Berichten

,

Dringend eigen gebruik: Geldt de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte? Nee, aldus HR.

Structurele wanverhouding, een vaak gehoorde term. Een vraag die af en toe voorbij komt in de praktijk is of het criterium van de structurele wanverhouding ook toepasselijk is voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Nee.

In het “Herenhuis-arrest”, ook wel HR Van Helsdingen/Klein heeft de Hoge Raad geoordeeld:

“het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Dit arrest heeft betrekking op woonruimte. Een vraag die dan echter opkomt is of de structurele wanverhouding ook kan worden gebruikt – naar analogie – voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Eerst een korte uitleg over de kwestie zelf (uitspraak).

De verhuurder was eigenaar van een winkelcentrum. Het winkelcentrum was zwaar verouderd en kampte met veel leegstand.

Het winkelcentrum werd door een deel bezet door een Aldi. Omdat het winkelcentrum zwaar verouderd was waren de eigenaar en Aldi (en ook de andere huurders) het er over eens dat het winkelcentrum moest worden gerenoveerd.

Om de renovatie te kunnen uitvoeren was een bepaalde huurprijs per m2 nodig. Aldi vond dat de renovatie moest plaatsvinden en wilde ook meewerken aan de renovatie. De huurprijs die Aldi na de renovatie wilde voldoen was naar de mening van de verhuurder (gebaseerd op financiele stukken) echter te laag om de exploitatie kostendekkend te maken.

Omdat Aldi niet meer wilde betalen, was er voor de verhuurder geen andere mogelijkheid dan de huurovereenkomst op te zeggen. De grond? Dringend eigen gebruik wegens renovatie.

In twee instanties kreeg de verhuurder gelijk. En nu, zoals blijkt, ook in cassatie.

Volgens de Hoge Raad mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder bij woonruimte niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte (het belang van het hebben van huis en haard).

Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een heel andere bescherming, die daarmee ook anders getoetst moet worden (milder). Bedrijfseconomische belangen spelen daar een grote rol.

De conclusie van deze uitspraak is dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen. Van de verhuurder kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie, zeker niet als tussen partijen vaststaat dat een renovatie (dringend) nodig is.

De voor een beroep op het dringend eigen gebruik beklemmende voorwaarde dat pas bij een structuele wanverhouding tussen de opbrengsten en kosten succesvol kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik is dus niet van toepassing bij winkelruimte.

Voor de duidelijkheid, voor winkelruimte is het (dus) makkelijker om op basis van de financiële gronden tot een beëindiging van een huurovereenkomst te komen.

Zoals uit de vaste rechtspraak volgt kan de dringendheid van het eigen gebruik (al) voortvloeien uit financiële omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. Uit HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 volgt bijvoorbeeld dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aan te nemen.

Daarnaast geldt dat zelfs/ook het verkrijgen van sec een hogere huur, zonder dat er sprake is van een exploitatieverlies, al mogelijkheden geeft tot het doen eindigen van de huurovereenkomst. Dit is echter eerder succesvol in het kader van de opzeggingsgrond: de algemene belangenafweging.

Zie in dit verband onder meer een artikel hierover van de hand van ons kantoor (artikel) en daarnaast een recente uitspraak van het Hof Amsterdam (uitspraak) en – voor de liefhebber – de bijbehorende uitspraak in eerste aanleg (uitspraak).

Meer weten? Mail of bel dan.

M2 Advocaten

, , , , , , ,

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

folder startshart Amstelveen

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

, , , , ,

Huurrecht: Je hoeft als huurder van winkelruimte niet te verliezen bij renovatie

Dat kan hem zitten in de ‘kleine dingen’, zoals het meewerken/meedenken door de winkelier.

Een goed voorbeeld is de volgende uitspraak van de rechtbank Amsterdam van begin 2013 (Uitspraak):

De verhuurder had de huurovereenkomst ten aanzien van een winkelruimte in de P.C. Hooftstraat te Amsterdam opgezegd wegens renovatie. Het was de bedoeling dat de winkelruimte zou worden vergroot middels onder meer een aanbouw, daarnaast zou de huidige split-level indeling verdwijnen.

