Voor de verbouwing van uw woon- en bedrijfsruimtes heeft u een aannemer ingeschakeld. U verwacht dat het werk binnen een bepaalde termijn af is en dat het resultaat kwalitatief goed is. Maar soms loopt een verbouwing niet goed af. Een veel voorkomende fout is dat mensen een nieuwe aannemer inschakelen om het werk af te ronden zonder de huidige aannemer in gebreke te stellen. In deze blog bespreken we wat er gebeurt als een aannemer zijn werk niet afmaakt of niet correct afrondt en hoe de ingebrekestelling hierbij een rol speelt.
De overeenkomst voor aanneming van werk
Een overeenkomst voor aanneming van werk is een contract waarbij een aannemer zich verbindt om een bepaald werk tegen een overeengekomen prijs uit te voeren. Deze overeenkomsten bevatten doorgaans bepalingen over de oplevertermijn, de kwaliteit van het werk en de betalingstermijnen. Het is essentieel dat deze afspraken helder zijn vastgelegd om teleurstellingen en financiële verliezen te voorkomen.
Niet nakomen van de overeenkomst
Een veelvoorkomend probleem bij verbouwingen is dat de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. Dit kan zich op verschillende manieren uiten:
- 1) Het werk wordt niet op tijd voltooid.
- 2) Het werk wordt niet volgens de afgesproken kwaliteitsnormen uitgevoerd.
- 3) Het werk wordt helemaal niet afgemaakt.
Wanneer een aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, kan dit leiden tot frustratie en extra kosten voor de klant. Het is belangrijk om te weten welke stappen genomen kunnen worden om dit probleem aan te pakken.
Ingebrekestelling
Indien nakoming van de overeenkomst nog mogelijk is, dan moet er eerst een ingebrekestelling naar de aannemer worden gestuurd. Dit is een schriftelijke kennisgeving aan de aannemer waarin duidelijk wordt aangegeven welke verplichtingen niet zijn nagekomen en binnen welke termijn de aannemer deze alsnog dient na te komen. De ingebrekestelling moet specifiek en gedetailleerd zijn, zodat de aannemer precies weet wat er van hem wordt verwacht. Bovendien moet de gegeven termijn ‘redelijk’ zijn.
Verzuim
Als de aannemer na verloop van de gegeven termijn nog steeds niet aan zijn verplichtingen voldoet, treedt de aannemer in verzuim. Vanaf dat moment kan de aannemer verantwoordelijk worden gehouden voor de gevolgen van het niet nakomen van de overeenkomst. Het verzuim geeft de klant de mogelijkheid om verdere juridische stappen te ondernemen, zoals het ontbinden van de overeenkomst of het vorderen van schadevergoeding.
Verzuim zonder ingebrekestelling
Er zijn echter situaties waarin een ingebrekestelling niet noodzakelijk is om het verzuim te laten intreden. Dit is het geval wanneer de aannemer blijvend heeft geweigerd om de verplichtingen na te komen, de aannemer het werk niet heeft opgeleverd op een specifiek afgesproken datum (fatale termijn) of indien de nakoming van de verplichtingen onmogelijk is geworden. In dergelijke gevallen treedt het verzuim in zonder dat een ingebrekestelling noodzakelijk is.
Geen ingebrekestelling, geen verzuim, geen schadevergoeding
In een uitspraak van de rechtbank Gelderland ging het om een klant die een aannemer had ingeschakeld voor de bouw van een vakantiehuis.[1] De klant was van mening dat de aannemer de werkzaamheden niet goed had uitgevoerd. De klant heeft het vakantiehuis laten afbouwen door een electriciën. De klant vorderde schadevergoeding voor de herstelkosten. De rechter oordeelde dat de aannemer niet in verzuim is geraakt, omdat niet vast is komen te staan dat de klant de aannemer in gebreke had gesteld. De rechtbank heeft de vordering tot schadevergoeding daarom afgewezen.
Dit is een veelgemaakte fout op het moment dat een geschil ontstaat met de aannemer. Men kiest er vaak voor om de gebreken te laten herstellen door een andere partij zonder de aannemer in gebreke te stellen. Daarna proberen zij de herstelkosten te verhalen op de aannemer, maar dat is dan niet meer mogelijk omdat de aannemer niet in verzuim is geraakt wegens het ontbreken van een ingebrekestelling.
Conclusie: schakel pas een nieuwe aannemer in nadat de huidige in verzuim is
Het inschakelen van een nieuwe aannemer terwijl de huidige aannemer nog niet in gebreke is gesteld, heeft tot gevolg dat extra kosten niet verhaald kunnen worden op de huidige aannemer. Het is daarom van groot belang om eerst de juiste stappen te doorlopen: stel de huidige aannemer schriftelijk in gebreke en geef hem de kans om het werk alsnog correct af te ronden. Wanneer de aannemer in verzuim is geraakt, kan overwogen worden om een nieuwe aannemer in te schakelen en de herstelkosten te verhalen op de vorige aannemer.
Heeft u vragen over het in gebreke stellen van een aannemer? Neem dan gerust contact op (kensdell@m2advocaten.nl).
[1] Rb. Gelderland 15 januari 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:5
