Ga naar de inhoud

Huurrecht woonruimte

Bij het huurrecht woonruimte zijn er veel dwingende wettelijke bepalingen zijn waar de verhuurder zich aan moet houden en waar de huurder zich bewust van dient te zijn. Dit gaat bijvoorbeeld om regels over de huurprijs, huurbescherming, de beëindiging en gebreken. Ook speelt steeds meer een rol hoe om te gaan met woningdelen, als er verschillende huurders een woning huren. Wat zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder als er één huurder vertrekt en andere blijven? Ook krijgen wij veel vragen over huur voor bepaalde tijd. Een paar kwesties die wij geregeld in onze praktijk voorbij zien komen.

Opzeggen huurovereenkomst

Er zijn vaak vragen over de opzegging van een huurovereenkomst. De vraag is dan of er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarvoor geen opzegging nodig is. Op grond van de wet moet er dan wel een aanzegging plaatsvinden binnen 1 tot 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst.

Als er géén sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar voor onbepaalde tijd, dan kan de verhuurder alleen opzeggen op grond van specifieke in de wet bepaalde opzeggronden (zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik). Als de huurder niet akkoord is met de opzegging eindigt de overeenkomst niet totdat de rechter de opzegging getoetst heeft en oordeelt dat de opzegging daadwerkelijk leidt tot beëindiging.

Huurprijs

Wat de huurprijs betreft is van belang of er sprake is van sociale huur of van geliberaliseerde huur. De aanvangshuurprijs bepaalt in beginsel onder welk regime het valt. De regering stelt jaarlijks vast vanaf welke huurprijs er geen sprake meer is van sociale huur. Bij het verhogen van de huurprijs gelden met name bij sociale huur strikte regels. Bij geliberaliseerde huur zijn de regels minder strikt, hoewel er steeds meer beperkingen gelden bij de mogelijkheid om te verhogen. Bij geliberaliseerde huur is het wel makkelijker om een voorstel te doen voor een nieuwe huurprijs.

Gebreken

In de praktijk zijn er ook vragen over gebreken, voor wiens rekening komen die en geeft dit recht op huurprijsvermindering. In het algemeen geldt al snel dat huurders voorzichtig moeten zijn met het inhouden van de huur, omdat het proportioneel moet zijn. Is de huurinhouding niet proportioneel, dan komt de huurder de overeenkomst niet na en kan de huur zelfs worden opgeschort.

Woningdelen

Wij zien ook veel vragen over woningdelen, meerdere huurders in een woning. Bij woningdelen is van belang om te realiseren dat er soms ook toestemming van de VvE of de gemeente nodig is (onttrekkingsvergunning). Vaak wordt ook de vraag gesteld of als één van de huurders vertrekt, de verhuurder dan moet meewerken aan de vervanging. In beginsel is dat niet zo, tenzij er afspraken zijn gemaakt.

Oplevering

Met enige regelmaat ontstaat er discussie tussen de huurder en de verhuurder over de oplevering. Is de woning wel of niet goed achtergelaten? Vanuit het perspectief van de verhuurder is het essentieel om bij de aanvang van de huurovereenkomst goed vast te leggen, met duidelijke omschrijvingen en foto’s, wat de staat van het gehuurde was. Anders geeft de wet het voordeel van de twijfel aan de huurder. Er wordt vanuit gegaan dat de staat van het gehuurde aan het einde was zoals in het begin, tenzij de verhuurder het tegendeel kan aantonen. Bij discussies over de oplevering ontstaan ook discussies over de waarborgsom. Kan de verhuurder wat inhouden en zo ja hoeveel? M2 Advocaten kan helpen adviseren bij dergelijke discussies.

M2 Advocaten

M2 Advocaten heeft veel ervaring met het adviseren over huurrecht woonruimte, o.m. over de vraag of er sprake is van bepaalde of onbepaalde tijd, of er opgezegd kan worden, dan wel het opstellen van huurovereenkomsten. Ook met adviezen of procedures over gebreken heeft M2 Advocaten ervaring. Ons kantoor is gevestigd in Amsterdam. U kunt eenvoudig telefonisch contact met ons opnemen of via ons contactformulier.

Lees hier onze blogs over Huur woonruimte

Heeft u vragen? Neem gerust vrijblijvend contact op!