De verhuurder had naar de mening van de rechter aannemelijk gemaakt dat de vraag in de P.C. Hooftstraat naar grotere winkelruimtes was gegroeid, maar niet dat de vraag naar split-level winkelruimtes was verdwenen. Het bleek namelijk, dit had de huurder aangetoond, dat er meerdere winkels in de P.C. Hooftstraat gebruik maakten van een split-level indeling. De beoogde renovatie betrof daarnaast weliswaar een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte, doch met slechts enkele tientallen vierkante meters.

De verhuurder had ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Van een wijziging van plaats en functie was naar de mening van de rechter geen sprake. Dit is in beginsel wel een vereiste voor een opzegging wegens renovatie, zie mijn eerdere Blog hierover.

Ook het feit dat de geplande duur van de renovatie vijf maanden zou bedragen leverde geen grond op voor beëindiging. Waarom niet?

De huurder had aangegeven bereid te zijn de exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel zelfs de exploitatie tijdelijk te staken.

Omdat eenmaal was vastgesteld dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik kwam de rechter toe aan de belangenafweging. De verhuurder stelde in dit verband (wederom[1]) dat het rendement op het gehuurde zou verbeteren wanneer hij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kon verhuren.

De huurder was daarnaast – naar de mening van de verhuurder – niet volledig afhankelijk van zijn winkel in het gehuurde, nu hij nog een aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert.

De huurder stelde op zijn beurt dat het voor hem van groot belang was dat de winkel juist in de P.C. Hooftstraat werd geëxploiteerd. De uitstraling van de P.C. Hooftstraat straalt namelijk ook af op zijn winkel.

De rechter oordeelde uiteindelijk dat de belangenafweging in het voordeel van huurder uitviel. De huurovereenkomst werd dan ook niet beëindigd. De rechter achtte in dat kader van belang dat de huurder de bereidheid had getoond om mee te werken aan de renovatie, ook als hij daarvoor enkele maanden uit het gehuurde moest vertrekken en daarnaast dat hij bereid was om een hogere huurprijs te betalen voor de nieuw te vormen ruimte.

Zo ziet u maar weer dat een medewerking/het meedenken van de zijde van de huurder kan helpen in een procedure tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik/renovatie.

Heeft u vragen hebben over deze zaak en de ins-en outs daarvan?

Ik trad op namens de huurder, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit werd ook gesteld in het kader van de beoordeling van de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik.

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet (Deel I): Geen tussentijdse opzegging bij bepaalde tijd

De Leegstandwet is een belangrijk instrument om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. Dat kan bijvoorbeeld van belang zijn voor woningeigenaren die met dubbele lasten zitten, maar ook voor vastgoedpartijen die voorafgaande aan sloop en/of renovatie woningen tijdelijk willen verhuren.  Lees hier het eerdere blog met een overzicht van de verhuurmogelijkheden op grond van de Leegstandwet.

Aan verhuur op grond van de Leegstandwet zijn soms echter ook risico’s verbonden als de huurovereenkomst niet op de juiste manier is opgesteld. Ik ga in deze en volgende blogs in op enkele valkuilen van de Leegstandwet. In deze blog het verbod om bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.

Verbod op tussentijdse opzegging

Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder een beroep kan doen op de normale huurbescherming. Veel wetsbepalingen die de huurder van woonruimte beschermen zijn niet van toepassing verklaard. Wél van toepassing is de regel van art. 7:271 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds (binnen de bepaalde tijd) kan worden opgezegd. Op grond van art. 16 lid 8 van de Leegstandwet is een bepaling die afwijkt van het verbod op tussentijdse opzegging nietig.

Dit kwam in de orde bij een procedure voor de kantonrechter Groningen. In die zaak was een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gesloten met de volgende bepaling:

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandwet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

De verhuurder zegde vervolgens bij brief van 30 juli 2012 de huurovereenkomst op tegen 24 augustus 2012, dus nog binnen de bepaalde tijd van de huurovereenkomst. De huurder accepteerde die opzegging niet. De kantonrechter oordeelde dat tussentijdse opzegging op grond van de wet niet was toegestaan en dat er dus op zijn vroegst pas tegen het eind van de bepaalde termijn, 30 maart 2014, kon worden opgezegd. De verhuurder had ook nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dat wees de kantonrechter af omdat het ging om een nietige bepaling. De uitspraak kunt u hier teruglezen.

