, , ,

Leveringsdatum nog niet verstreken, toch boete verschuldigd?

Vaak zie je in koopovereenkomsten boeteclausules die gelden als verkoper of koper bepaalde verplichtingen niet nakomen. Gaat het om onroerend goed, dan geldt er dikwijls een boete als de verkoper zijn verplichting om mee te werken aan de levering niet nakomt.

Uiteraard zal koper doorgaans moeten afwachten of verkoper gaat leveren en zo niet, verkoper in gebreke moeten stellen, maar soms kan koper dit moment naar voren halen. Namelijk: als koper goede gronden heeft om te vrezen dat verkoper niet zal gaan leveren. In dat geval kan koper een schriftelijke aanmaning aan verkoper sturen, met het verzoek aan verkoper om zich bereid te verklaren om mee te werken aan de levering.

Stel dat verkoper aan dit verzoek geen gehoor geeft. Gaat de contractuele boete dan al lopen, terwijl de uiterste datum voor levering nog niet is verstreken? Het antwoord is: ja.

Indien koper de hiervoor bedoelde schriftelijke aanmaning verstuurt en verkoper antwoordt ontkennend of ontoereikend of reageert niet, dan treden de gevolgen van de niet-nakoming van de verplichting om mee te werken aan de levering (lees: het verschuldigd worden van de boete) reeds in, ook al is de uiterste datum voor levering nog niet verstreken. NB Een aparte ingebrekestelling is niet vereist. Uit de rechtspraak volgt dat verzuim in dit geval zonder ingebrekestelling intreedt.

Dit speelde onder meer in een zaak bij het Hof Den Haag (arrest 19 mei 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:892). Op het niet nakomen van de verplichting om mee te werken aan de levering stond in die zaak een boete van Eur. 1.000.000,–. Koper had goede gronden om te vrezen dat verkoper niet zou gaan nakomen en had de hiervoor genoemde schriftelijke aanmaning aan verkoper verstuurd, waarop verkoper niet gereageerd had.

Koper ging uiteindelijk tot ontbinding van de koopovereenkomst over, maar maakte tevens aanspraak op de boete van Eur. 1.000.000,–. Verkoper verweerde zich met de stelling dat de boete niet verschuldigd kon zijn omdat ten tijde van de schriftelijke aanmaning het overeengekomen tijdstip van levering nog niet was verstreken en er nog de nodige stappen gezet moesten worden om tot levering te komen. Dat is volgens het Hof niet relevant. De gevolgen van niet-nakoming treden ook in indien de prestatie van de schuldenaar (lees: levering door verkoper) nog niet is uitgebleven. Oftewel: er wordt gehandeld alsof de prestatie opeisbaar is.

Voor verkopers is het dus uitkijken als zij kopers redenen geven om te vrezen dat zij niet zullen gaan nakomen en het verzoek krijgen om zich bereid te verklaren om aan de levering mee te werken. Doet verkoper niets, of antwoordt hij ontkennend of ontoereikend, dan kan dat hem duur komen te staan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346