Berichten

, , ,

Woningdelen en kamerverhuur (deel I) – Een nieuwe huurder kiezen als een huisgenoot vertrekt (coöptatie), hoe zit dat?

De woningmarkt is krap, de woningnood is hoog. Vooral voor jongeren en starters op de woningmarkt is het moeilijk om een eigen plek te krijgen. De hoofdoorzaak is simpelweg het tekort aan woningen. Starters kiezen er daarom vaak voor (of zijn genoodzaakt) om met een paar huisgenoten te wonen. De Nederlandse wetgeving heeft echter een blinde vlek voor deze vorm van samenwonen, waardoor er in de praktijk veel moeilijkheden ontstaan. In een drietal blogs zal ik deze problemen toelichten en aangeven wat oplossingen kunnen zijn.

Blog 1- Problemen met coöptatie (vervanging huurder door andere huurders bij woningdelen)

Blog 2 – Kamerverhuur of woningdelen binnen een VvE, mag dat?

Blog 3 – De Huisvestingswet: Hoe het begrip huishouden woningdelen en kamerverhuur beperkt

Zeker nu de formatieperiode is aangebroken is nu het moment voor de politiek om deze veelvoorkomende manier van bewonen goed te regelen, zodat zowel eigenaars als bewoners duidelijkheid hebben over hun rechten en plichten. Het zal de woningnood niet oplossen, maar biedt woningzoekenden meer kans om in ieder geval gezamenlijk een woning te krijgen.

Hieronder de eerste blog, over de problemen die er zijn met coöptatie, het kiezen van een nieuwe huurder als een huisgenoot vertrokken is.

Samen huren, maar wat gebeurt er als er een huisgenoot vertrekt?

Het was voor mij één van de zaken die mij het meest bijgebleven zijn. Een jonge dame, laten we haar Mirjam noemen, dertiger, werkzaam in de Amsterdamse horeca, woonde al zo een 15 jaar in dezelfde woning in Amsterdam. Ze woonde er altijd met 2 huisgenoten. In de loop der jaren waren er wat huisgenoten gewisseld, maar zij was er altijd blijven wonen. Als er een huisgenoot vertrok dan werd er een nieuwe gezocht. De verhuurder vond dat altijd prima. Totdat op een dag er een huisgenoot vertrok en de verhuurder weigerde een nieuwe toe te laten. Dit betekende dat Mirjam de (forse) huur met 2 personen zouden moeten opbrengen. Tot overmaat van ramp zou de andere huisgenoot ook gaan vertrekken, waardoor Mirjam zelfs alleen de huur zou moeten betalen. Even verhuizen zat er niet in, alleen in haar eentje in en rond Amsterdam is dat onbetaalbaar.  Wat nu? Wat zijn haar rechten?

Coöptatie

De eerste (logische) reflex zal zijn om te denken: “wat is hierover geregeld in de wet?” Het antwoord: helemaal niets. Het recht om na vertrek van een huurder een nieuwe huurder te mogen aanwijzen wordt in de juridische praktijk het “coöptatie-recht” genoemd. (Coöptatie komt van het Latijnse woord “cooptare” wat erbij kiezen betekent). Dit coöptatie-recht is echter helemaal niet wettelijk geregeld.

Dit betekent niet dat de huurder helemaal geen rechten heeft, maar wel dat het vaak onduidelijk is of het coöptatierecht er is en hoe ver het strekt. Het kan zijn dat er in het huurcontract specifiek staat benoemd dat de huurders een coöptatierecht hebben. Het hangt dan af van de uitleg van de overeenkomst hoe ver dat recht strekt (moet de verhuurder de nieuwe huurder accepteren en/of wanneer is dat coöptatie-recht opzegbaar).

