Berichten

, , ,

Woningdelen: verhuurd volgens de regels?

huisgenotenLet op! De gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 de regels voor het huren/verhuren van woningen voor meerdere personen veranderd. Een update hierover volgt z.s.m. op onze website.

Amsterdam kampt met een tekort aan woningen in alle categorieën, zo ook bijvoorbeeld starters. De wens is om zelfstandig te wonen, maar de realiteit is voor velen dat dat financieel gezien niet haalbaar is. Laat staan dat je ooit aan de beurt komt voor een sociale huurwoning. Een oplossing is het delen van een woning; samen met anderen huur je dan een woning in de vrije sector en deel je dus de (hoge) lasten. Iedereen blij: de starters hebben een plek in de stad die zij thuis kunnen noemen, en verhuurders kunnen een hogere huur voor hun woning vragen (drie mensen met een baan kunnen tenslotte meer betalen dan één of twee).
Geen probleem, of wel?

Misschien wel, want er zijn daadwerkelijk regels over wanneer een huurwoning wel of niet door een aantal volwassenen bewoond mag worden. Dus wanneer verhuur je een woning legaal aan een groep mensen?

Het antwoord op deze vraag is niet zo eenvoudig als het lijkt.

Dit heeft ook de gemeente zich gerealiseerd door de resultaten uit het onderzoek ‘Woningdelen in Amsterdam’ van februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente, naar aanleiding van de nota ‘Ruimte voor woningdelers’ van januari 2014 .

De gemeente wil namelijk graag zo veel mogelijk verschillende vormen van wonen faciliteren in de stad, maar wel natuurlijk zonder dat dat ten koste gaan van de leefbaarheid. Om excessen tegen te gaan zijn er regels opgesteld waaraan moet worden voldaan om een huurwoning te mogen delen. Enerzijds zijn dat regels voor onzelfstandige woningen, studentenhuizen bijvoorbeeld, waarin een kamer wordt verhuurd. Anderzijds zijn dat regels voor zelfstandige woningen die op verschillende manieren door een aantal mensen kunnen worden gehuurd.

Dus wanneer is een woning een studentenhuis, en moet aan die regels worden voldaan, en wanneer is het een woning die door een groep wordt gehuurd? En wanneer is er sprake van ‘misstanden’ waarbij gehandhaafd zou moeten worden? Uit het onderzoek van februari 2016 blijkt dat dit voor vrijwel alle partijen, huurders, verhuurders en handhavers, niet eenduidig is.

Voorbeeld:

a. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze per persoon aan de verhuurder.
b. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze van een gezamenlijke rekening aan de verhuurder.
c. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze aan een van de drie huisgenoten, die het complete bedrag betaalt aan de verhuurder.

Hoewel het anders lijkt, zijn er juridisch gezien verschillen in deze situaties en kunnen ze allemaal onder een andere categorie vallen. Per geval moeten ze aan andere regels voldoen om legaal gehuurd en verhuurd te mogen worden.

Deze drie situaties zouden gezien kunnen worden als volgt:

a.  Kan gezien worden als kamergewijze verhuur in een woning waarvoor een woningonttrekkingsvergunning nodig is.
b.  Kan gezien worden als een woongroep die een woning huurt. Voor een legale situatie moet in dit geval ook voldaan worden aan een aantal andere voorwaardes.
c.  Kan gezien worden als inwoning, en is legaal als voldaan wordt aan bepaalde regels.

De verschillen zijn in deze situaties klein en daardoor is voor handhaven ook relatie weinig draagvlak, doordat het gevoel van rechtsongelijkheid in de hand wordt gewerkt. Het kan dan ook voorkomen dat er om die rede soms niet wordt opgetreden door de gemeente. Een effect van handhaven zou namelijk kunnen zijn dat de bewoners worden uitgezet. Iets wat de gemeente niet ambieert, aangezien de overtreding over het algemeen niet bewust begaan is door de bewoners, of ook door de verhuurder niet.

Tegen de echte excessen, waarbij er meer volwassen huurders dan kamers zijn of waarbij de brandveiligheid in het geding komt, wordt natuurlijk wel handhavend tegen opgetreden.

