Berichten

, , , , ,

Achteraf huur indexeren, mag dat?

alimentatie indexering

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

, ,

Indexering van de huur vergeten. Te laat of toch niet?

Het hoeft niet. Een automatische indexering in de huurovereenkomst is dan echter wel handig. Kort een uitleg.

Het komt vaker voor dat verhuurders vergeten om de huur jaarlijks te indexeren.

Geen nood, die verhuurder wordt veelal geholpen door de veelal van toepassing zijnde ROZ-bepalingen (bedrijfsruimte) waarin is opgenomen dat de huur jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd.

Door deze bepaling te aanvaarden accepteert de huurder dat de geïndexeerde huur verschuldigd is. Een nadere wilsuiting van de verhuurder is dan niet nodig.

Maar

Kun je na bijvoorbeeld 17 jaar aanspraak maken op betaling van de achterstallige (indexerings)huur, zonder daar voorheen aanspraak op te hebben gemaakt?

Een relevante vraag, die ook aan de orde kwam in een zaak die speelde bij het hof Amsterdam (uitspraak). De situatie was daar als volgt.

De huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte[1] voorzag in een automatische indexering van de huurprijs middels de volgende bepaling:

De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen.”[2]

In 2009 komt de verhuurder er achter dat de huurder gedurende de loop van de huurovereenkomst nooit een hogere huur heeft voldaan dan de aanvangshuurprijs, oftewel de huurder is “vergeten” de indexering zelf toe te passen.

De verhuurder sommeert de huurder daarop o.m. tot betaling van, met toepassing van de verjaringstermijn, de achterstallige indexering ad EUR 18.000,-. Het tot dan toe verschuldigde bedrag.

In hoger beroep krijgt de verhuurder zijn gelijk.

Het hof overweegt daartoe:

Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van (verhuurder) opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft (huurder) de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.”

De verhuurder hoefde er dan ook niet expliciet meer om te vragen.

Tip voor de verhuurder

Zorg ervoor dat een automatische indexering van de huurprijs in de overeenkomst is opgenomen. Dat maakt, zoals ook uit voorgaand voorbeeld blijkt, het verschil.

Tip voor de huurder

Zorg ervoor dat een bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen ingevolge waarvan pas na kennisgeving van een nieuwe indexering, de indexering van toepassing is en dus niet eerder dan dat moment.

Meer blogs over huurrecht? Zie deze website.

M2 Advocaten

 


[1] Relevant is om op te merken dat deze blog is geschreven in het kader van het huurrecht bedrijfsruimte. Voor woonruimte werkt een indexering van de huurprijs anders en pakt een vergeten indexering in beginsel anders uit.

[2] In artikel 4 is slechts een uitwerking van de verhoging opgenomen, voor deze blog verder niet relevant.