,

Voorkeursrecht van koop. Wanneer mag verkoper terugtreden?

De eigenaar die aan de voorkeursgerechtigde laat weten dat hij het voornemen heeft de onroerende zaak te verkopen, kan tot het tijdstip dat partijen (na onderhandeling) tot overeenstemming zijn gekomen over de koopsom nog terugtreden. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland. Het ging om de volgende casus.

In 2005 heeft A kantoorruimte in eigendom verworven van B. In de leveringsakte is een voorkeursrecht van koop ten behoeve van B opgenomen. Eind 2014 meldt A aan B dat hij voornemens is de kantoorruimte te verkopen. B laat vervolgens weten dat hij dit opvat als een aanbod tot koop en dat hij gebruik wenst te maken van zijn voorkeursrecht van koop. Ook vraagt B voor welk bedrag A de kantoorruimte wenst te verkopen.

A geeft de koopprijs door, waarna B een veel lagere koopprijs biedt. A gaat hier niet op in, waarbij A laat weten dat onderhandelen – gelet op het verschil in koopprijs – niet opportuun is. B meldt vervolgens aan A dat de procedure van het voorkeursrecht van koop moet worden gevolgd, zoals opgenomen in de leveringsakte. Dit betekent dat er door beide partijen een deskundige moet worden benoemd, die gezamenlijk de waarde in het economische verkeer bepalen waarvoor B de kantoorruimte kan kopen.

A wordt vervolgens verzocht om binnen twee weken aan te geven welke deskundige namens A de taxatie zal uitvoeren. Hierop laat A weten dat hij niet gedwongen kan worden tot de verkoop van de kantoorruimte als hij niet uit eigen beweging meewerkt. B accepteert dat niet.

In kort geding vordert B dat A geboden wordt om aan een door A te benoemen makelaar/taxateur schriftelijk opdracht te verstrekken om samen met de door B te benoemen makelaar/taxateur de waarde in het economisch verkeer te bepalen.

De Voorzieningenrechter stelt voorop dat het voorkeursrecht van koop slechts een aanbiedingsplicht doet ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan. Bij een dergelijke aanbiedingsplicht heeft de eigenaar de plicht bij voorgenomen verkoop de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de gerechtigde aan te bieden. De voorkeursgerechtigde moet wachten tot de eigenaar het aanbod heeft gedaan. Vervolgens is de voorkeursgerechtigde vrij om het aanbod te aanvaarden of te verwerpen, aldus de Voorzieningenrechter.

In deze zaak gaat het om de vraag op welk moment A zonder gevolgen kan terugtreden nadat hij aan B heeft laten weten dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen. Voor de beantwoording van die vraag is van belang hoe de afspraken zoals verwoord in het voorkeursrecht van koop moeten worden uitgelegd.

De Voorzieningenrechter overweegt dat in het voorkeursrecht van koop niet onomstotelijk is vermeld dat de enkele mededeling van A dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen als een onherroepelijk en voor A bindend aanbod is aan te merken. Dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, brengt niet mee dat A zijn “bod” niet meer zonder gevolgen kan intrekken. De enige betekenis die de Voorzieningenrechter verbindt aan het feit dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, is dat dit voor partijen aanleiding had kunnen geven voor het aanvangen van onderhandelingen over de koopprijs. Doordat A, nadat B zijn prijs had genoemd, heeft laten weten daar niet op in te gaan, is van onderhandelingen over de prijs geen sprake geweest, aldus de Voorzieningenrechter.

Uit deze uitspraak volgt dat bij een voorkeursrecht van koop sprake is van een eenzijdige verplichting om de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden. Dat aanbod is pas bindend op het moment dat de voorkeursgerechtigde het aanbod heeft geaccepteerd. Zolang dat niet het geval is, kan de verkoper zich zonder gevolgen terugtrekken.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Download PDF