, , ,

Woningdelen en kamerverhuur (deel I) – Een nieuwe huurder kiezen als een huisgenoot vertrekt (coöptatie), hoe zit dat?

De woningmarkt is krap, de woningnood is hoog. Vooral voor jongeren en starters op de woningmarkt is het moeilijk om een eigen plek te krijgen. De hoofdoorzaak is simpelweg het tekort aan woningen. Starters kiezen er daarom vaak voor (of zijn genoodzaakt) om met een paar huisgenoten te wonen. De Nederlandse wetgeving heeft echter een blinde vlek voor deze vorm van samenwonen, waardoor er in de praktijk veel moeilijkheden ontstaan. In een drietal blogs zal ik deze problemen toelichten en aangeven wat oplossingen kunnen zijn.

Blog 1- Problemen met coöptatie (vervanging huurder door andere huurders bij woningdelen)

Blog 2 – Kamerverhuur of woningdelen binnen een VvE, mag dat?

Blog 3 – De Huisvestingswet: Hoe het begrip huishouden woningdelen en kamerverhuur beperkt

Zeker nu de formatieperiode is aangebroken is nu het moment voor de politiek om deze veelvoorkomende manier van bewonen goed te regelen, zodat zowel eigenaars als bewoners duidelijkheid hebben over hun rechten en plichten. Het zal de woningnood niet oplossen, maar biedt woningzoekenden meer kans om in ieder geval gezamenlijk een woning te krijgen.

Hieronder de eerste blog, over de problemen die er zijn met coöptatie, het kiezen van een nieuwe huurder als een huisgenoot vertrokken is.

Samen huren, maar wat gebeurt er als er een huisgenoot vertrekt?

Het was voor mij één van de zaken die mij het meest bijgebleven zijn. Een jonge dame, laten we haar Mirjam noemen, dertiger, werkzaam in de Amsterdamse horeca, woonde al zo een 15 jaar in dezelfde woning in Amsterdam. Ze woonde er altijd met 2 huisgenoten. In de loop der jaren waren er wat huisgenoten gewisseld, maar zij was er altijd blijven wonen. Als er een huisgenoot vertrok dan werd er een nieuwe gezocht. De verhuurder vond dat altijd prima. Totdat op een dag er een huisgenoot vertrok en de verhuurder weigerde een nieuwe toe te laten. Dit betekende dat Mirjam de (forse) huur met 2 personen zouden moeten opbrengen. Tot overmaat van ramp zou de andere huisgenoot ook gaan vertrekken, waardoor Mirjam zelfs alleen de huur zou moeten betalen. Even verhuizen zat er niet in, alleen in haar eentje in en rond Amsterdam is dat onbetaalbaar.  Wat nu? Wat zijn haar rechten?

Coöptatie

De eerste (logische) reflex zal zijn om te denken: “wat is hierover geregeld in de wet?” Het antwoord: helemaal niets. Het recht om na vertrek van een huurder een nieuwe huurder te mogen aanwijzen wordt in de juridische praktijk het “coöptatie-recht” genoemd. (Coöptatie komt van het Latijnse woord “cooptare” wat erbij kiezen betekent). Dit coöptatie-recht is echter helemaal niet wettelijk geregeld.

Dit betekent niet dat de huurder helemaal geen rechten heeft, maar wel dat het vaak onduidelijk is of het coöptatierecht er is en hoe ver het strekt. Het kan zijn dat er in het huurcontract specifiek staat benoemd dat de huurders een coöptatierecht hebben. Het hangt dan af van de uitleg van de overeenkomst hoe ver dat recht strekt (moet de verhuurder de nieuwe huurder accepteren en/of wanneer is dat coöptatie-recht opzegbaar).

Wat echter ook vaak voorkomt is dat er niets vastgelegd is maar in de praktijk de verhuurder altijd toestemt (of zich niet verzet) tegen de vervanging van een vertrekkende huurder door de zittende huurder(s), net als in de zaak die ik hierboven omschreef. Als de verhuurder op enig moment echter weigert een nieuwe huurder te accepteren, wordt door de rechters vaak geoordeeld dat er geen coöptatierecht is ontstaan. De rechters oordelen dan echter meestal ook dat de ontstane praktijk van coöptatie niet zo maar ineens beëindigd kan worden. De verhuurder moet een redelijke termijn hanteren om coöptatie-praktijk te beëindigen. Hoe lang die termijn is verschilt per uitspraak, dit kan 6 maanden zijn, een jaar of langer. Deze onduidelijkheid is één van de problemen.

Wat kan er beter geregeld worden

Het komt er dus op neer dat de huurder wel wat rechten kan hebben, maar dat onduidelijk is hoe ver die rechten strekken.

Als het gaat om een (getrouwd of geregistreerd) stel is duidelijk in de wet geregeld dat als één van de 2 de woning verlaat, de ander de hoofdhuurder wordt, ook al stond die niet op het huurcontract. Ook bij onderhuur van een zelfstandige woning zijn er in de wet duidelijke spelregels wat de rechten zijn voor overname van de huur bij vertrek van de hoofdhuurder. Bij coöptatie is er echter niets wettelijks geregeld.

