Berichten

,

Fout in splitsingsakte. Latere eigenaren beschermd?

splitsingsreglement paars (1)Aan latere eigenaren komt als derden te goeder trouw bescherming toe. Zij kunnen deze bescherming inroepen tegen degene die de fout behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid (lees: inschrijving van een akte met de juiste inhoud). Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Op de splitsing van een appartementencomplex, bestaande uit woningen en winkels, was het modelreglement van 1973 van toepassing verklaard. Als uitzondering daarop was in de splitsingsakte bepaald dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte alleen voor rekening van de eigenaren van de woningen kwamen.

Na een wijziging van de splitsingsakte in 1994 is deze uitzonderingsbepaling (per abuis) niet meer opgenomen. Wel zijn de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte in de jaren daarna telkens ten laste van de eigenaren van de woningen gebracht. In 2009 ontdekte de nieuwe VvE-beheerder dat dit niet overeenstemde met de gewijzigde splitsingsakte van 1994.

Vervolgens is een geschil ontstaan tussen de eigenaar van de winkels en de eigenaren van de woningen – waarvan het overgrote deel na wijziging van de splitsingsakte eigenaar is geworden –  over de vraag of de eigenaren mochten vertrouwen op de juistheid van de splitsingsakte van 1994 en over de vraag of de eigenaar van de winkels alsnog zou moeten meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte.

De wet bepaalt dat derden te goeder trouw bescherming genieten tegen onjuist ingeschreven feiten. Deze bescherming kan worden ingeroepen tegen degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat de bescherming ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.

In dit geval was de splitsingsakte op initiatief van de winkel-eigenaar gewijzigd, waarbij de winkel-eigenaar was voorzien van notarieel en rechtskundig advies. Onder deze omstandigheden had de winkel-eigenaar er indertijd redelijkerwijs voor kunnen zorgen dat een akte met de juiste inhoud werd ingeschreven, aldus de Hoge Raad. Dat is niet gebeurd.

Daar komt bij dat de latere eigenaren geen enkele reden hadden om te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van de akte uit 1994. Zij mochten vertrouwen op de juistheid van die akte. Dat na 1994 nog jarenlang de “oude” kostensystematiek is gevolgd, maakt dat niet anders, aldus de Hoge Raad.

De slotsom is dus dat de woning-eigenaren worden beschermd tegen de fout in de splitsingsakte. Of de winkel-eigenaar ook daadwerkelijk moet meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte blijft nog even in het midden. De winkel-eigenaar had in dat verband namelijk een beroep op rechtsverwerking gedaan – waaraan het Gerechtshof voorbij was gegaan – en dat zal alsnog moeten worden onderzocht.

Voor appartementseigenaren is het in ieder geval goed om te weten dat zij als derden te goeder trouw tegen onjuistheden in de splitsingsakte worden beschermd en dat zij mogen vertrouwen op de juistheid van de akte.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

, ,

Seminar M2 Advocaten over VvE’s geslaagd

Op vrijdag 29 november jl. organiseerde M2 Advocaten een seminar over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s. De deelnemers aan het seminar waren divers, zowel VvE-beheerders, notarissen, vastgoedadviseurs als bestuurders van VvE’s waren aanwezig.

Marius Rijntjes begon het seminar met het verschil tussen gemeenschappelijke en privé-gedeelten en hoe om te gaan met discussies daarover. Verder behandelde hij welke mogelijkheden er zijn om appartementseigenaren aan te pakken die zich niet aan de VvE-regels houden.

Ginio Beij ging uitvoerig in op de wijze van procederen bij geschillen over appartementsrechten. Zo legde hij uit waarom het verschil tussen nietige en vernietigbare besluiten van belang is en ook wanneer iemand die een besluit wil aanvechten in actie moet komen.

 

Michel Visser behandelde tot slot de actuele problematiek over short stay-verhuur binnen appartementengebouwen, een steeds vaker voorkomend verschijnsel. Hij vertelde ondermeer of een VvE gerechtigd is om short stay in te perken of te verbieden. 

 

Het seminar werd door de deelnemers zeer gewaardeerd, vooral vanwege de praktische insteek.

 

Als u vragen hebt over dit seminar of over appartementsrechten en VvE’s kunt u contact opnemen met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl),  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)  of Michel Visser (visser@m2advocaten.nl).  U kunt hier enkele blogs van M2 Advocaten over VvE’s lezen.

,

Seminar VvE’s en Appartementsrechten 29-11-2013

M2 Advocaten organiseert op vrijdag 29 november 2013 het seminar “Juridische actualiteiten VvE’s en appartementsrechten”.

