Berichten

, , , , , ,

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stelt koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

,

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.

,

Het huurbeding in hypotheekaktes; hoe zit het ook alweer?

Wat is het huurbeding?

In de meeste hypotheekakten wordt doorgaans een zogenaamd huurbeding (o.g.v. art. 3:264 BW) opgenomen. De strekking van dit beding is dat de hypotheekgever (hierna: “de eigenaar”) het betreffende pand niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder (hierna: “de bank”). Als de eigenaar ondanks het huurbeding toch tot verhuur overgaat nadat de hypotheek is afgesloten, dan kan deze huur niet aan de bank worden tegengeworpen bij (executoriale) verkoop van het pand. Met andere woorden, de bank kan het pand in die situatie alsnog vrij van huur overdragen. Deze wettelijke regeling is bedoeld om de bank de mogelijkheid te geven een verhuur te voorkomen die een waardeverlagend effect heeft op het pand.

De vereisten voor het afspreken van een huurbeding

Een huurbeding moet schriftelijk worden opgenomen in de hypotheekakte. Een huurbeding kan een algeheel verbod inhouden voor de eigenaar om te verhuren zonder toestemming van de bank, maar kan ook soepeler zijn. Zo kan worden overeengekomen dat er slechts voor een bepaalde tijd mag worden verhuurd of alleen tegen een vooraf bepaalde prijs.

Belangrijk is dat het huurbeding niet geldt voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór de vestiging van de hypotheek. Bij woonruimte geldt het huurbeding ook niet als de woning al verhuurd was voor vestiging van de hypotheek, zelfs als er aan een andere huurder werd verhuurd (art. 3:264 lid 4 BW). Bij een reeds verhuurde woning kan dus gedurende de looptijd van de hypotheek opnieuw worden verhuurd zonder dat die verhuur in strijd is met het huurbeding.

Hoe wordt een huurbeding ingeroepen?

Het huurbeding wordt met name ingeroepen als er een achterstand ontstaat in de hypotheekbetalingen en de bank tot executoriale verkoop van het pand wil overgaan. De bank roept dan de vernietiging in van de huurovereenkomst. In geval van woonruimte moet de vernietiging van de huurovereenkomst via de rechter plaatsvinden. De rechter zal o.m. toetsen of te verwachten is dat de opbrengst in verhuurde toestand voldoende zal zijn om daaruit de restschuld te voldoen (art. 3:264 lid 6). Als de woning in verhuurde toestand reeds genoeg opbrengt, zal de rechter gen toestemming geven voor de vernietiging van de huurovereenkomst.

Wat kan een eigenaar (of huurder) doen als de bank het huurbeding inroept?

In geval van woonruimte zal zoals hiervoor omschreven de vernietiging rechterlijk getoetst moeten worden. De eigenaar kan zich dan verweren door te stellen dat de bank ook in verhuurde staat voldoende opbrengst kan genereren voor voldoening van de hypotheekschuld.

Daarnaast, en dat geldt zowel voor woon- als bedrijfsruimte, kan de eigenaar een beroep doen op de zogenaamde misbruik van bevoegdheid. In dat geval stelt de eigenaar dat de bank geen of onvoldoende belang heeft bij het uitoefenen van het hypotheekbeding. Zo is een voorbeeld bekend uit de jurisprudentie waarbij de eigenaar zich garant stelde voor het verschil tussen opbrengst in verhuurde en overhuurde toestand. In dat geval meende de rechter dat er onvoldoende belang was om het huurbeding uit te oefenen.

Kortom, als een eigenaar zich wil verweren tegen het inroepen van een huurbeding, zal hij moeten aantonen dat een bank het huurbeding niet nodig heeft om toch voldoende opbrengsten te verkrijgen.

Ginio Beij

beij@m2advocaten.nl

,

Financieringsvoorbehoud bij koopovereenkomsten

Bij de koop van onroerend goed wordt geregeld een financieringsvoorbehoud opgenomen in de overeenkomst. Een financieringsvoorbehoud betekent dat de koper tot een bepaalde datum de gelegenheid heeft om financiering te regelen. Lukt het de koper niet om voor die datum financiering te verkrijgen, dan kan hij de koopovereenkomst nog ontbinden.
Zeker in deze tijden waarin banken terughoudend zijn met het verstrekken van een hypothecaire lening, is een dergelijk beding van belang. Twee punten zijn hierbij van belang:

– Hoe moet er een beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud?
– Hoe moet worden aangetoond dat er geen financiering kan worden verkregen?