Het lijkt mij wenselijk dat in de wet een (basis)coöptatie-recht wordt vastgelegd, waarin geregeld wordt dat als er meerdere huurders zijn en er één vertrekt, de overige huurder(s) het recht hebben om een nieuwe huurder aan te wijzen. Die regeling hoeft aan de andere kant zeker niet zo strikt te zijn dat de verhuurder ‘voor eeuwig’ verbonden is aan het coöptatierecht of maar iedere huurder moet accepteren ook als er gegronde bezwaren tegen die huurder. Wel moet er duidelijk worden geregeld wanneer het coöptatierecht kan worden opgezegd, zodat voor zowel huurder als verhuurder duidelijk is waar die aan toe zijn.

In de zaak die ik hierboven beschreef had dit ook geholpen. Het liep in dit geval goed af, na een procedure werd er een regeling getroffen waardoor Mirjam met een huisgenoot nu nog steeds in haar huis woont.

Artikel over coöptatie

Voor een nog verdere juridische analyse van coöptatie, lees mijn artikel hierover in het blad Huurrecht in Praktijk, te lezen via deze link.

VvE en Kamerverhuur

De volgende blog gaat over de vraag of kamerverhuur is toegestaan binnen een VvE, of het daarbij uitmaakt als er een gezamenlijk huurcontract is en of de bewoners elkaar kennen.

, , , ,

Nieuws: Huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Tot nu toe was het in de vrije huursector mogelijk om de huur jaarlijks praktisch onbeperkt te verhogen. Dit heeft tot gevolg gehad dat huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Sommige huurovereenkomsten beschikken al over een indexeringsclausule waarmee de huurverhoging wordt gekoppeld, en dus beperkt, aan het inflatiecijfer. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt nu met maatregelen die er voor zorgen dat de huur in de vrije sector standaard wordt gemaximeerd op inflatie plus 2,5%.  Voor de huurder blijft een indexeringsclausule dus wel een voordeel, nu hierin geen 2,5% extra verhoging is opgenomen, maar huurders kunnen niet meer geconfronteerd worden met een bijna onbegrensde huurverhoging als de maatregelen in werking treden.

U leest het bericht van de rijksoverheid hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht of over huurprijzen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

, , , , , ,

Hoe ver gaat de onderzoeksplicht bij de aankoop van een woning?

Onderzoeksplicht

Nog altijd hebben we te maken met een oververhitte woningmarkt waarbij kopers zich vaak gedwongen voelen halsoverkop te beslissen of ze kopen of niet. Zelfs in Coronatijd is het druk op de kopersmarkt. Waar het vroeger gebruikelijk was om onderzoek uit te (laten) voeren wordt dit inmiddels dikwijls overgeslagen. Maar verspeelt een koper geen rechten wanneer hij geen of onvoldoende onderzoek doet? In deze blog kijken we naar de onderzoeksplicht van de koper van een woning.

Non-conformiteit

Wanneer men een woning koopt mag men verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Indien dit niet het geval is dan is er sprake van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Onder normaal gebruik wordt verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.[1] Is hier geen sprake van dan is er in beginsel sprake van non-conformiteit en heeft de koper recht op herstel van de gebreken of kan zelfs ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd worden.

Onderzoeksplicht koper

Alvorens een koper beroep kan doen op non-conformiteit wordt getoetst of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Een koper kan zich in beginsel niet op non-conformiteit beroepen wanneer het gaat om zichtbare of kenbare gebreken.[2]

Zichtbare gebreken

Indien een koper bijvoorbeeld met het blote oog heeft kunnen waarnemen dat er sprake was van een lekkage op de zolder kan hij zich na de koop niet op non-conformiteit beroepen. Hij heeft in dat geval zijn onderzoeksplicht geschonden nu hij het zichtbare gebrek zelf vóór de koop heeft kunnen waarnemen.

Kenbare gebreken

Naast zichtbare gebreken kan er ook sprake zijn van kenbare gebreken. Dit zijn gebreken waarvan de koper wist of had moeten weten dat ze aanwezig waren. Indien men bijvoorbeeld een 150-jaar oude boerderij koopt, die in 1950 voor het laatst is opgeknapt, dan dient op voorhand rekening te worden gehouden met meer gebreken dan bij de aankoop van een nieuw huis. Een ander voorbeeld van kenbare gebreken zijn gebreken waarvan de verkoper op voorhand expliciet mededeling heeft gedaan of wanneer de gebreken in het verkoopcontract zijn opgenomen. Op dat moment zijn de gebreken voor de koper kenbaar. Ook in dat geval kan de koper dus geen beroep doen op non-conformiteit. Kenbare gebreken kunnen ook subjectief van aard zijn. Zo wordt van een professionele partij meer kennis verwacht en zal er dus sneller sprake zijn van een kenbaar gebrek.