Tijdens dit seminar wordt u bijgepraat over de laatste actuele jurisprudentie en wetgeving op het gebied van VvE’s. Daarnaast worden ook praktische tips gegeven. Zo wordt ondermeer besproken wat te doen tegen een appartementseigenaar die zich niet aan de VvE-regels houdt, of short stay volgens een splitsingsreglement is toegestaan en hoe om te gaan met geschillen over werkzaamheden aan een appartementencomplex. Het seminar is bedoeld voor een ieder die in de praktijk te maken heeft met VvE’s. Er zijn geen kosten verbonden aan deelname.

 

 

 

Voor meer informatie en aanmelden kunt u terecht via deze link.

 

,

VVE’s procedeer niet zonder een machtiging van de leden!

Het komt met enige regelmaat voor dat een Vereniging van Eigenaren een procedure voert. Dat kan zijn omdat bepaalde appartementseigenaren zich niet houden aan de regels binnen de VvE, of omdat de VvE een geschil heeft met externe partijen (bijvoorbeeld een aannemer die het appartementencomplex gebrekkig heeft opgeleverd).

In de verschillende modelreglementen (MR’s) zijn bepalingen opgenomen (zoals artikel 40 MR1973, artikel 41 MR1983, artikel 41 MR1992 en artikel 53 MR2006) die enigszins van elkaar verschillen, maar wel als strekking hebben dat een VvE toestemming moet hebben om te procederen. Soms is alleen een machtiging van de Vergadering van Eigenaars nodig als een VvE zelf gaat procederen. In sommige gevallen dient de VvE ook een machtiging van de leden te verkrijgen als er verweer gevoerd moet worden.

De gevolgen van het niet verkrijgen van de machtiging zijn groot. Als de machtiging niet is verkregen, kan de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dat de VvE niet mag deelnemen aan de procedure. Soms kan dat hersteld worden door alsnog een machtiging te vragen, maar het kan dan ook zijn dat er fatale termijnen verstreken zijn zodat die fout niet meer hersteld kan worden.

Van belang is verder dat een machtiging specifiek moet zijn. Als er bijvoorbeeld drie procedures worden gevoerd over dezelfde kwestie, dan is het raadzaam dat de VvE voor iedere procedure afzonderlijk een machtiging verkrijgt om te procederen. In deze uitspraak ging dat bijvoorbeeld (bijna) fout, omdat de VvE niet voor alle procedures een specifieke machtiging had verkregen. De rechter was hier genadig en stelde de VvE in staat om die machtiging alsnog te verkrijgen. Niet alle rechters zijn zo coulant.

Kortom, tip voor de VvE die gaat procederen: zorg ervoor dat er tijdig een specifieke machtiging is van de leden!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, ,

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, ,

Short-stay verhuur, steeds vaker ingeperkt!

Hoe om te gaan met short stay of kamerverhuur als VvE? Een uitleg aan de hand van relevante en recente jurisprudentie.

Op het gebied van short stay-en kamerverhuur zijn inmiddels de nodige uitspraken gewezen die het gebruik van een appartement voor short stay of kamerverhuur niet toestaan.

Ik behandelde reeds eerder in deze blog een uitspraak van de rechtbank Haarlem waar de kantonrechter overwoog dat short stay niet aan het gebruik overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ voldeed en dus sprake was van gebruik in strijd met de splitsingsakte.

In eenzelfde trant een tamelijk recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Dit keer betrof het kamerverhuur, doch de basis is hetzelfde.

Wat speelde er precies? In een aantal appartementen werden buitenlandse (meestal Poolse) arbeidsmigranten gehuisvest.

De VvE stelde zich op het standpunt dat dit gebruik niet was toegestaan met een beroep op artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privé-gedeelten van de appartementsrechten (…) is die van woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Naar de mening van de VvE exploiteerde de eigenaar een pension- of kamerverhuurbedrijf en zij vorderde een verbod.

De rechtbank komt – na een uitvoerige bewijsvoering – tot het oordeel dat de eigenaar in haar appartementen inderdaad aan kamerverhuur deed. Omdat het splitsingsreglement duidelijk stelde dat kamerverhuur niet was toegestaan werd de vordering van de VvE tot beëindiging van de ingebruikgeving door de eigenaar (als kamerverhuur) dan ook toegewezen.

Een goed onderbouwd dossier leverde de VvE de winst op.

Als gezegd staan deze uitspraken niet op zichzelf, ook onlangs deed de kantonrechter te Amsterdam een uitspraak (niet gepubliceerd) waarin de kantonrechter zelfs een nadere uitleg geeft aan artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte door te oordelen:

Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte bepaalt dat het de eigenaren en gebruikers niet is toegestaan de prive gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf.

De kantonrechter verstaat onder dit artikellid het regelmatig op financiele basis aan toeristen in gebruik geven, nu het begrip ‘pension-of kamerverhuurbedrijf’ enigszins verouderd is.”

Al met al een zeer interessante ontwikkeling gelet op de steeds vaker aanwezige short-stay en het door vele VvE’s gewenste tegengaan daarvan.

