Berichten

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)