Conclusie

Bij de verhuur van de Leegstandwet is er geen flexibiliteit als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, bijvoorbeeld voor de duur van twee jaar. Tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, aangezien dit in strijd is met de wet. De beste manier is om een huurovereenkomst voor 6 maanden te sluiten (de minimale wettelijke termijn) en daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. Op die manier is het wel mogelijk om na 6 maanden de huurovereenkomst te beëindigen, mits andere valkuilen van de Leegstandwet worden vermeden. Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , ,

Wetswijziging ter verbetering bescherming huurder bij renovatie is er nog lang niet

Over renovatie van bedrijfsruimte (en dan met name winkelruimte[1]) is veel te doen de afgelopen jaren. Zeker bij grote renovatieprojecten in winkelcentra menen huurders dat de verhuurder relatief gemakkelijk de huurovereenkomst kan beëindigen. De Tweede Kamer heeft een initiatiefwetsvoorstel in behandeling ter verbetering van de bescherming van huurders bij renovatie. Voor daar verder op in te gaan, nog even een korte uitleg over de renovatie bij winkelruimte.

Op dit moment is het zo dat een verhuurder van winkelruimte twee mogelijkheden heeft om een renovatie te realiseren, te weten:

–       Een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Hierbij wordt de huurovereenkomst voortgezet nadat de renovatie is afgerond. De verhuurder moet aan de huurder een redelijk voorstel doen om mee te werken aan renovatie. (Zo een voorstel kan bijvoorbeeld een aanbod voor een tijdelijke bedrijfsruimte betreffen en/of een vergoeding voor omzetverlies tijdens de renovatie). Als partijen het niet eens worden over een renovatievoorstel, dan kan aan de rechter worden verzocht wat een redelijk voorstel is.

–       Een renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst.

Bij deze renovatie wordt de huur beëindigd vanwege de renovatie. Meestal gebeurt dit door een opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Renovatie valt op grond van de wet onder de opzeggrond dringend eigen gebruik. Op dit moment kan een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie zowel na de eerste wettelijke huurtermijn (meestal 5 jaar) als na de tweede wettelijke huurtermijn (meestel 10 jaar). Na de tweede termijn kan er ook opgezegd worden op grond van een afweging van belangen tussen de huurder en verhuurder. Het realiseren van een renovatie kan een belang zijn dat opzegging rechtvaardigt.

Lees meer over hoe een renovatie gerealiseerd worden in de eerdere blog hierover.

In september 2011 is er een initiatiefwetsvoorstel ingediend door SP, CDA, Groen Links en de PvdA ter verbetering van de huurbescherming bij renovatie. Dit wetsvoorstel beoogt twee zaken te regelen:

  • Een vaste verhuiskostenvergoeding voor de huurder indien deze wegens een renovatie tijdelijk moet verhuizen;
  • Het schrappen van de mogelijkheid om na de eerste termijn van vijf jaar op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Een opzegging wegens renovatie zou dan alleen nog maar mogelijk zijn na de tweede termijn (doorgaans 10 jaar), op grond van afweging van de belangen van huurder en verhuurder.

Voor een meer uitgebreide beschrijving van het wetsvoorstel en de voor- en nadelen daarvan lees hier het artikel van Ginio Beij en Michel Visser hierover.

Vooral het tweede voorstel leidt tot veel discussie. De indieners menen dat het nu voor een verhuurder te gemakkelijk is om op te zeggen vanwege een renovatie. Verhuurders(organisaties) daarentegen vrezen dat veel renovatieprojecten zullen worden lamgelegd omdat de opzegmogelijkheden drastisch worden ingeperkt. Zo zou een enkele huurder een renovatie kunnen tegenhouden.

De Raad van State heeft in oktober 2011 over het wetsvoorstel geadviseerd. De Raad stelde in het advies onder meer:

  • De indieners hebben niet cijfermatig onderbouwd dat de gevallen zijn toegenomen waarin verhuurders met gebruikmaking van de renovatiebepaling de huur opzeggen;
  • Een tussenweg zou zijn om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen in geval van een opzegging wegens renovatie in plaats van de opzegmogelijkheid geheel te schrappen;
  • De Raad vindt het onwenselijk dat de nieuwe wetgeving directe werking heeft en dus ook zou gaan gelden voor al lopende procedures.

De indieners hebben het advies van de Raad van State naast zich neergelegd, vaak met een summiere of in het geheel ontbrekende toelichting.