Mededelingsplicht verkoper

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Deze mededelingsplicht weegt in de meeste gevallen zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Dat wil zeggen dat indien de verkoper kennis heeft van een noemenswaardig gebrek, maar dit niet meedeelt aan de koper, dat ondanks het feit dat de koper geen of onvoldoende onderzoek heeft verricht, de koper alsnog een beroep kan doen op non-conformiteit. Overigens, als de verkoper niet op de hoogte was van een gebrek dan kan de koper alsnog een beroep doen op non-conformiteit als de woning daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik.

Advies

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. De kosten wegen vaak op tegen de mogelijke ellende die het uitspaart. Maar ook als de koper geen bouwkundig onderzoek kan of wil laten uitvoeren kan hij toch het nodige doen om zijn rechten veilig te stellen. Naast bezichtiging van de woning is het verstandig voor de koper om veel vragen over de woning aan de verkoper te stellen. Op die manier voldoet de koper niet alleen aan zijn onderzoeksplicht, maar vergroot hij ook de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper zal immers alle vragen naar waarheid moeten beantwoorden wil hij aan zijn mededelingsplicht voldoen. Indien mogelijk verdient het de voorkeur deze vragen en antwoorden (achteraf) vast te leggen via bijvoorbeeld e-mailcorrespondentie. Makelaars maken bovendien vaak gebruik van een standaard-vragenlijst waarop veel onderwerpen aan bod komen.

Het gevolg van deze vragen is dat de koper achteraf niet meer kan klagen over gebreken waarvan de verkoper reeds mededeling heeft gedaan. Het is belangrijk voor de koper in dat geval goed kennis te nemen van de antwoorden op de vragenlijst én door te vragen bij onduidelijkheden. De gebreken worden in dat geval dan ook geacht te zijn verdisconteerd in de aankoopprijs. Indien er dus bij het onderzoek blijkt dat er gebreken zijn zal de koper moeten onderhandelen over de prijs.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt uw advies bij een koopovereenkomst? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] Zie bv. Hof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3226

[2] Zie bv. HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287

, , , , , ,

Woningdelen met twee personen mogelijk verboden?

Begin dit jaar kwam de Raad van State met een opmerkelijke uitspraak waaruit bleek dat vakantieverhuur (AirBnB) zonder vergunning verboden is op grond van de huisvestingswet. Vakantieverhuur was tot  dat moment in aan aantal gemeenten toegestaan zonder vergunning mits de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldeed. De uitspraak heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag vakantieverhuur inmiddels geheel heeft verboden en in Amsterdam is het sindsdien in enkele wijken verboden. In deze blog bespreken we echter bepaalde vormen van woningdelen die door deze uitspraak mogelijk eveneens verboden zijn zonder vergunning.

De uitspraak

Voordat wij de mogelijke olievlekwerking van de uitspraak bespreken komen wij eerst terug op de kern van de uitspraak. De Raad van State heeft bevestigd dat het op grond van artikel 21 sub a Hw (Huisvestingswet) verboden is om woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning zonder een daartoe door de gemeente afgegeven vergunning. In zoverre geen nieuws, maar de Raad oordeelde óók dat de Huisvestingswet géén bevoegdheid biedt om vrijstelling van dat verbod te verlenen. Kortom het beleid om onder voorwaarden vakantieverhuur zonder vergunning wel toe te staan, zoals tot nu toe het geval was in bijvoorbeeld Amsterdam, voldoet niet aan de wet. De gemeenten zullen derhalve een vergunningenstelsel moeten invoeren om vakantieverhuur weer mogelijk te maken.

Gemeenten staan woningdelen met 2 personen toe

Onttrekken van woonruimte is dus niet mogelijk zonder vergunning, maar in artikel 21 Hw worden meer activiteiten genoemd die verboden zijn. Zo is het op grond van artikel 21 sub c Hw ook niet toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Van omzetting is bijvoorbeeld sprake wanneer een van oorsprong zelfstandige woning kamergewijs wordt verhuurd aan meer dan één huishouden. Voor omzetting geldt bijvoorbeeld in Amsterdam ook nu reeds een vergunningsvereiste, maar net als in het geval van vakantieverhuur blijkt het onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningsplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel[1]

De gemeente Nijmegen stelt impliciet hetzelfde door slechts uitdrukkelijk omzetting naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten te verbieden.[2] De gemeente Utrecht legt eveneens pas een vergunningsplicht op bij omzetting ten behoeve van meer dan twee personen.[3] De gemeente Rotterdam daarentegen stelt zich nog wat soepeler op. Zij stelt dat pas een omzettingsvergunning is vereist indien er sprake is van 4 of meer kamerbewoners.[4]

Ondanks dat deze gemeenten het kennelijke doel hebben woningdelen (beperkt) toe te laten zonder vergunning biedt de Huisvestingswet, als wij de uitspraak van de Raad van State volgen, net als in het geval van vakantieverhuur hiervoor geen gelegenheid anders dan met een vergunning.