De gemeente heeft naar aanleiding van de bevindingen in het onderzoek dan ook besloten om een deel van het beleid aan te passen en meer duidelijkheid te creëren. Het is de bedoeling dat dit aangepaste beleid eind 2016 van kracht wordt. (Zie ook https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/)

Bent u verhuurder of huurder, en twijfelt u of u legaal (ver)huurt, schroom dan niet om contact op te nemen met ons.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

Verbod op short stay verhuur door VvE opgelegd. Mag het?

Short stay verhuur is vooral de laatste tijd een hot item. Het betreft in deze tijden van crisis een veelgebruikt middel om de lasten van een tweede huis te verlagen, maar ook om wat extra’s te verdienen. Short stay verhuur kan namelijk zeer lucratief zijn.

Soms leidt short stay echter tot problemen. Dat zie je vooral bij short stay verhuur in appartementencomplexen.

Een vaak gehoorde klacht in die gevallen is dat de gemeenschappelijke ruimte (waaronder de liften) veel intensiever wordt gebruikt – en daarmee eerder onderhoud of vernieuwing van zaken nodig is – en daarnaast dat de short stay huurder overlast geeft.

Wat kun je als VvE tegen short stay doen?

Je kan als VvE besluiten dat short stay niet is toegestaan[1]. Een goed voorbeeld van een VvE die short stay aan banden wilde leggen is te vinden in een uitspraak van de kantonrechter te Haarlem[2].

De kwestie

Vanwege de vele overlast die de afzonderlijke appartementseigenaren ervaarden als gevolg van short stay verhuur besloot de VvE om short stay in haar complex niet toe te staan.

Eén appartementeigenaar (hierna: de eigenaar) die aan short stay verhuur van zijn appartement deed, zag zijn opbrengsten verdampen en ging in tegen het besluit. De eigenaar verzocht de kantonrechter om het besluit van de VvE te vernietigen.

De eigenaar was van mening dat het besluit van de VvE in strijd was met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter wees het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit af omdat de ‘short stay formule’ niet voldeed aan het ‘gebruik van het appartement overeenkomstig de bestemming’ zoals voorgeschreven in de splitsingsakte.

De bestemming van de woning was: wonen.

De splitsingsakte luidde verder voor zover relevant:

Artikel 17:
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”

Hoe kwam de rechter tot zijn oordeel? Hij beantwoordde daartoe enkele vragen.

Vraag 1

Was het besluit strijdig met de splitsingsakte en het modelreglement en daarom nietig?

Nee, op grond van het modelreglement moeten de privé gedeelten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik.

Uit het door de VvE genomen besluit viel naar de mening van de kantonrechter af te leiden dat de VvE short stay verhuur als ongeoorloofd gebruik kwalificeerde. Het besluit was bovendien van een deugdelijke onderbouwing voorzien ten aanzien van geleden overlast als gevolg van de short stay.

Vraag 2

Moest het besluit worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was?

Nee, de bestemming van de woning (“wonen”) moest naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd als het hebben van duurzaam verblijf.

Omdat in het onderhavige geval sprake was van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis voldeed de “short stay formule” niet aan het ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ en was sprake van een gebruik dat in strijd was met de splitsingsakte.

De kantonrechter kwam dan ook tot de conclusie dat de VvE het gebruik terecht had aangemerkt als in strijd met de splitsingsakte en daarmee als ongeoorloofd. Het besluit werd dan ook niet vernietigd.

Conclusie/tip

Uit deze uitspraak volgt onder meer dat een deugdelijke onderbouwing ten aanzien van geleden overlast de kansen verhoogd dat een besluit tot het verbieden van short stay in stand blijft. Tip dus: vorm een goed overlastdossier.

Voor een eigenaar die toch tot short stay verhuur wil overgaan is het verstandig hiervoor begrip te kweken bij de andere appartementseigenaren en er vooral voor te zorgen dat eventuele overlast zoveel als mogelijk beperkt blijft. Het zal de meeste eigenaren namelijk niet uitmaken of short stay verhuurd wordt indien zij geen
(over)last ondervinden van de short stay.

Meer weten?

Meer weten over VvE’s, vernietiging van besluiten, short stay verhuur etc. of wilt u eens een seminar bijwonen over dit soort onderwerpen? Neem gerust contact op.

M2 Advocaten

 


[1] In vele splitsingsakten is een dergelijk verbod overigens al min of meer te lezen.

[2] Rechtbank Haarlem, sector kanton, 31 januari 2012, LJN: BZ 3659