, , , , ,

Een verbod op vakantieverhuur (AirBnB)?

Sinds 1 oktober 2017 geldt er in Amsterdam een meldplicht voor personen die hun woning via vakantieverhuursites zoals AirBnB willen verhuren. Op deze manier kan de gemeente beter controleren of verhuurders zich aan de regels houden. Indien de verhuur niet wordt gemeld staat hier een boete van €6000,- op. Een verhuurster vocht succesvol deze boete aan bij de Raad van State, maar de uitspraak zou juist voor vakantieverhuurders wel eens vervelende gevolgen kunnen hebben.

Casus

Een vrouw verhuurt via AirBnB haar woning voor vijf nachten aan vier Amerikaanse toeristen, maar maakt hiervan geen melding bij de gemeente. De gemeente legt haar vervolgens volgens een boete op van €6000 wegens het niet voldoen aan de meldplicht. De vrouw vecht deze boete aan bij de rechtbank maar haar beroep wordt ongegrond verklaard. De Raad van State oordeelt daarentegen dat de boete ten onrechte aan de verhuurster is opgelegd omdat de boete een deugdelijke grondslag mist.

Ondeugdelijke grondslag

Waarom oordeelt de Raad van State dat er sprake is van een ondeugdelijke grondslag? Ten eerste blijkt uit de jurisprudentie dat als een woning wordt verhuurd aan toeristen, ook al is het éénmalig, dat deze woning op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en dat er dan dus sprake is van onttrekking aan de woonruimtevoorraad. Op grond van de huisvestingswet (artikel 21 sub a) is het verboden om woonruimte te onttrekken aan de woonruimtevoorraad zonder een door de gemeente afgegeven vergunning, indien deze woonruimte door de gemeente is aangewezen. In Amsterdam is dat het geval.

Nu heeft de gemeente beleid gemaakt waardoor woningonttrekking zonder een vergunning mogelijk is. Zo geven ze vakantieverhuurders een vrijstelling voor woningonttrekking mits zij aan de voorwaarden, zoals de meldplicht, hebben voldaan. De Raad van State oordeelt nu dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor een dergelijke vrijstelling. Alleen door invoering van een vergunningenstelsel kan woningonttrekking worden gelegaliseerd.

Kortom, nu de gemeente de vakantieverhuur niet mocht toestaan middels een vrijstelling met meldplicht is daarmee ook de grondslag voor de boete ondeugdelijk. Voor de verhuurster in kwestie op zich een prettige uitkomst, maar het betekent ook dat de gemeente nu extra argumenten in handen heeft gekregen om vakantieverhuur geheel te verbieden. In zoverre kan de uitspraak dus ook zeer negatieve gevolgen hebben voor vakantieverhuurders. Grootste directe gevolg is dat alle vakantieverhuurders nu strikt genomen in strijd handelen met de wet.

Mogelijke gevolgen

Op dit moment is nog niet duidelijk wat de gemeente precies van plan is om te doen met de uitspraak. Zij zou een vergunningstelsel kunnen invoeren om vakantieverhuur mogelijk te maken, maar eventueel kan ook worden volstaan met een gedoogconstructie. In het geval van een gedoogconstructie blijft vakantieverhuur verboden, maar kan de gemeente zelf vaststellen in welke gevallen zij daadwerkelijk optreedt en overtreders beboet.

De vraag is wel of en voor hoe lang een gedoogconstructie houdbaar is. Als belanghebbenden verzoeken om handhaving heeft de gemeente in beginsel de plicht tot handhaving. Bij de handhaving dient wel te worden afgewogen of het evenredig is gelet op het doel van de handhaving. Onze inschatting is dat het gedoogbeleid in eerste instantie wel stand zal houden, maar op de lange termijn mogelijk niet houdbaar is.