Hospitaverhuur

Naast kamerverhuur is hospitaverhuur ook een vorm van woningdelen. Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij de kamerverhuurder eveneens in de woning woont. In de huisvestingsverordening van bijvoorbeeld Nijmegen is speciaal een uitzondering opgenomen voor hospitaverhuur.[5]

De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Maar ook in andere gemeenten wordt hospitaverhuur toegestaan zonder vergunning. Echter wederom gelet op de uitspraak van de Raad van State komt het ons voor dat dit op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk is.

Het begrip huishouden

Bij de vraag of een vergunning vereist is, is cruciaal of de woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Hoewel het begrip huishouden in de huisvestingswet niet is gedefinieerd blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever ervan uitgaat dat bij kamergewijze verhuur van een woning de woning als geheel geen afzonderlijke woning meer vormt. De Raad van State heeft daarnaast het begrip “huishouden” zo uitgelegd dat sprake is van een huishouden indien kan worden aangenomen dat er bij de bewoners een intentie is om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.[6]

Van dat laatste is niet per se sprake wanneer bijvoorbeeld een studerende dochter met één andere studiegenoot een woning delen nu er meestal geen intentie is door voor onbepaalde tijd te laten zijn. Kortom strikt genomen zou ook in deze situatie een omzettingsvergunning dienen te worden aangevraagd.

Handhaving

Ten slotte komen wij terug op de huidige situatie. Zoals hiervoor is uitgelegd is de consequentie van de uitspraak van de Raad van State dat het woningdelen door twee (of meer) personen die ieder een afzonderlijk huishouden vormen dus verboden en is vrijstelling zonder vergunning in feite niet mogelijk. Toch is het onwaarschijnlijk (en wat ons betreft ook onwenselijk) dat gemeenten gelijk zouden gaan handhaven al was het maar omdat zij om praktische redenen hiertoe geen noodzaak zien. Het wordt dan ook pas problematisch wanneer bijvoorbeeld omwonenden verzoeken om handhaving. In principe zijn gemeenten in dat geval verplicht om te handhaven hetgeen nogal onwenselijke situaties kan opleveren. Een andere optie is natuurlijk om al deze situaties daadwerkelijk onder het vergunningenstelsel te laten vallen, maar gezien de toenemende bureaucratie zou het waarschijnlijk nog beter zijn als de wetgever de huisvestingswet op dit punt zou herzien. De komende tijd wordt het in ieder geval interessant om te bezien of de lijn die de Raad van State heeft ingezet daadwerkelijk consequent wordt voortgezet.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden van woningdelen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 p. 34

[2] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 1

[3] Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht artikel 3.1.2.

[4] Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Rotterdam) artikel 3.2.2.

[5] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 2

[6] ABRvS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3977

, ,

Hoge Raad stelt beperkingen aan in rekening brengen servicekosten

Vorig jaar kon u op onze website een blog lezen over een uitspraak waarbij het Hof Amsterdam oordeelde dat het een verhuurder van een woning in de vrije sector bijna volkomen vrijstond om de hoogte van de servicekosten te bepalen mits er maar overeenstemming hierover met de huurder was bereikt. In cassatie komt de Hoge Raad echter tot een ander oordeel.

Casus

Huurder en verhuurder zijn een huurprijs overeengekomen van €740,- per maand. Naast de kale huurprijs is overeengekomen dat €450,- per maand in rekening wordt gebracht voor de huur van het meubilair en €200,- per maand aan VvE-bijdragen. Inclusief een voorschot voor de energiekosten betaalt de huurder €1.500,- per maand. Gedurende de huurperiode ontvangt de huurder geen specificatie van de kosten.

Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder de volledig betaalde meubileringskosten (€11.055,28) en VvE-bijdragen (€5.500,-) terug omdat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de verplichting om inzage te geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten. Daarbij stelt de huurder dat de VvE-bijdragen sowieso niet in rekening gebracht zouden mogen worden.

Verloop procedure

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk. De rechtbank oordeelt dat er voor het meubilair niet meer dan €48,- per maand in rekening had mogen worden gebracht. Voor wat betreft de VvE-bijdragen oordeelt de rechtbank dat er geen kosten mogen worden doorberekend die niet direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

In het hoger beroep daarentegen maakt het hof echter een ommezwaai ten opzichte van de heersende leer en oordeelt dat gelet op de wetsgeschiedenis de contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur ook dient te gelden ten aanzien van de afgesproken servicekosten. Met andere woorden: als de partijen met elkaar een bepaalde vergoeding hebben afgesproken voor de servicekosten geldt deze afspraak. Het maakt daarbij feitelijk niet uit of de in rekening gebrachte kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Afspraak is afspraak. Alleen wanneer er geen afspraken hieromtrent zijn gemaakt moet worden teruggevallen op hetgeen wettelijk is bepaald of hetgeen redelijk wordt geacht, aldus het hof.