In december 2012 is de wet in de Tweede Kamer besproken. Bij de bespreking in de Vaste Commissie voor Veiligheid en Justitie zijn VVD, PVV, SGP en zelfs mede-indiener CDA kritisch. De vragen richten zich met name op het feit dat de indieners niet voldoende hebben aangetoond dat er daadwerkelijk een probleem is. Daarnaast wordt niet begrepen waarom de indieners zonder toelichting het voorstel van de Raad van State afwijzen om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen en zijn er zorgen over de rechtszekerheid omdat de wet ook gaat gelden voor lopende procedures. Van deze punten zullen de indieners met name over de “nut- en noodzaakdiscussie” met een goede onderbouwing moeten komen. Anders dan ten tijde van het indienen van de wet hebben de indienende partijen namelijk geen meerderheid meer. De partijen komen nu 6 zetels te kort dus het is zaak om tenminste nog één en mogelijk meer partijen mee te krijgen.

Kortom, dit wetsvoorstel heeft nog een lange weg te gaan. Wordt vervolgd….

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Winkelruimte valt onder het wettelijke regime van 7:290 BW en wordt daarom ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd.

,

Tijdelijke verhuur van woonruimte via de Leegstandwet

Vanwege de economische crisis komt het geregeld voor dat een persoon die de afgelopen jaren een nieuwe woning heeft betrokken de oude woning nog niet heeft verkocht. Vaak is het dan aantrekkelijk om de woning tijdelijk te verhuren, om de dubbele lasten te beperken. Als er echter volgens de normale huurrechtregels wordt verhuurd, heeft de huurder recht op huurbescherming bij het einde van de overeenkomst. Een huurovereenkomst kan dan niet zonder meer beëindigd worden als er alsnog een koper voor de woning wordt gevonden.

De Leegstandwet biedt hiervoor een oplossing. Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder zich kan beroepen op huurbescherming. Om te kunnen verhuren onder de Leegstandwet dient een vergunning te worden verkregen.

Op welke woningen is de Leegstandwet van toepassing?

De Leegstandwet is onder meer van toepassing op een tot verkoop bestemde woning die:

  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest of wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest; óf
  • In de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest

Voorwaarden vergunning

Als de woning inderdaad aan dat criterium voldoet dan kan de vergunning aangevraagd worden bij de gemeente waar de woning gelegen is. Voor het verlenen van een vergunning moet aan de volgende criteria te worden voldaan:

  • a. De betreffende woning staat leeg;
  • b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door verhuur dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; (om aan dit criterium te voldoen is vaak voldoende dat de eigenaar aangeeft dat vanwege de financiële belangen verhuur nodig is)
  • c. de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond;

De wet noemt voorts de volgende voorwaarden bij de vergunning:

  • De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en moet de loopduur van de vergunning vermelden;
  • De huurovereenkomst moet voor tenminste zes maanden worden aangegaan;
  • De vergunning is maximaal voor 2 jaar, en kan tot drie keer toe met 1 jaar worden verlengd tot maximaal 5 jaar;
  • De maximale opzegtermijn voor de huurder is 1 maand;
  • De minimale opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden;

Wat de huurprijs betreft gold tot voor kort dat alleen de maximale huurprijs op grond van het puntenstelsel mogelijk was. Door de Crisis- en Herstelwet is dit veranderd. Als de maximale huurprijs van de woning op grond van het puntenstelsel boven de liberalisatiegrens komt, dan kan er een vrije afspraak over de huur worden gemaakt. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2012 € 664,66.

Afwijken van de wettelijke huurbescherming

Van belang is dat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de verhuurder kan afwijken van de wettelijke huurbescherming. Het is dus niet zo dat bij verhuur in het kader van de Leegstandwet per definitie de huurbeschermingsbepalingen komen te vervallen. In de huurovereenkomst moet dus expliciet worden bepaald dat de huurbeschermingsbepalingen niet gelden tussen partijen. Verder is van belang dat als de termijn van de Leegstandwetvergunning is verstreken, de huurovereenkomst ook daadwerkelijk beëindigd moet zijn. Loopt de huurovereenkomst daarna nog door, dan gelden in beginsel de gewone huurregels met de daarbijbehorende huurbescherming. De verhuurder dient daar dus goed op te letten.

Ginio Beij