Gelet op het voorgaande zal de gemeente een aankomende wijziging van de huisvestingswet dan ook verwelkomen. Momenteel ligt er reeds een wetsvoorstel tot wijziging van deze wet [link naar wetsvoorstel] voor, waarin expliciet regels voor vakantieverhuur zijn opgenomen. Hiermee krijgt de gemeente vanuit de huisvestingswet meerdere instrumenten om ongewenste vakantieverhuur aan te pakken. Zo wordt het ook mogelijk om bij herhaalde overtredingen veel grotere boetes op te leggen dan nu het geval is.

Ten slotte is het mogelijk dat de gemeente besluit een geheel verbod te handhaven of beleid op te stellen waar in bepaalde wijken geen vakantieverhuur is toegestaan. Het is twijfelachtig of voor dergelijke zware beperkingen een politieke meerderheid te vinden is in Amsterdam. Met deze uitspraak lijkt het in ieder geval een mogelijkheid geworden.

Wat als u nu een vakantieverhuurder bent?

Als u nu een boete heeft gekregen voor het niet voldoen aan de meldplicht doet u er goed aan binnen zes weken na de boeteoplegging bezwaar te maken. Op basis van de voornoemde uitspraak zou uw bezwaar gegrond verklaard moeten worden. Voor de nabije toekomst is de verwachting dat de gemeente spoedig nieuw beleid op zal stellen en tot die tijd geen nieuwe boetes zal opleggen. Voor boetes die nadien worden opgelegd zal dan een ander beoordelingskader gelden.

Overigens zullen boetes die worden gegeven voor woningonttrekking zelf blijven staan. Woningonttrekking zonder vergunning is immers niet toegestaan. Dit kan alleen worden aangevochten als de feiten niet juist zijn.

Tot slot geldt nu vakantieverhuurders die zich wel aan de regels waaronder de meldplicht hebben gehouden dat ook zij strikt genomen in overtreding zijn. Onze inschatting is dat in dat geval niet gehandhaafd zal worden als aan de voorwaarden wordt voldaan die golden voor de vrijstelling (30-dagenregel, meldplicht, niet meer dan 4 gasten ineens etc.). Niettemin kunnen er problemen optreden als er verzocht wordt om handhaving (door bv. buren).

Ook de Amsterdamse omroep AT5 vroeg Ginio Beij naar zijn visie op ontwikkelingen na de uitspraak van de Raad van State. U kunt het fragment hier terug zien.

 

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze uitspraak of zoekt u hulp bij het opstellen van een bezwaarschrift neemt u dan contact op met M2 Advocaten.

*Dit artikel werd oorspronkelijk gepubliceerd op 10 februari 2020.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , ,

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

, , , , ,

Dakterras mag blijven ondanks ontbreken vergunning

Een eigenares van een dakterras moest van de gemeente haar dakterras verwijderen op straffe van een dwangsom. Zij stelde echter dat haar bepaalde toezeggingen waren gedaan zodat zij er inmiddels op mocht vertrouwen dat het dakterras mocht blijven. De rechter was het met haar eens en dus werd een succesvol beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. In deze blog bespreken we deze casus en ook nadrukkelijk het vertrouwensbeginsel dat met deze uitspraak definitief een nieuwe invulling lijkt te hebben gekregen.  

Casus

Een eigenares van een dakterras krijgt van de gemeente te horen dat zij haar dakterras spoedig moet verwijderen. De gemeente voert aan dat er nooit een vergunning voor het dakterras is verleend. De eigenares die enkele jaren daarvoor de woning met dakterras van de vorige eigenaar heeft gekocht claimt dat het dakterras zich al 25 jaar zonder problemen op het dak bevindt. Daarbij zou er in die 25 jaar op verschillende momenten contact zijn geweest met ambtenaren van de gemeente waaruit de (vorige) eigenaar heeft kunnen begrijpen dat er niet handhavend zou worden opgetreden wegens het ontbreken van de (omgevings)vergunning. De eigenares zegt dat zij er inmiddels dan ook op mocht vertrouwen dat dit niet meer zou gebeuren. De gemeente gaat hiermee niet akkoord en blijft bij haar standpunt.

