Deze vraag speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Overijssel. Het ging om de volgende casus.
A heeft zijn bedrijfspand te koop aangeboden, waarbij hij DTZ opdracht heeft gegeven om te bemiddelen bij de verkoop. Op 18 juni 2013 heeft B het pand bezichtigd, waarbij hij een koopprijs van € 1.700.000,– heeft genoemd. DTZ heeft vervolgens aan A gevraagd of hij deze prijs acceptabel vond. Het antwoord daarop was: ja. Dit antwoord heeft DTZ op 19 juni 2013 aan B medegedeeld. Ook heeft B toen op verzoek van DTZ een notaris voor het transport genoemd.
De koopovereenkomst is vervolgens door DTZ per e-mail aan B bevestigd – met als leveringsdatum “zo spoedig mogelijk” – waarna de notaris een concept leveringsakte aan partijen heeft toegestuurd. Daarop heeft B gereageerd met de mededeling dat hij graag over een schoon grond verklaring wilde beschikken en ook over een verklaring dat er geen asbest aanwezig is. Daarop is zowel door de notaris als DTZ geantwoord dat er geen asbestinventarisatie en bodemrapport beschikbaar is. Hierop is door B niet meer gereageerd. Aansluitend is een datum voor transport bepaald. Een dag voor het transport heeft B zonder opgaaf van reden aan de notaris bericht dat het transport niet door kon gaan.
A is van mening dat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en vordert nakoming van deze overeenkomst en medewerking aan de levering. B betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is wel een bod uitgebracht, aldus B, maar onder de voorwaarde van bevredigende beantwoording van een aantal vragen (lees: schoongrond verklaring en verklaring dat er geen asbest aanwezig is). Een bevredigende beantwoording is uitgebleven, aldus B, waardoor er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De Rechtbank stelt A in het gelijk. Volgens de Rechtbank kan uit de vaststaande feiten en het tijdsverloop daarvan in redelijkheid geen andere conclusie worden getrokken dan dat B het bedrijfspand onvoorwaardelijk van A heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.700.000,–. Van een vergissing van B was kennelijk geen sprake, want dat is niet gesteld, aldus de Rechtbank. Tevens neemt de Rechtbank in aanmerking dat B een belegger in onroerend goed is en dus weet hoe het er in de handel in onroerend goed aan toe gaat.
Deze uitspraak is in lijn met eerdere rechtspraak waaruit volgt dat een koopovereenkomst tot stand komt indien overeenstemming bestaat over de essentialia. Daaronder vallen prijs, omvang kavel en datum levering.
Uiteraard staat het de koper vrij een voorbehoud op bepaalde punten te maken, maar wil een dergelijk voorbehoud onderdeel van de overeenkomst worden, dan zal dit direct kenbaar moeten worden gemaakt, dus voordat partijen overeenstemming over de essentialia bereiken.
In deze zaak zijn de voorwaarden van een schoongrond verklaring en een verklaring dat er geen asbest aanwezig is te laat gesteld. Het gevolg is dat B het pand zal moeten afnemen.
Meer weten? Neem gerust contact op.
Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)