Hoge Raad

Inmiddels heeft de hoogste rechtsinstantie in Nederland, de Hoge Raad, zich over de kwestie uitgelaten. De Hoge Raad verwijst daarbij naar de eerste volzin uit artikel 7:259 lid 1 BW waarin staat:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen

Naar het oordeel van de Hoge Raad dient uit deze zinsnede te worden begrepen het hier gaat om de overeenstemming tussen huurder en verhuurder over de kosten die in rekening worden gebracht naar aanleiding van de (jaarlijkse) specificatie die aan de huurder dient te worden verstrekt. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid om te controleren of de in rekening gebrachte kosten correct zijn waarna ‘overeenstemming’ kan worden bereikt.

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met deze zinsnede dus niet bedoeld dat een verhuurder en een huurder een servicekostenvergoeding kunnen overeenkomen zonder dat er een relatie bestaat met de daadwerkelijke kosten. Dit zou immers de opgelegde jaarlijkse specificatie in feite nutteloos maken. Daarbij geldt artikel 7:259 BW óók voor geliberaliseerde woningen.

Conclusie

Bij de berekening van de servicekosten dient het te gaan om een redelijke vergoeding die in relatie staat tot de daadwerkelijke kosten. De hoogte van de servicekosten kunnen aan de hand van dit criterium worden getoetst óók wanneer het een geliberaliseerde woning betreft.

Voor huurders van een geliberaliseerde woning is het na deze uitspraak (wederom) van belang om goed inzicht te verkrijgen in de opgegeven kosten. Het blijkt dus goed mogelijk deze kosten, indien ze niet in verhouding staan tot de werkelijke kosten, in een latere fase aan te vechten. Maar ook voor verhuurders is het van belang om daadwerkelijk jaarlijks een duidelijk overzicht van de extra gemaakte kosten te verstrekken. Dit voorkomt dat zij later plots worden geconfronteerd met een grote vordering van een huurder zoals in deze kwestie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wil u meer weten over servicekosten? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

Tijdelijke verlenging mogelijk van tijdelijke huurovereenkomsten wegens Coronacrisis

Nu de wereld wordt geteisterd door het Corona-virus blijven veel mensen zoveel mogelijk thuis. Maar wat als iemand uitgerekend nu zijn huis moet verlaten omdat zijn tijdelijke huurovereenkomst afloopt? Het zoeken naar andere woonruimte kan immers gedurende deze periode flink worden bemoeilijkt door bijvoorbeeld quarantaine, ziekte of het verlies van werk. Om deze problemen te verzachten is een wetsvoorstel gedaan om tijdelijke huurovereenkomsten te kunnen verlengen.

Wet Doorstroming Huurmarkt

Hoe zit het ook al weer? Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden en is het voor verhuurders mogelijk om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor de periode van maximaal 2 jaar (in het geval van onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar). In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de verhuurder geen wettelijke opzeggingsgrond nodig en zal de huurovereenkomst op de vastgestelde einddatum eindigen.[1] Wordt de tijdelijke huurovereenkomst echter op enig moment verlengd dan wordt het in beginsel automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Wetsvoorstel tijdelijke regels omtrent verlenging huurovereenkomst

Omdat het voor verhuurders lang niet altijd wenselijk is om een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan is er in verband met de Corona-crisis een tijdelijke wet voorgesteld die het mogelijk moet maken om tijdelijke huurcontracten, die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020, te verlengen voor een periode van maximaal drie maanden. Er zal in dat geval dan geen contract voor onbepaalde tijd ontstaan. Vooralsnog kan slechts uiterlijk worden verlengd tot 1 september 2020. Dit betekent dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld per 1 juli zou eindigen dat maximaal met twee maanden kan worden verlengd. Het is niet uitgesloten dat de maatregel zal worden verlengd indien de situatie daarom vraagt.

Tijdige kennisgeving blijft relevant

Bij een tijdelijke huurovereenkomst is opzegging niet vereist maar is het wel van belang dat de verhuurder de huurder tijdig in kennis stelt van de datum waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd, anders ontstaat er alsnog een contract voor onbepaalde tijd. Deze kennisgeving dient altijd maximaal drie maanden en ten minste één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst aan huurder te worden gegeven. Dit is gedurende de Corona-crisis niet anders. Het is voor verhuurders dan ook van groot belang (!) om deze kennisgeving tijdig te versturen zelfs wanneer er op voorhand een intentie bestaat om de huurovereenkomst te verlengen anders zal er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Informatieplicht, totstandkoming verlenging

Gedurende de Corona-crisis zal de verhuurder bij het versturen van de kennisgeving ook verplicht zijn om zijn huurder op de hoogte te brengen van de tijdelijke verlengingsmogelijkheden. De huurder heeft vervolgens één week om verlenging te verzoeken voor de periode van één, twee of drie maanden. Het staat een verhuurder ook vrij om zelf een aanbod te doen tot tijdelijke verlenging. De huurder is in dat geval niet verplicht in te stemmen met het aanbod. Verder blijven de wettelijke bepalingen omtrent tijdelijke huurovereenkomsten onverkort van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de huurder gedurende de verlenging de mogelijkheid blijft behouden om de tijdelijk verlengde huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn.