Uiteindelijk komt de zaak[1] terecht bij de Raad van State. Deze oordeelt uiteindelijk dat er weliswaar geen reden bestaat voor de eigenares om aan te nemen dat er geen vergunning nodig zou zijn of dat zij een vergunning zou krijgen, maar wél dat zij afgaande op de contactmomenten van de oud-eigenaren met de ambtenaren mocht aannemen dat er niet gehandhaafd zou worden. De Raad van State acht tevens van belang dat de situatie 25 jaar heeft voortgeduurd en dat er in die periode niet is gehandhaafd. Daarbij wegen volgens de Raad van State de belangen van de gemeente bij handhaving vervolgens niet op tegen de belangen van de eigenares. Het dakterras mag derhalve blijven.

Vertrouwensbeginsel

Veel burgers zijn van oordeel dat als hen iets wordt toegezegd door de overheid dat zij hierop  moeten kunnen vertrouwen. Dit wordt in het bestuursrecht ook wel het vertrouwensbeginsel genoemd. Vanuit dat perspectief zal de uitspraak in de bovenstaande casus menig burger dan ook niet verrassen. In de praktijk bleek echter dat het voor burgers lang niet zo eenvoudig was om een succesvol beroep te doen op dit beginsel. Zo was voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel voorheen nodig “dat aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete ondubbelzinnige toezeggingen zijn gedaan door een daartoe bevoegde derde, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend[2]. Kort gezegd kwam het er op neer dat door deze strikte interpretatie burgers in de praktijk zelden een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel konden doen.

Gaandeweg lijkt de rechtspraak meer aansluiting hebben willen vinden bij het burgerperspectief.[3] De Raad van State heeft in de besproken casus advies ingewonnen bij staatsraad advocaat-generaal Wattel, wiens advies is opgevolgd en dus leidt tot een nieuwe invulling van het vertrouwensbeginsel.  Deze lijn heeft in de jurisprudentie inmiddels ook navolging gekregen in andere uitspraken.[4] Dit advies houdt kort samengevat in:

  • Er dient meer nadruk te komen op hoe een uitlating of gedraging overkomt op een weldenkende burger en minder op wat het bestuursorgaan daarmee bedoelde;

 

  • Er wordt minder nadruk gelegd op de precieze bevoegdheidsverdeling. Voorheen kon een ambtenaar bepaalde toezeggingen doen, maar als deze uiteindelijk niet beslissingsbevoegd bleek had de burger het nakijken. Dat was met name zuur omdat het voor de meeste burgers vaak niet duidelijk zal zijn wie daadwerkelijk beslissingsbevoegdheid heeft. De burger zal hierbij wel aannemelijk moeten maken dat hij reden had om op deze ambtenaar te vertrouwen. Baliepersoneel dat verantwoordelijk is voor het verstrekken van de algemene informatie zal hier niet onder vallen, maar op toezeggingen van een bouwinspecteur bij een bouwproject dient men doorgaans te kunnen vertrouwen, óók als deze inspecteur geen beslissingsbevoegdheid heeft;

 

  • Als beide voorgaande stappen succesvol zijn doorlopen zal er vervolgens een belangenafweging moeten plaatsvinden. Dit betekent dat als een burger gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een toezegging van een bestuursorgaan er alsnog gekeken zal moeten worden of de belangen van de burger in verhouding staan tot andere belangen zoals bijvoorbeeld het algemeen belang.