Wat echter ook vaak voorkomt is dat er niets vastgelegd is maar in de praktijk de verhuurder altijd toestemt (of zich niet verzet) tegen de vervanging van een vertrekkende huurder door de zittende huurder(s), net als in de zaak die ik hierboven omschreef. Als de verhuurder op enig moment echter weigert een nieuwe huurder te accepteren, wordt door de rechters vaak geoordeeld dat er geen coöptatierecht is ontstaan. De rechters oordelen dan echter meestal ook dat de ontstane praktijk van coöptatie niet zo maar ineens beëindigd kan worden. De verhuurder moet een redelijke termijn hanteren om coöptatie-praktijk te beëindigen. Hoe lang die termijn is verschilt per uitspraak, dit kan 6 maanden zijn, een jaar of langer. Deze onduidelijkheid is één van de problemen.

Wat kan er beter geregeld worden

Het komt er dus op neer dat de huurder wel wat rechten kan hebben, maar dat onduidelijk is hoe ver die rechten strekken.

Als het gaat om een (getrouwd of geregistreerd) stel is duidelijk in de wet geregeld dat als één van de 2 de woning verlaat, de ander de hoofdhuurder wordt, ook al stond die niet op het huurcontract. Ook bij onderhuur van een zelfstandige woning zijn er in de wet duidelijke spelregels wat de rechten zijn voor overname van de huur bij vertrek van de hoofdhuurder. Bij coöptatie is er echter niets wettelijks geregeld.

Het lijkt mij wenselijk dat in de wet een (basis)coöptatie-recht wordt vastgelegd, waarin geregeld wordt dat als er meerdere huurders zijn en er één vertrekt, de overige huurder(s) het recht hebben om een nieuwe huurder aan te wijzen. Die regeling hoeft aan de andere kant zeker niet zo strikt te zijn dat de verhuurder ‘voor eeuwig’ verbonden is aan het coöptatierecht of maar iedere huurder moet accepteren ook als er gegronde bezwaren tegen die huurder. Wel moet er duidelijk worden geregeld wanneer het coöptatierecht kan worden opgezegd, zodat voor zowel huurder als verhuurder duidelijk is waar die aan toe zijn.

In de zaak die ik hierboven beschreef had dit ook geholpen. Het liep in dit geval goed af, na een procedure werd er een regeling getroffen waardoor Mirjam met een huisgenoot nu nog steeds in haar huis woont.

Artikel over coöptatie

Voor een nog verdere juridische analyse van coöptatie, lees mijn artikel hierover in het blad Huurrecht in Praktijk, te lezen via deze link.

VvE en Kamerverhuur

De volgende blog gaat over de vraag of kamerverhuur is toegestaan binnen een VvE, of het daarbij uitmaakt als er een gezamenlijk huurcontract is en of de bewoners elkaar kennen.

, , , , , ,

Woningdelen met twee personen mogelijk verboden?

Begin dit jaar kwam de Raad van State met een opmerkelijke uitspraak waaruit bleek dat vakantieverhuur (AirBnB) zonder vergunning verboden is op grond van de huisvestingswet. Vakantieverhuur was tot  dat moment in aan aantal gemeenten toegestaan zonder vergunning mits de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldeed. De uitspraak heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag vakantieverhuur inmiddels geheel heeft verboden en in Amsterdam is het sindsdien in enkele wijken verboden. In deze blog bespreken we echter bepaalde vormen van woningdelen die door deze uitspraak mogelijk eveneens verboden zijn zonder vergunning.

De uitspraak

Voordat wij de mogelijke olievlekwerking van de uitspraak bespreken komen wij eerst terug op de kern van de uitspraak. De Raad van State heeft bevestigd dat het op grond van artikel 21 sub a Hw (Huisvestingswet) verboden is om woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning zonder een daartoe door de gemeente afgegeven vergunning. In zoverre geen nieuws, maar de Raad oordeelde óók dat de Huisvestingswet géén bevoegdheid biedt om vrijstelling van dat verbod te verlenen. Kortom het beleid om onder voorwaarden vakantieverhuur zonder vergunning wel toe te staan, zoals tot nu toe het geval was in bijvoorbeeld Amsterdam, voldoet niet aan de wet. De gemeenten zullen derhalve een vergunningenstelsel moeten invoeren om vakantieverhuur weer mogelijk te maken.

