Berichten

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, ,

Short-stay verhuur, steeds vaker ingeperkt!

Hoe om te gaan met short stay of kamerverhuur als VvE? Een uitleg aan de hand van relevante en recente jurisprudentie.

Op het gebied van short stay-en kamerverhuur zijn inmiddels de nodige uitspraken gewezen die het gebruik van een appartement voor short stay of kamerverhuur niet toestaan.

Ik behandelde reeds eerder in deze blog een uitspraak van de rechtbank Haarlem waar de kantonrechter overwoog dat short stay niet aan het gebruik overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ voldeed en dus sprake was van gebruik in strijd met de splitsingsakte.

In eenzelfde trant een tamelijk recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Dit keer betrof het kamerverhuur, doch de basis is hetzelfde.

Wat speelde er precies? In een aantal appartementen werden buitenlandse (meestal Poolse) arbeidsmigranten gehuisvest.

De VvE stelde zich op het standpunt dat dit gebruik niet was toegestaan met een beroep op artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privé-gedeelten van de appartementsrechten (…) is die van woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Naar de mening van de VvE exploiteerde de eigenaar een pension- of kamerverhuurbedrijf en zij vorderde een verbod.

De rechtbank komt – na een uitvoerige bewijsvoering – tot het oordeel dat de eigenaar in haar appartementen inderdaad aan kamerverhuur deed. Omdat het splitsingsreglement duidelijk stelde dat kamerverhuur niet was toegestaan werd de vordering van de VvE tot beëindiging van de ingebruikgeving door de eigenaar (als kamerverhuur) dan ook toegewezen.

Een goed onderbouwd dossier leverde de VvE de winst op.

Als gezegd staan deze uitspraken niet op zichzelf, ook onlangs deed de kantonrechter te Amsterdam een uitspraak (niet gepubliceerd) waarin de kantonrechter zelfs een nadere uitleg geeft aan artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte door te oordelen:

Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte bepaalt dat het de eigenaren en gebruikers niet is toegestaan de prive gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf.

De kantonrechter verstaat onder dit artikellid het regelmatig op financiele basis aan toeristen in gebruik geven, nu het begrip ‘pension-of kamerverhuurbedrijf’ enigszins verouderd is.”

Al met al een zeer interessante ontwikkeling gelet op de steeds vaker aanwezige short-stay en het door vele VvE’s gewenste tegengaan daarvan.

Met de uitspraken die hiervoor zijn behandeld kunnen die VvE’s hun voordeel doen. Zeker met de laatste uitspraak die een nadere invulling geeft aan de definitie “pension-en kamerverhuur”.

Mag ik dan ook geen familieleden meer als logies hebben?

Voor die eigenaren die bang worden dat ze zelfs familieleden niet meer op bezoek mogen hebben. Wees gerust.

In een door het Hof Amsterdam gewezen uitspraak speelde het voor korte periodes aan familie en vrienden in gebruik geven van een appartement[1]. Van enige commerciële exploitatie was naar het oordeel van het Hof echter geen sprake. Deze manier van “exploiteren” viel dus wel onder de bestemming woonruimte en moest de VvE dus toestaan.

Vragen?

M2 Advocaten

 


[1] Ook hier was de discussie of er sprake was van ‘gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte’.