Berichten

, ,

Gemengde overeenkomst, welke regels gelden?

Soms voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee soorten overeenkomsten, bijvoorbeeld huur en zorg. Daarvoor gelden verschillende regels. Welke regels moet je dan toepassen?

De wet bepaalt dat de verschillende regels in beginsel naast elkaar moeten worden toegepast, tenzij de regels onverenigbaar zijn (artikel 6:215 BW). Als de regels onverenigbaar zijn, dan gaat het erom welke overeenkomst overheerst.

Dit speelde in een zaak bij de Rechtbank Limburg (uitspraak van 10 februari 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:1124), waarbij een fysiotherapeut diensten aan bewoners van een zorgvilla  aanbiedt vanuit een ruimte die hij van de zorgvilla huurt. Er is dus sprake van een gemengde overeenkomst, te weten een overeenkomst van opdracht (verlenen van diensten) en een huurovereenkomst (gebruik ruimte).

Op enig moment gaat de zorgvilla tot opzegging van de overeenkomst van opdracht over. De fysiotherapeut kan zich daar niet in vinden en beroept zich op ontruimingsbescherming (zodat hij langer zijn diensten kan aanbieden). Volgens de fysiotherapeut overheerst de huurovereenkomst en zijn de bepalingen van het huurrecht van toepassing, zodat hij ontruimingsbescherming geniet.

De rechtbank gaat hier niet in mee. De rechtbank overweegt dat er weliswaar een ruimte wordt gehuurd, maar uitsluitend met als doel het (kunnen) verlenen van diensten aan de bewoners van de zorgvilla. De dienstverlening staat dus centraal. Oftewel: de huurovereenkomst volgt het bestaan van de overeenkomst van opdracht en niet andersom. Dit betekent dat de fysiotherapeut geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt.

Deze zaak laat maar weer eens zien dat het van belang is om bij het sluiten van gemengde overeenkomsten goede afspraken te maken om de kans op discussie over welke regels gelden zo klein mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door op te nemen welke overeenkomst centraal staat en een duidelijke koppeling te maken: als de ene (centrale) overeenkomst eindigt, komt ook de andere overeenkomst te vervallen. Dat kan een hoop ellende voorkomen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, ,

Zorgvastgoed: woonbegeleiding-en huurovereenkomst. Huurbescherming?

Bij het begeleid wonen zit een verzorgingscomponent en een huurcomponent. En nu wordt het interessant. Hoe zit het nu met de huurbescherming als ‘het spaak loopt’ tussen de verzorger en de verzorgde?

Een dergelijke  casus was laatst aan de orde bij het Hof Leeuwarden (Uitspraak 8 mei 2013). Kort de feiten en dan de juridische kern.

Lentis is een instelling die hulp biedt bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding.

Tussen diverse woningcorporaties in Groningen, de gemeente Groningen en hulpverleningsinstanties, zoals Lentis, bestaat sinds 2008 een samenwerkingsovereenkomst ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen, zoals Lentis, woningen ter beschikking.

Zoals ook de woningcorporatie, Huismeesters, aan Lentis voor de periode van een jaar een woning verhuurde. Lentis verhuurde de woning met toestemming van Huismeesters onder aan een cliënt van haar, hierna: de verzorgde.

Aan de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en de verzorgde was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst was opgenomen dat partijen (Lentis en de verzorgde) beogen om de verzorgde na een jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door Lentis aan de verzorgde wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met Lentis.

De onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn net als de huurovereenkomst tussen Huismeesters en Lentis aangegaan voor de duur van een jaar.

Op een gegeven moment heeft Lentis de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst met de verzorgde opgezegd en beëindigd.

De reden voor die opzegging was dat de verzorgde niet had voldaan aan de voorwaarden die waren gesteld aan het Proefwonen. De verzorgde accepteerde de woonbegeleiding niet meer en was niet langer een goed huurder.

De verzorgde startte daarop een procedure tegen Huismeesters[1] en legde aan zijn vordering ten grondslag dat hij als onderhuurder jegens Huismeesters recht had op de in artikel 7:269 BW neergelegde bescherming. Deze bescherming komt er in het kort gezegd op neer dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen huurder (verzorgde) en onderverhuurder (Lentis) wordt voortgezet door de verhuurder (Huismeesters).

Na te hebben vastgesteld dat Lentis de begeleidingsovereenkomst rechtsgeldig kon beëindigen komt de huurovereenkomst aan de orde. Het hof overweegt daartoe dat de begeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar zijn verbonden dat het eind van de begeleidingsovereenkomst tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

De overeenkomsten kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de verzorgde bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak kan maken op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn.

De overeenkomsten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien en dienen als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

De verzorgde was ermee bekend dat de woning hem zowel door Lentis als door Huismeesters uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van Lentis ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

De conclusie van het hof is dan ook dat Lentis haar relatie met de verzorgde mocht verbreken en dat de verzorgde jegens Huismeesters dus niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt.

Het is overigens in dit verband een vreemde uitspraak omdat de toetsingsgronden van artikel 7:269 BW een andere zijn dan de toetsing die nu wordt aangelegd door het Hof. De uitkomst lijkt echter wel redelijk en lijkt meer gericht te zijn op de vraag of er wel sprake is van toepasselijkheid van het huurrecht en daarmee van huurbescherming.

Tot slot.

In dit geval ging het goed. Er zijn echter ook genoeg uitspraken te vinden waar, ondanks een zorgcomponent toch wordt geoordeeld dat de verzorgde aanspraak kan maken op huurbescherming. Het zit ‘m uiteindelijk in de formulering van de overeenkomsten. Het blijft dus van groot belang die overeenkomsten zorgvuldig op te stellen en met elkaar ‘te koppelen’.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Apart is dat de verzorgde er kennelijk voor heeft gekozen niet ook een procedure tegen Lentis in te stellen gericht op de nakoming van de onderhuurovereenkomst.