het moment van beoordeling door de rechter beslissend zou zijn, dan zou de verhuurder in de opzeggingsbrief alle mogelijke opzeggingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter die grond kunnen kiezen die hem op dat moment het beste uitkomt. Dat is niet de bedoeling.

Opzegging nietig

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden had de verhuurder opgezegd zonder daarbij de opzeggingsgronden te vermelden. In principe is de opzegging dan nietig, maar in dit geval had de huurder navraag over de opzegging gedaan bij de verhuurder. Vervolgens was de reden voor de opzegging (dringend eigen gebruik) vastgelegd in e-mail correspondentie. Daarmee was de opzegging alsnog geldig.

Je zou denken dat de huurder zich hiermee in eigen voet geschoten had, maar uiteindelijk kwam het toch nog goed. In de e-mail correspondentie stond namelijk ook dat de verhuurder het gehuurde hetzij zelf wilde gaan exploiteren, hetzij opnieuw aan een derde wilde verhuren. Dat laatste kan niet als dringend eigen gebruik worden aangemerkt en daarmee stond de wil tot eigen gebruik op het moment van opzegging niet voldoende vast. De beëindigingsvordering werd dus afgewezen.

De huurder van middenstandsbedrijfsruimte doet er bij een beëindigingsprocedure op grond van dringend eigen gebruik dus goed aan om bij zijn verweer na te gaan of de wil van de verhuurder tot eigen gebruik op het moment van de opzegging daadwerkelijk aanwezig was.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)