Berichten

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, , ,

Verhuur zonder toestemming VvE. Vervangende machtiging achteraf?


Kan een VvE een verzoek om toestemming (voor bijvoorbeeld verhuur) achteraf makkelijker afwijzen, dan wanneer de toestemming vooraf wordt gevraagd?

In de meeste splitsingsakten is opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht het privé-gedeelte slechts dan na toestemming van de VvE in gebruik mag geven. Vaak is daarnaast opgenomen dat de gebruiker moet verklaren dat hij de geldende reglementen en de wet zal naleven.

Het komt vaker voor dat een eigenaar vooraf geen toestemming vraagt, maar dat pas doet wanneer de VvE daarvan een probleem maakt.

De hamvraag is dan of de eigenaar in een dergelijk geval minder rechten heeft, dan wanneer hij de toestemming vooraf had verzocht. Deze vraag kwam naar voren in een recente uitspraak van het hof Amsterdam.

De eigenaar had een appartementsrecht met de bestemming “bedrijvigheid”. In de akte was opgenomen dat de eigenaar vooraf toestemming van de VvE moest vragen voor de ingebruikgeving aan een derde. Daarnaast moest de gebruiker verklaren zich te zullen houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De eigenaar had de toestemming niet gevraagd en de ruimte verhuurd aan een kindertheater. Toen de VvE hier een probleem van maakte vroeg de eigenaar alsnog om toestemming, onder overlegging van een verklaring van de gebruiker dat deze zich zal houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De VvE weigerde dit en daarom zag de eigenaar zich genoodzaakt een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen (artikel 5:121 BW). We hebben de vervangende machtiging eerder in deze blog behandeld.

De vervangende machtiging houdt in dat de eigenaar met toestemming van de kantonrechter  aan het kindertheater verhuurt.

De kantonrechter weigerde het verzoek. De kantonrechter hechtte onder meer waarde aan het feit dat niet vooraf toestemming aan de VvE was gevraagd, daarbij suggererend dat de eigenaar in zo een geval minder rechten zou hebben.

Om dit laatste schrijf ik deze blog. Het hof oordeelt dat van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn.

Of zoals het hof zegt:

“Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat appellante voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag.”

Het hof verleende de vervangende machtiging, omdat de VvE zonder redelijke grond de toestemming had geweigerd.

De uitspraak van het hof is toegespitst op verhuur zonder toestemming. De uitspraak is echter ook bruikbaar voor andere gevallen waarvoor ingevolge de splitsingsakte toestemming aan de VvE moet worden gevraagd.

M2 Advocaten