Hoe moet er een beroep worden gedaan op een financieringsvoorbehoud?

Doorgaans wordt in de koopovereenkomst bepaald dat er schriftelijk een beroep moet worden gedaan op het financieringsvoorbehoud.
In de rechtspraak is ook wel aangenomen dat ook mondeling een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud, mits de verkoper heeft aangegeven tijdig de mededeling te hebben ontvangen. Als de verkoper dit ontkent heeft de koper een bewijsprobleem, reden waarom schriftelijke mededeling de voorkeur heeft.
Van belang is ook aan welke persoon de mededeling wordt gedaan dat het financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen. Vaak doet een koper deze mededeling aan de verkopend makelaar, omdat daar veel contact mee is. Dat kan onder omstandigheden als de verkopend makelaar bevoegd is om namens de opdrachtgever kennis te nemen van dergelijke mededelingen, bijvoorbeeld omdat dit is afgesproken. Dit is echter lang niet altijd het geval, dus het is een risico om alleen aan de verkopend makelaar mededeling te doen van het inroepen van het financieringsvoorbehoud.
Om elke discussie te vermijden is dus de beste weg om schriftelijk een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud en dit bericht rechtstreeks te zenden naar de verkoper zelf. Zo kan er geen misverstand ontstaan.

Hoe moet worden aangetoond dat er geen financiering kan worden verkregen?

Op een financieringsvoorbehoud kan niet zonder meer een beroep worden gedaan. Van de koper mag verwacht worden dat hij zich inspant om ook daadwerkelijk een financiering te verkrijgen. In de standaard-overeenkomst van de NVM is bijvoorbeeld opgenomen dat de koper “goed gedocumenteerd” moet aantonen dat geen financiering kan worden gekregen. Hoe kan koper aantonen dat hij zich heeft ingespannen als er geen financiering wordt verkregen?
Doorgaans worden twee afwijzingen van (verschillende) banken door de rechter als voldoende beschouwd om aan te tonen dat er voldaan is aan de inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen.
In sommige gevallen accepteert een rechter zelfs als er maar één afwijzing van een aanvraag is. Het gaat daarbij altijd om een weging van de feiten en omstandigheden. Als de koper bijvoorbeeld duidelijk kan maken dat hij ook bij een andere financiële instelling geen hypothecaire lening had verkregen, dan kan één afwijzing voldoende zijn.
Er is zelfs jurisprudentie waarbij al een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gedaan zonder dat er schriftelijke afwijzingen waren, omdat die nog niet door de banken waren verzonden. Na het verlopen van de termijn kwamen deze alsnog. De rechter oordeelde dat er in dat geval terecht een beroep was gedaan op het financieringsvoorbehoud.
Er zijn dus uitzonderingen mogelijk, maar het is aan te raden om voordat de termijn afloopt tenminste twee aanvragen te hebben afgerond, om tijdig en goed gedocumenteerd een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Lukt het niet om voor die tijd de aanvraag af te ronden, dan kan een mogelijkheid zijn om uitstel te vragen van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Belangrijk is ook om dit uitstel goed – schriftelijk- vast te leggen om misverstanden te voorkomen.
Het overleggen van twee afwijzingen betekent echter niet altijd dat een koper gerechtvaardigd een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Een voorbeeld is als de koper naast financiering voor de aankoopsom ook financiering heeft gevraagd voor verbouwingswerkzaamheden. In dat geval kan de verkoper stellen dat als alleen om financiering voor de koopsom was gevraagd, de lening wellicht wel was verkregen. Afhankelijk van het geval kan het zijn dat er dus meer documentatie nodig is dan alleen de brief waarbij de financieringsaanvraag wordt afgewezen.

Roep tijdig het financieringsvoorbehoud in

Kortom, voor een koper is het aan te bevelen om tijdig en schriftelijk het financieringsvoorbehoud in te roepen en dit mee te delen aan de verkoper zelf. Ook is het goed om eventuele financieringsaanvragen vóór het verstrijken van de termijn af te ronden, om de discussie te vermijden dat de koper zich niet heeft ingespannen. Voor een verkoper kan het lonen om kritisch te zijn op de overgelegde afwijzingen en na te gaan op welke voorwaarden financiering door de koper is verzocht.

Ginio Beij