Berichten

, , , , ,

Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018

zorgvastgoed

M2 Advocaten organiseert op woensdag 14 februari 2018 de tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed. U bent van harte uitgenodigd om hieraan deel te nemen. Hieronder leest u meer over de doelstellingen en opzet van deze Ronde Tafel.

Achtergrond: Zorgvastgoed
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de zorgwetgeving en zorgbehoefte, wat zijn weerslag heeft gehad op het zorgvastgoed. Er zijn verpleeg- en verzorgingshuizen leeg komen te staan en getransformeerd. Tegelijkertijd groeit het aantal (private) initiatieven en vernieuwende zorgconcepten waardoor de behoefte aan het ontwikkelen van zorgvastgoed toeneemt.

Doelstelling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed is kennis en ervaring uit verschillende disciplines vereist, onder andere kennis van zorgregelgeving, vastgoedontwikkeling, zorgconcepten, financiering, vastgoedrecht etc. De Ronde Tafel Zorgvastgoed is bedoeld om de verschillende disciplines die nodig zijn voor het realiseren van zorgvastgoed bij elkaar te brengen voor het delen en verdiepen van kennis. Een belangrijke functie is ook om trends in de markt te signaleren en daarop in te kunnen spelen. Waar mogelijk kunnen de deelnemers gebruik maken van elkaars expertise bij hun projecten op het gebied van zorgvastgoed.

Invulling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de Ronde Tafel Zorgvastgoed wordt steeds een zelfde agenda gevolgd. Eerst zal één van de deelnemers een presentatie geven vanuit zijn vakgebied en de link met zorgvastgoed. Daarna is er ruimte voor vragen/discussie naar aanleiding van de presentatie. Daarna volgt een algemene ronde, waarin iedereen vanuit zijn vakgebied en/of netwerk de meest interessante ontwikkelingen duidt op het gebied van zorgvastgoed.

Programma Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018
13.30 – 14.00 uur           Inloop en ontvangst
14.00 – 14.30 uur           Presentatie Koëter Vastgoed Adviseurs: Duurzaamheid en exploitatiekosten van zorgvastgoed

14.30 – 15.00 uur           Discussie/vragen naar aanleiding presentatie
15.00 – 16.00 uur           Actualiteiten, nieuws en ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed
16.00 uur                          Afsluiting / borrel

Locatie
De tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed zal plaatsvinden op het kantoor van M2 Advocaten, Kabelweg 57, Amsterdam.

Lidmaatschap en kosten
Aan de Ronde Tafel Zorgvastgoed is geen lidmaatschap verbonden. Iedere deelnemer kan voor zichzelf uitmaken na een eerste bezoek of hij langer wil deelnemen aan de Ronde Tafel. Wel is het de bedoeling om tot een vaste kern deelnemers te komen, zodat er continuïteit is in de bijeenkomsten en er sneller tot gezamenlijke deelname aan zorgvastgoedprojecten kan worden gekomen.

Deelnemers
De Ronde Tafel is bedoeld voor professionals die te maken hebben met zorgvastgoed. Te denken valt aan o.m. zorgondernemers, directeuren / managers zorginstellingen, projectontwikkelaars, woningcorporaties, aannemers, (zorg)vastgoedfinanciers, zorgadviseurs, architecten, juristen/advocaten zorgregelgeving en/of Vastgoedrecht etc.

Inschrijven en deelnemen
U kunt zich opgeven door een mail te sturen naar info@m2advocaten.nl met uw naam, bedrijfsnaam en adresgegevens.

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Ginio Beij of Marius Rijntjes via e-mail beij@m2advocaten.nl of rijntjes@m2advocaten.nl of telefonisch via: 020 – 420 99 49. U kunt hier het verslag en hier de presentatie van de eerste bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed terugvinden.

Wij hopen u te mogen verwelkomen op woensdag 14 februari!

Marius Rijntjes
Ginio Beij

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

,

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, ,

Zorgvastgoed: woonbegeleiding-en huurovereenkomst. Huurbescherming?

Bij het begeleid wonen zit een verzorgingscomponent en een huurcomponent. En nu wordt het interessant. Hoe zit het nu met de huurbescherming als ‘het spaak loopt’ tussen de verzorger en de verzorgde?

Een dergelijke  casus was laatst aan de orde bij het Hof Leeuwarden (Uitspraak 8 mei 2013). Kort de feiten en dan de juridische kern.

Lentis is een instelling die hulp biedt bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding.

Tussen diverse woningcorporaties in Groningen, de gemeente Groningen en hulpverleningsinstanties, zoals Lentis, bestaat sinds 2008 een samenwerkingsovereenkomst ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen, zoals Lentis, woningen ter beschikking.

Zoals ook de woningcorporatie, Huismeesters, aan Lentis voor de periode van een jaar een woning verhuurde. Lentis verhuurde de woning met toestemming van Huismeesters onder aan een cliënt van haar, hierna: de verzorgde.

Aan de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en de verzorgde was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst was opgenomen dat partijen (Lentis en de verzorgde) beogen om de verzorgde na een jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door Lentis aan de verzorgde wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met Lentis.

De onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn net als de huurovereenkomst tussen Huismeesters en Lentis aangegaan voor de duur van een jaar.

Op een gegeven moment heeft Lentis de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst met de verzorgde opgezegd en beëindigd.

De reden voor die opzegging was dat de verzorgde niet had voldaan aan de voorwaarden die waren gesteld aan het Proefwonen. De verzorgde accepteerde de woonbegeleiding niet meer en was niet langer een goed huurder.

De verzorgde startte daarop een procedure tegen Huismeesters[1] en legde aan zijn vordering ten grondslag dat hij als onderhuurder jegens Huismeesters recht had op de in artikel 7:269 BW neergelegde bescherming. Deze bescherming komt er in het kort gezegd op neer dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen huurder (verzorgde) en onderverhuurder (Lentis) wordt voortgezet door de verhuurder (Huismeesters).

Na te hebben vastgesteld dat Lentis de begeleidingsovereenkomst rechtsgeldig kon beëindigen komt de huurovereenkomst aan de orde. Het hof overweegt daartoe dat de begeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar zijn verbonden dat het eind van de begeleidingsovereenkomst tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

De overeenkomsten kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de verzorgde bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak kan maken op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn.

De overeenkomsten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien en dienen als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

De verzorgde was ermee bekend dat de woning hem zowel door Lentis als door Huismeesters uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van Lentis ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

De conclusie van het hof is dan ook dat Lentis haar relatie met de verzorgde mocht verbreken en dat de verzorgde jegens Huismeesters dus niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt.

Het is overigens in dit verband een vreemde uitspraak omdat de toetsingsgronden van artikel 7:269 BW een andere zijn dan de toetsing die nu wordt aangelegd door het Hof. De uitkomst lijkt echter wel redelijk en lijkt meer gericht te zijn op de vraag of er wel sprake is van toepasselijkheid van het huurrecht en daarmee van huurbescherming.

Tot slot.

In dit geval ging het goed. Er zijn echter ook genoeg uitspraken te vinden waar, ondanks een zorgcomponent toch wordt geoordeeld dat de verzorgde aanspraak kan maken op huurbescherming. Het zit ‘m uiteindelijk in de formulering van de overeenkomsten. Het blijft dus van groot belang die overeenkomsten zorgvuldig op te stellen en met elkaar ‘te koppelen’.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Apart is dat de verzorgde er kennelijk voor heeft gekozen niet ook een procedure tegen Lentis in te stellen gericht op de nakoming van de onderhuurovereenkomst.