Conclusie

Burgers zullen in de toekomst vaker succesvol een beroep kunnen doen op het vertrouwensbeginsel. De overheid zal zich moeten realiseren dat toezeggingen vaker tot gerechtvaardigd vertrouwen bij burgers kunnen leiden. Toch betekent dit niet dat de burger altijd zijn zin zal krijgen, zelfs niet wanneer hij reden had om daadwerkelijk op de mededelingen van de overheid te vertrouwen. Er zal altijd een belangenafweging moeten plaatsvinden, waarbij andere belangen soms zwaarder wegen dan het belang van de betreffende burger. Wel is in dat geval eventueel een schadevergoeding mogelijk. Gelukkig voor de eigenares van het dakterras was er geen sprake van andere zwaarwegende belangen en mocht het dakterras dus blijven.

Bent u op zoek naar juridisch advies bij geschillen met de overheid? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] ECLI:NL:RVS:2019:1694

[2] ECLI:NL:RVS:2015:1016 en ECLI:NL:RVS:2015:1871

[3] Zie bv. ECLI:NL:RVS:2017:1946

[4] ECLI:NL:RVS:2019:1778 en ECLI:NL:RVS:2019:1838

, , , , ,

Vakantieverhuur (AirBnB): Rechter matigt boete, minister wil juist verhoging boetes

De vakantieverhuur van woningen in Nederland blijft vooral in Amsterdam de gemoederen druk bezighouden. Zo werd vorig jaar al een meldplicht ingesteld en begin dit jaar werd in Amsterdam het aantal dagen waarop mag worden verhuurd aan toeristen teruggebracht van 60 naar 30 dagen per jaar. Duidelijk is dat de politiek er veel aan gelegen is om de vakantieverhuur van woningen terug te dringen middels harde maatregelen. In deze blog kijken we echter naar een recente uitspraak waarbij de rechter aanleiding zag voor matiging van de boete.  Ten slotte kijken we ook nog naar actuele politieke ontwikkelingen op dit gebied.

Regels voor vakantieverhuur Amsterdam

Omdat Amsterdam wil tegengaan dat het woningtekort in Amsterdam nog verder toeneemt wil zij dat woningen daadwerkelijk worden gebruikt als woning en niet te veel worden gebruikt voor vakantieverhuur aan toeristen. Vakantieverhuur van een woning wordt ook wel woningonttrekking genoemd en is in principe verboden. Bij een overtreding kan dan ook een boete worden opgelegd van €20.500,-. Niettemin is het onder voorwaarden wél mogelijk om een woning (tijdelijk) te verhuren aan toeristen. Hierbij dient:

  • de hoofdbewoner feitelijk hoofdverblijf te hebben in de woning en te staan ingeschreven;
  • de vakantieverhuur mag maximaal 60 dagen per jaar plaatsvinden;
  • er mag niet aan meer dan 4 personen onderdak worden verleend;
  • er is geen sprake van een huurwoning van een woningcorporatie;
  • de vakantieverhuur moet zijn gemeld bij de gemeente.

Matiging boete

In principe is het zo dat indien één van deze voorwaarden niet wordt nageleefd de gemeente een boete van €20.500,- op kan leggen. Nu is het zo dat deze boete onder bijzondere omstandigheden kan worden gematigd. Zo werd in een zaak de boete gematigd omdat nota bene de gemeente verantwoordelijk kon worden geacht (langdurige bouwwerkzaamheden) voor het feit dat de betreffende eigenaar zijn woning niet regulier kon verhuren. Iets minder bijzonder is de omstandigheid dat de rechtbank aanleiding vond om de boete te halveren omdat er pas één keer was verhuurd en dat er slechts beperkt financieel voordeel was genoten. [1]

In een recente uitspraak gaat de rechtbank nog een stap verder. Een verhuurder heeft zijn woning verhuurd aan een zestal toeristen. Hiermee voldoet hij niet aan de voorwaarde van maximaal 4 gasten. Derhalve heeft de gemeente hem een boete opgelegd van €20.500,-. Hoewel de rechter aangeeft de hoge boetes  in het algemeen op zichzelf niet onredelijk te vinden bepaalt hij dat het niet voldoen aan het vereiste van maximaal 4 toeristen niet dusdanig ernstig is dat een boete van €20.500,- gerechtvaardigd is. Van een bijzonderheid was dus niet gebleken, maar de rechtbank oordeelde desondanks dat deze overtreding minder ernstig was dan bijvoorbeeld in het geval bij overtreding van het maximaal aantal dagen. De rechtbank heeft vervolgens besloten de boete vast te stellen op €8.000,-. Gezien deze toch wat opmerkelijke uitspraak is het zeer waarschijnlijk dat de gemeente in dit geval in hoger beroep zal gaan.