Met de uitspraken die hiervoor zijn behandeld kunnen die VvE’s hun voordeel doen. Zeker met de laatste uitspraak die een nadere invulling geeft aan de definitie “pension-en kamerverhuur”.

Mag ik dan ook geen familieleden meer als logies hebben?

Voor die eigenaren die bang worden dat ze zelfs familieleden niet meer op bezoek mogen hebben. Wees gerust.

In een door het Hof Amsterdam gewezen uitspraak speelde het voor korte periodes aan familie en vrienden in gebruik geven van een appartement[1]. Van enige commerciële exploitatie was naar het oordeel van het Hof echter geen sprake. Deze manier van “exploiteren” viel dus wel onder de bestemming woonruimte en moest de VvE dus toestaan.

Vragen?

M2 Advocaten

 


[1] Ook hier was de discussie of er sprake was van ‘gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte’.

, , ,

Verbod op short stay verhuur door VvE opgelegd. Mag het?

Short stay verhuur is vooral de laatste tijd een hot item. Het betreft in deze tijden van crisis een veelgebruikt middel om de lasten van een tweede huis te verlagen, maar ook om wat extra’s te verdienen. Short stay verhuur kan namelijk zeer lucratief zijn.

Soms leidt short stay echter tot problemen. Dat zie je vooral bij short stay verhuur in appartementencomplexen.

Een vaak gehoorde klacht in die gevallen is dat de gemeenschappelijke ruimte (waaronder de liften) veel intensiever wordt gebruikt – en daarmee eerder onderhoud of vernieuwing van zaken nodig is – en daarnaast dat de short stay huurder overlast geeft.

Wat kun je als VvE tegen short stay doen?

Je kan als VvE besluiten dat short stay niet is toegestaan[1]. Een goed voorbeeld van een VvE die short stay aan banden wilde leggen is te vinden in een uitspraak van de kantonrechter te Haarlem[2].

De kwestie

Vanwege de vele overlast die de afzonderlijke appartementseigenaren ervaarden als gevolg van short stay verhuur besloot de VvE om short stay in haar complex niet toe te staan.

Eén appartementeigenaar (hierna: de eigenaar) die aan short stay verhuur van zijn appartement deed, zag zijn opbrengsten verdampen en ging in tegen het besluit. De eigenaar verzocht de kantonrechter om het besluit van de VvE te vernietigen.

De eigenaar was van mening dat het besluit van de VvE in strijd was met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter wees het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit af omdat de ‘short stay formule’ niet voldeed aan het ‘gebruik van het appartement overeenkomstig de bestemming’ zoals voorgeschreven in de splitsingsakte.

De bestemming van de woning was: wonen.

De splitsingsakte luidde verder voor zover relevant:

Artikel 17:
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”

Hoe kwam de rechter tot zijn oordeel? Hij beantwoordde daartoe enkele vragen.

Vraag 1

Was het besluit strijdig met de splitsingsakte en het modelreglement en daarom nietig?

Nee, op grond van het modelreglement moeten de privé gedeelten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik.

Uit het door de VvE genomen besluit viel naar de mening van de kantonrechter af te leiden dat de VvE short stay verhuur als ongeoorloofd gebruik kwalificeerde. Het besluit was bovendien van een deugdelijke onderbouwing voorzien ten aanzien van geleden overlast als gevolg van de short stay.

Vraag 2

Moest het besluit worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was?

Nee, de bestemming van de woning (“wonen”) moest naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd als het hebben van duurzaam verblijf.

Omdat in het onderhavige geval sprake was van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis voldeed de “short stay formule” niet aan het ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ en was sprake van een gebruik dat in strijd was met de splitsingsakte.

De kantonrechter kwam dan ook tot de conclusie dat de VvE het gebruik terecht had aangemerkt als in strijd met de splitsingsakte en daarmee als ongeoorloofd. Het besluit werd dan ook niet vernietigd.

Conclusie/tip

Uit deze uitspraak volgt onder meer dat een deugdelijke onderbouwing ten aanzien van geleden overlast de kansen verhoogd dat een besluit tot het verbieden van short stay in stand blijft. Tip dus: vorm een goed overlastdossier.

Voor een eigenaar die toch tot short stay verhuur wil overgaan is het verstandig hiervoor begrip te kweken bij de andere appartementseigenaren en er vooral voor te zorgen dat eventuele overlast zoveel als mogelijk beperkt blijft. Het zal de meeste eigenaren namelijk niet uitmaken of short stay verhuurd wordt indien zij geen
(over)last ondervinden van de short stay.

Meer weten?

Meer weten over VvE’s, vernietiging van besluiten, short stay verhuur etc. of wilt u eens een seminar bijwonen over dit soort onderwerpen? Neem gerust contact op.

M2 Advocaten

 


[1] In vele splitsingsakten is een dergelijk verbod overigens al min of meer te lezen.

[2] Rechtbank Haarlem, sector kanton, 31 januari 2012, LJN: BZ 3659