Weigering van verlenging

Slechts onder bepaalde omstandigheden mag een verhuurder een verzoek van de huurder tot verlenging weigeren. Indien de verhuurder de woning:

  1. heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
  2. opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Op advies van de Raad van State zal aan deze omstandigheden worden toegevoegd dat een verhuurder tevens verlenging kan weigeren wanneer de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze maatregelen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] https://www.m2advocaten.nl/valkuilen-bij-tijdelijk-huurcontract-woonruimte

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , , ,

Een verbod op vakantieverhuur (AirBnB)?

Sinds 1 oktober 2017 geldt er in Amsterdam een meldplicht voor personen die hun woning via vakantieverhuursites zoals AirBnB willen verhuren. Op deze manier kan de gemeente beter controleren of verhuurders zich aan de regels houden. Indien de verhuur niet wordt gemeld staat hier een boete van €6000,- op. Een verhuurster vocht succesvol deze boete aan bij de Raad van State, maar de uitspraak zou juist voor vakantieverhuurders wel eens vervelende gevolgen kunnen hebben.

Casus

Een vrouw verhuurt via AirBnB haar woning voor vijf nachten aan vier Amerikaanse toeristen, maar maakt hiervan geen melding bij de gemeente. De gemeente legt haar vervolgens volgens een boete op van €6000 wegens het niet voldoen aan de meldplicht. De vrouw vecht deze boete aan bij de rechtbank maar haar beroep wordt ongegrond verklaard. De Raad van State oordeelt daarentegen dat de boete ten onrechte aan de verhuurster is opgelegd omdat de boete een deugdelijke grondslag mist.

Ondeugdelijke grondslag

Waarom oordeelt de Raad van State dat er sprake is van een ondeugdelijke grondslag? Ten eerste blijkt uit de jurisprudentie dat als een woning wordt verhuurd aan toeristen, ook al is het éénmalig, dat deze woning op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en dat er dan dus sprake is van onttrekking aan de woonruimtevoorraad. Op grond van de huisvestingswet (artikel 21 sub a) is het verboden om woonruimte te onttrekken aan de woonruimtevoorraad zonder een door de gemeente afgegeven vergunning, indien deze woonruimte door de gemeente is aangewezen. In Amsterdam is dat het geval.

Nu heeft de gemeente beleid gemaakt waardoor woningonttrekking zonder een vergunning mogelijk is. Zo geven ze vakantieverhuurders een vrijstelling voor woningonttrekking mits zij aan de voorwaarden, zoals de meldplicht, hebben voldaan. De Raad van State oordeelt nu dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor een dergelijke vrijstelling. Alleen door invoering van een vergunningenstelsel kan woningonttrekking worden gelegaliseerd.

Kortom, nu de gemeente de vakantieverhuur niet mocht toestaan middels een vrijstelling met meldplicht is daarmee ook de grondslag voor de boete ondeugdelijk. Voor de verhuurster in kwestie op zich een prettige uitkomst, maar het betekent ook dat de gemeente nu extra argumenten in handen heeft gekregen om vakantieverhuur geheel te verbieden. In zoverre kan de uitspraak dus ook zeer negatieve gevolgen hebben voor vakantieverhuurders. Grootste directe gevolg is dat alle vakantieverhuurders nu strikt genomen in strijd handelen met de wet.

Mogelijke gevolgen

Op dit moment is nog niet duidelijk wat de gemeente precies van plan is om te doen met de uitspraak. Zij zou een vergunningstelsel kunnen invoeren om vakantieverhuur mogelijk te maken, maar eventueel kan ook worden volstaan met een gedoogconstructie. In het geval van een gedoogconstructie blijft vakantieverhuur verboden, maar kan de gemeente zelf vaststellen in welke gevallen zij daadwerkelijk optreedt en overtreders beboet.

De vraag is wel of en voor hoe lang een gedoogconstructie houdbaar is. Als belanghebbenden verzoeken om handhaving heeft de gemeente in beginsel de plicht tot handhaving. Bij de handhaving dient wel te worden afgewogen of het evenredig is gelet op het doel van de handhaving. Onze inschatting is dat het gedoogbeleid in eerste instantie wel stand zal houden, maar op de lange termijn mogelijk niet houdbaar is.

Gelet op het voorgaande zal de gemeente een aankomende wijziging van de huisvestingswet dan ook verwelkomen. Momenteel ligt er reeds een wetsvoorstel tot wijziging van deze wet [link naar wetsvoorstel] voor, waarin expliciet regels voor vakantieverhuur zijn opgenomen. Hiermee krijgt de gemeente vanuit de huisvestingswet meerdere instrumenten om ongewenste vakantieverhuur aan te pakken. Zo wordt het ook mogelijk om bij herhaalde overtredingen veel grotere boetes op te leggen dan nu het geval is.

Ten slotte is het mogelijk dat de gemeente besluit een geheel verbod te handhaven of beleid op te stellen waar in bepaalde wijken geen vakantieverhuur is toegestaan. Het is twijfelachtig of voor dergelijke zware beperkingen een politieke meerderheid te vinden is in Amsterdam. Met deze uitspraak lijkt het in ieder geval een mogelijkheid geworden.

