Binnen een appartementencomplex komt het geregeld voor dat er eigenaren zijn die er niet wonen maar het appartement verhuren. Geregeld wordt dan gekozen voor het verhuren aan meerdere personen en/of kamerverhuur.
Zeker bij kamerverhuur ontstaat er soms weerstand binnen de VvE, vanwege (gevreesde) overlast of omdat er snel wisselingen zouden plaatsvinden die de betrokkenheid bij de VvE zouden verminderen. Daar tegenover staat dat kamerverhuur weer een oplossing kan zijn voor de woningnood en bijvoorbeeld starters op de woningmarkt een manier kan bieden om toch aan woonruimte te komen, al is het dan gedeeld.
In deze blog staat de vraag centraal of woningdelen binnen een VvE is toegestaan. Onder de term woningdelen versta ik zowel kamerverhuur (dus dat de gebruikers binnen het appartement allemaal een aparte huurovereenkomst hebben voor hun kamer en de voorzieningen delen) als gebruik als zelfstandige woning (waarbij meerdere personen gezamenlijk één huurcontract hebben voor gebruik van de gehele woning).
Valt woningdelen onder gebruik als woonruimte?
Of woningdelen toegestaan is hangt af van wat hierover precies in de splitsingsakte is geschreven. Ik loop zo een aantal voorbeelden langs. Eerste vraag is of er bij woningdelen wel sprake is van het gebruik als woning. Indien dat niet zo is, dan is het woningdelen binnen VvE’s sowieso niet toegestaan bij appartementen die als toegestaan gebruik “woning” of “woonruimte” hebben. Bij toegestaan gebruik als “bedrijfsruimte” zou woningdelen dan wel weer zijn toegestaan, afhankelijk van hoe het gebruik als bedrijfsruimte is omschreven.
De lijn in de rechtspraak is tot nu toe dat kamerverhuur of woningdelen op zichzelf wel gebruik als woonruimte kan zijn. In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam is geoordeeld dat het begrip “woonruimte” niet betekent dat het alleen zou moeten gaan om gebruik als zelfstandige woonruimte. Ook kamerverhuur valt daar dus onder. Dit lijkt mij overigens een terechte lijn. Het valt niet in te zien waarom het huren van een kamer niet als woonruimte gezien zou kunnen worden.
Het voorgaande betekent nog niet dat woningdelen altijd binnen een VvE toegestaan is. Dat hangt dus van wat er nog meer in de splitsingsakte staat. Een paar voorbeelden:
Gebruik met gezin
In sommige akten staat een bepaling als: “Een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning is bestemd om te worden gebruikt door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”
Letterlijk genomen betekent dit dat verhuur aan meerdere personen alleen toegestaan is als die een gezin vormen. In de rechtspraak is dit wel wat ruimer uitgelegd. Het Hof Den Haag[1] omschreef het als volgt: “een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen.”
Dit betekent echter wel dat de bewoners enige band met elkaar moeten hebben. Als het bijvoorbeeld gaat om de verhuur aan 4 studenten die elkaar van te voren niet kenden, dan wordt waarschijnlijk niet voldaan aan dit criterium en is dat gebruik in strijd met de splitsingsakte. Daarbij maakt het dan niet uit of er sprake is van kamerverhuur (onzelfstandige woonruimte) of verhuur onder één contract (zelfstandige woonruimte)
Geen gebruik als kamerverhuurbedrijf
In sommige akten staat vermeld dat het niet is toegestaan om “de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
Dit roept de vraag op of kamerverhuur al dan niet is toegestaan. Het verhuren van bijvoorbeeld één enkel appartement door middel van kamerverhuur hoeft nog te worden gezien als kamerverhuurbedrijf. Ook is de vraag of het dan uitmaakt of er sprake is van kamerverhuur of verhuur van het gehele appartement aan meerdere personen met één huurcontract.
De lijn in de rechtspraak[2] is dat het begrip “kamerverhuurbedrijf” ruimer wordt uitgelegd, in die zin dat ook het verhuren van een enkel appartement voor kamerverhuur daaronder valt. In de rechtspraak maakt het ook niet zo veel verschil of de verhuur geschiedt middels één huurcontract met meerdere personen. Dit is op zichzelf wel te verklaren, omdat de aard van het gebruik niet wezenlijk verandert door een andere invulling van de overeenkomst.
Nog geen definitieve uitspraken Hoge Raad
Bij het voorgaande is goed om te bedenken dat er over deze vragen vooral lagere rechtspraak is (rechtbank, hoven) en de Hoge Raad zich nog niet over alle vragen heeft uitgelaten.
Kamerverhuur inperken door Huishoudelijk Reglement?
Tot slot, VvE’s gaan er wel eens toe over om kamerverhuur in te perken via het huishoudelijk reglement (“HHR”). Mijns inziens is dat niet mogelijk als er in de splitsingsakte geen verbod op kamerverhuur is opgenomen. Dan geldt immers de lijn dat kamerverhuur ook onder ruimte valt. Het HHR mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte, dus zo een beperking zou dan nietig zijn. Het omgekeerde is ook waar, als in de splitsingsakte een verbod staat op kamerverhuur kan dat niet via het HHR toch worden toegestaan. Wel kan het zo zijn dat in de splitsingsakte de VvE de bevoegdheid heeft gekregen om af te wijken, en dat zou dan eventueel in het HHR nader uitgewerkt kunnen worden.
Als u naar aanleiding van deze blog vragen, opmerkingen of suggesties hebt, neem gerust contact op.
Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)
[1] Gerechtshof Den Haag, 13 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3719, r.o. 9
[2] Rechtbank Amsterdam, 21 september 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:6805, r.o. 12 en 13, in stand gehouden door de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, 12 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1357