Gemeenten staan woningdelen met 2 personen toe

Onttrekken van woonruimte is dus niet mogelijk zonder vergunning, maar in artikel 21 Hw worden meer activiteiten genoemd die verboden zijn. Zo is het op grond van artikel 21 sub c Hw ook niet toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Van omzetting is bijvoorbeeld sprake wanneer een van oorsprong zelfstandige woning kamergewijs wordt verhuurd aan meer dan één huishouden. Voor omzetting geldt bijvoorbeeld in Amsterdam ook nu reeds een vergunningsvereiste, maar net als in het geval van vakantieverhuur blijkt het onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningsplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel[1]

De gemeente Nijmegen stelt impliciet hetzelfde door slechts uitdrukkelijk omzetting naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten te verbieden.[2] De gemeente Utrecht legt eveneens pas een vergunningsplicht op bij omzetting ten behoeve van meer dan twee personen.[3] De gemeente Rotterdam daarentegen stelt zich nog wat soepeler op. Zij stelt dat pas een omzettingsvergunning is vereist indien er sprake is van 4 of meer kamerbewoners.[4]

Ondanks dat deze gemeenten het kennelijke doel hebben woningdelen (beperkt) toe te laten zonder vergunning biedt de Huisvestingswet, als wij de uitspraak van de Raad van State volgen, net als in het geval van vakantieverhuur hiervoor geen gelegenheid anders dan met een vergunning.

Hospitaverhuur

Naast kamerverhuur is hospitaverhuur ook een vorm van woningdelen. Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij de kamerverhuurder eveneens in de woning woont. In de huisvestingsverordening van bijvoorbeeld Nijmegen is speciaal een uitzondering opgenomen voor hospitaverhuur.[5]

De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Maar ook in andere gemeenten wordt hospitaverhuur toegestaan zonder vergunning. Echter wederom gelet op de uitspraak van de Raad van State komt het ons voor dat dit op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk is.

Het begrip huishouden

Bij de vraag of een vergunning vereist is, is cruciaal of de woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Hoewel het begrip huishouden in de huisvestingswet niet is gedefinieerd blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever ervan uitgaat dat bij kamergewijze verhuur van een woning de woning als geheel geen afzonderlijke woning meer vormt. De Raad van State heeft daarnaast het begrip “huishouden” zo uitgelegd dat sprake is van een huishouden indien kan worden aangenomen dat er bij de bewoners een intentie is om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.[6]

Van dat laatste is niet per se sprake wanneer bijvoorbeeld een studerende dochter met één andere studiegenoot een woning delen nu er meestal geen intentie is door voor onbepaalde tijd te laten zijn. Kortom strikt genomen zou ook in deze situatie een omzettingsvergunning dienen te worden aangevraagd.

Handhaving

Ten slotte komen wij terug op de huidige situatie. Zoals hiervoor is uitgelegd is de consequentie van de uitspraak van de Raad van State dat het woningdelen door twee (of meer) personen die ieder een afzonderlijk huishouden vormen dus verboden en is vrijstelling zonder vergunning in feite niet mogelijk. Toch is het onwaarschijnlijk (en wat ons betreft ook onwenselijk) dat gemeenten gelijk zouden gaan handhaven al was het maar omdat zij om praktische redenen hiertoe geen noodzaak zien. Het wordt dan ook pas problematisch wanneer bijvoorbeeld omwonenden verzoeken om handhaving. In principe zijn gemeenten in dat geval verplicht om te handhaven hetgeen nogal onwenselijke situaties kan opleveren. Een andere optie is natuurlijk om al deze situaties daadwerkelijk onder het vergunningenstelsel te laten vallen, maar gezien de toenemende bureaucratie zou het waarschijnlijk nog beter zijn als de wetgever de huisvestingswet op dit punt zou herzien. De komende tijd wordt het in ieder geval interessant om te bezien of de lijn die de Raad van State heeft ingezet daadwerkelijk consequent wordt voortgezet.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden van woningdelen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 p. 34

[2] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 1

[3] Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht artikel 3.1.2.

[4] Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Rotterdam) artikel 3.2.2.

[5] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 2

[6] ABRvS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3977