Wat als u nu een vakantieverhuurder bent?

Als u nu een boete heeft gekregen voor het niet voldoen aan de meldplicht doet u er goed aan binnen zes weken na de boeteoplegging bezwaar te maken. Op basis van de voornoemde uitspraak zou uw bezwaar gegrond verklaard moeten worden. Voor de nabije toekomst is de verwachting dat de gemeente spoedig nieuw beleid op zal stellen en tot die tijd geen nieuwe boetes zal opleggen. Voor boetes die nadien worden opgelegd zal dan een ander beoordelingskader gelden.

Overigens zullen boetes die worden gegeven voor woningonttrekking zelf blijven staan. Woningonttrekking zonder vergunning is immers niet toegestaan. Dit kan alleen worden aangevochten als de feiten niet juist zijn.

Tot slot geldt nu vakantieverhuurders die zich wel aan de regels waaronder de meldplicht hebben gehouden dat ook zij strikt genomen in overtreding zijn. Onze inschatting is dat in dat geval niet gehandhaafd zal worden als aan de voorwaarden wordt voldaan die golden voor de vrijstelling (30-dagenregel, meldplicht, niet meer dan 4 gasten ineens etc.). Niettemin kunnen er problemen optreden als er verzocht wordt om handhaving (door bv. buren).

Ook de Amsterdamse omroep AT5 vroeg Ginio Beij naar zijn visie op ontwikkelingen na de uitspraak van de Raad van State. U kunt het fragment hier terug zien.

 

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze uitspraak of zoekt u hulp bij het opstellen van een bezwaarschrift neemt u dan contact op met M2 Advocaten.

*Dit artikel werd oorspronkelijk gepubliceerd op 10 februari 2020.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Nieuwe regels voor B&B’s per 2020 in Amsterdam

De laatste jaren heeft Amsterdam een explosieve groei in het aantal bed & breakfasts (B&B’s) doorgemaakt. Omdat er zoveel B&B’s zijn bijgekomen heeft de gemeente Amsterdam besloten om de regels voor B&B’s in 2020 flink aan te scherpen. In deze blog kijken wij naar deze voorgenomen regelwijzigingen voor B&B’s.  

De hieronder opgenomen wijzigingen zijn vooralsnog niet definitief. Toch is het bijzonder aannemelijk dat de meeste van deze regelwijzigingen per 1 januari 2020 zullen worden ingevoerd.  Deze regels zijn een aanvulling op de bestaande regels. De bestaande regels kunt u hier vinden. We sommen de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2020 voor u op, met daarna een toelichting.

  • Voor een B&B is voortaan een vergunning vereist;
  • Per wijk zal een maximaal aantal B&B’s worden bepaald;
  • Alleen eigenaren (dus geen huurders) kunnen vanaf 1 januari 2020 een B&B exploiteren;
  • B&B-houder dient verplicht nachtverblijf te houden tijdens verblijf gasten;
  • De B&B mag nooit worden aangeboden voor vakantieverhuur;
  • Maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan gasten (ondanks grootte van de woning);

Toelichting wijzigingen

  • Voor een B&B is voortaan een vergunning vereist

 Toelichting: Eén van de belangrijkste wijzigingen is dat er voortaan voor een B&B een vergunning is vereist. Tot nu toe was het zo dat er slechts sprake was van een meldplicht. Met de vergunningsplicht krijgt de gemeente twee belangrijke instrumenten voor handhaving van de regels. Zo kan het bij de vergunningsaanvraag beoordelen of de B&B aan de voorwaarden voldoet en daarnaast krijgt het de mogelijkheid om een vergunning in te trekken bij een overtreding.

  • Per wijk zal een maximaal aantal B&B’s worden bepaald

 Toelichting: Per wijk worden quota vastgesteld. Indien het aantal aanvragen hoger is dan het wijkquotum zullen de vergunningen worden verstrekt middels loting. De vergunning wordt in principe verstrekt voor een periode van vijf jaar. Dit betekent dus ook dat een vergunninghouder in een populaire wijk het risico loopt zijn vergunning na vijf jaar kwijt te raken.

  • Alleen eigenaren (dus geen huurders) kunnen vanaf 1 januari 2020 een B&B exploiteren

 Toelichting: Tot nu toe was het zo dat ook huurders een B&B konden exploiteren in de door hun gehuurde woning. Dit is vanaf 2020 niet langer toegestaan en huurders zullen dan ook niet in aanmerking komen voor een vergunning. Doelstelling van de gemeente bij deze maatregel is om zogenaamde ‘stromanconstructies’ te voorkomen. In enkele gevallen hadden verhuurders bedacht dat ze een huurder de B&B konden laten runnen die dan een deel van de opbrengsten (of alles) aan de verhuurder moest overmaken. Grootste bezwaar van de gemeente daartegen was dat één verhuurder zodoende feitelijk meerdere B&B’s kon exploiteren. Onduidelijk is nog of de exploitant van de B&B 100% eigenaar moet zijn of dat 50% (of minder) ook voldoende is.