Minister komt met voorstel voor hogere boetes

Eveneens recentelijk is het wetsvoorstel van Minister van Binnenlandse zaken Ollongren om de boetes voor illegale vakantieverhuur juist fors te verhogen. Volgens dit wetsvoorstel wordt het mogelijk om een maximale boete op te leggen van maar liefst €83.000,- bij illegale verhuur. Bij een dergelijke boete zou dan wel sprake moeten zijn van een “herhaaldelijke overtreding”. Daarbij bevat het wetsvoorstel een plan voor een registratieplicht. In Amsterdam geldt al een meldplicht, maar naleving hiervan zal een stuk worden vereenvoudigd in het geval van een nationaal registratiesysteem.

Vanzelfsprekend is het bij een wetsvoorstel nog niet duidelijk of het er doorkomt en hoe het er uiteindelijk uit gaat zien. Niettemin is het vooral interessant om te bezien of hogere boetes de rechter ook meer reden zal geven om in bepaalde gevallen tot matiging over te gaan. Het is in ieder geval opvallend dat voorzichtig uit de rechtsspraak blijkt dat rechters nog wel eens reden zien om boetes te matigen daar waar de politiek juist nog zwaarder wil gaan bestraffen. Vooralsnog kan in ieder geval worden aangenomen dat het wel degelijk profijtelijk kan zijn om een boete van de gemeente bij de rechtbank aan te vechten.

[1] Rb. Amsterdam 7 juni 2018 (niet gepubliceerd)

Is u een boete opgelegd wegens vakantieverhuur? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

GEINFORMEERDE AIRBNB’ER TOCH IN DE FOUT

airbnb

Ondanks dat de groei van de vakantieverhuur in Amsterdam in 2017 enigszins afnam werd er niettemin afgelopen jaar een recordbedrag van 4,2 miljoen euro aan boetes opgelegd voor woonfraude. Een groot gedeelte van die opgelegde boetes valt toe te dichten aan illegale vakantieverhuur. Niet alleen professionele partijen lopen tegen forse boetes op, maar ook particulieren die hun woning verhuren via bv. AirBnB of Booking.com krijgen aanzienlijke boetes opgelegd. Niet in de laatste plaats zijn dat particulieren die op handige wijze aan alle voorwaarden denken te voldoen en daarom soms balanceren op wat wél en niet is toegestaan. Belangrijk is om een verschil te maken tussen voldoen aan toetsingscriteria en voldoen aan regels.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kreeg een particuliere vakantieverhuurder een boete opgelegd van €13.500,- nadat hij zijn appartement had verhuurd aan toeristen. Zijn verweer was dat hij zich keurig aan alle regels had gehouden. Hij had de woning niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd (Vanaf 1 januari 2019 wordt dat 30), aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd en zijn gasten hadden geen overlast veroorzaakt. Voor zover niets aan de hand lijkt het dan ook. Maar waarom kreeg deze vakantieverhuurder dan alsnog deze boete opgelegd?

Op de website van de gemeente Amsterdam staat ook de volgende voorwaarde:

“U bent de hoofdbewoner van de woning en woont daar ook (en staat dus ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente Amsterdam).”