  • Overgangsregeling

Vanzelfsprekend is de voorgaande maatregel voor hurende B&B-houders een hard gelag. Een kleine tegemoetkoming voor deze B&B-houders is dat er een overgangsregeling komt voor een periode van twee jaar. Kortom, deze hurende B&B-houders hoeven hun activiteiten pas per januari 2022 definitief stop te zetten.  Om in aanmerking te komen voor deze overgangsregeling dient de B&B wel vóór 1 januari 2019 te zijn gestart. Dit betekent dat een huurder die bijvoorbeeld in februari 2019 een B&B is begonnen zijn B&B per 1 januari 2020 zal moeten staken.

Deze overgangsregeling is ook van toepassing voor eigenaren die worden uitgeloot voor een vergunning. Is een eigenaar een B&B gestart vóór 1 januari 2019 dan krijgt deze eigenaar twee jaar respijt. Wel zal de eigenaar, in tegenstelling tot de huurder, bij een nieuwe loting (opnieuw) mee kunnen dingen naar een vergunning.

  • De B&B mag nooit worden aangeboden voor vakantieverhuur
  • Het wordt verplicht voor de uitbater om zelf nachtverblijf te houden tijdens verblijf van de gasten

 Toelichting: Voor velen is onduidelijk wat het onderscheid is tussen vakantieverhuur en B&B, niet in de laatste plaats omdat beide vaak worden aangeboden via dezelfde soort websites. Kort gezegd wordt bij vakantieverhuur een woning incidenteel verhuurd in afwezigheid van de eigenaar of huurder van de woning.  Het oorspronkelijke idee achter de term ‘vakantieverhuur’ is dat de eigenaar of huurder zelf ‘met vakantie’ is gedurende de periode waarin de woning wordt verhuurd.  Dit in tegenstelling tot de B&B die in principe het hele jaar door verhuurt waarbij de B&B-houder zelf actief optreedt als gastheer/gastvrouw.

Omdat er voor vakantieverhuur en B&B andere regels gelden heeft de gemeente Amsterdam het onderscheid willen benadrukken door als regel te stellen dat de uitbater van de B&B zelf gedurende de nacht altijd verblijft in de woning. Voorts mag een B&B-vergunninghouder de betreffende woning nooit aanbieden voor vakantieverhuur. Indien de B&B-houder dus bij wijze van zelf op vakantie gaat mag hij de woning niet aanbieden voor vakantieverhuur.

  • Maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan de gasten ongeacht de grootte van de woning;

 Toelichting: Tot nu toe was het zo dat B&B-houders maximaal 40% van hun woningoppervlakte aan hun gasten ter beschikking mochten stellen. Deze regel wordt gehandhaafd, maar hierbij komt tevens de aanvullende regel dat ongeacht de grootte van de woning maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan gasten. Deze regel heeft mogelijk kostbare gevolgen voor bestaande grotere B&B’s nu dit betekent dat de woning op een andere manier zal moeten worden ingedeeld. Het is vooralsnog onduidelijk of de gemeente bereid is rekening te houden met bestaande grotere B&B’s.

Conclusie

De nieuwe regelgeving voor B&B’s is behoorlijk ingrijpend nu bestaande B&B-houders mogelijk hun B&B vanaf 1 januari 2022 of zelfs per 1 januari 2020 zullen moeten stopzetten. Deze maand (oktober 2019) zal de gemeente naar buiten brengen of de conceptplannen daadwerkelijk feit worden of dat er nog aanpassingen worden doorgevoerd. Ook zal dan meer duidelijk worden rondom de exacte wijze van vergunningverlening. Wij houden u hier op de hoogte van de laatste ontwikkelingen inzake de regelgeving van B&B.

Heeft u zelf een B&B of wilt u er eentje starten, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met M2Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

, ,

Regels Bed & Breakfast 2019 Amsterdam

Hieronder treft u de belangrijkste regels voor B&B’s  die momenteel gelden (2019) in Amsterdam. Deze regels blijven echter ook na 1 januari 2020 van kracht. De nieuwe regels per 1 januari 2020 zijn een aanvulling op deze regels.

  • De uitbater van de B&B dient hoofdbewoner te zijn en dient dus ingeschreven te staan in de Basisregistratie Persoonsgegevens op hetzelfde adres;
  • Een B&B dient te worden aangemeld bij de gemeente;
  • Slechts 40% van het totaaloppervlakte in de woning mag worden gebruikt voor de B&B;
  • De B&B beschikt maximaal over 4 vaste slaapplaatsen voor gasten;
  • De B&B mag zelf geen zelfstandige ruimte vormen. Indien de B&B over een eigen douche, toilet en keuken beschikt zal het worden aangemerkt als een zelfstandige ruimte;
  • De exploitatie van de B&B mag alleen door de hoofdbewoner gebeuren. Men mag het beheer en bijvoorbeeld de ontvangst van de gasten dus niet in handen geven van een zogenaamd sleutelbedrijf.

Indien u vragen heeft over Bed & Breakfasts dan kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)