Basisregistratie levert slechts rechtsvermoeden op

Kortom in het geval iemand een woning wenst te verhuren aan toeristen dient hij zelf de hoofdbewoner te zijn van de woning en daar ook feitelijk te wonen. De vakantieverhuurder in kwestie dacht zich goed te hebben ingedekt, want hij had zich daadwerkelijk ingeschreven in de basisregistratie op het betreffende adres. Echter levert deze basisregistratie slechts een zogenaamd rechtsvermoeden op. Dat betekent in dit geval dat het vervolgens aan de gemeente is om te bewijzen dat hij toch niet zijn hoofdverblijf in het appartement heeft indien zij daar aan twijfelt.

Eén van de manieren waarop de gemeente controleert of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in een woning heeft is de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Immers, wanneer een woning oogt als een neutrale onpersoonlijke hotelkamer is het minder aannemelijk dat iemand daar normaliter zelf woont. In dit geval werden er op het moment van de controle geen persoonlijke spullen aangetroffen in het appartement. Ook hier dacht de vakantieverhuurder een antwoord op te hebben. Hij bleek nota bene op de dag van het bezoek van de toeristen een video-opname gemaakt te hebben van persoonlijke spullen die hij vervolgens in afsluitbare kasten zou hebben opgeborgen.

Hoofdverblijf niet aannemelijk

Toch vond de rechter het niet aannemelijk dat de vakantieverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De vakantieverhuurder bleek namelijk een verdieping hoger over een tweede appartement te beschikken dat hij deelde met zijn partner en kinderen. Bij een bezoek door controleurs aan dit appartement had de vakantieverhuurder zelf de deur geopend en daarbij bleek de aanwezigheid van persoonlijke foto’s in dat appartement sterk de indruk te wekken dat de vakantieverhuurder eerder zijn hoofdverblijf had in het bovenliggende appartement dan in het lege appartement daaronder. De boete jegens de vakantieverhuurder werd dan ook gehandhaafd door de rechter.

Deze vakantieverhuurder was zich waarschijnlijk goed bewust van de verschillende toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij het beoordelen of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, want hij had zich ingeschreven en wist dat de aanwezigheid van persoonlijke spullen van belang kon zijn. Niettemin vergat hij het belangrijkste; hij woonde er niet echt. Kortom, iemand kan er van alles aan doen om het te doen lijken op een toegestane situatie, maar als de feitelijke situatie niet legaal is blijf je als vakantieverhuurder desondanks grote risico’s lopen.

Heeft u andere vragen over vakantieverhuur of heeft u een boete opgelegd gekregen? M2 Advocaten helpt u graag.

Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Ginio Beij  (beij@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

ontbijt op bed

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar beleid er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , ,

INVOERING 30-DAGENREGEL VAKANTIEVERHUUR AMSTERDAM

30 km zone

De kogel is door de kerk, het college in Amsterdam heeft besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur vanaf 2019 terug te brengen naar 30 dagen in plaats van 60 dagen zoals nu nog is toegestaan. Amstelveen was Amsterdam in dezen al voorgegaan, en heeft aangekondigd de regel dit jaar nog aan te scherpen tot maximaal 30 dagen. Los van het feit dat het politieke draagvlak voor deze regelwijziging flink was gegroeid de laatste tijd, sommige Amsterdamse partijen pleiten zelfs voor een compleet verbod tot vakantieverhuur, voelde wethouder Laurens Ivens (Wonen) zich ook gesterkt door een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Tijd om deze uitspraak tegen het licht te houden.

Oorspronkelijk wilde het Amsterdamse college de verhuurtermijn eind 2016 al inperken tot maximaal 30 dagen per jaar, maar zag toen nog te veel juridische beren op de weg om de maatregel mogelijk te maken. Een uitspraak op 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam zou het college echter voldoende vertrouwen hebben gegeven om de maatregel alsnog door te voeren.

 

De casus

Een gezin verhuurt in de perioden dat zij in het buitenland verblijven hun woning via de bekende website AirBnB aan toeristen. De leden van het gezin staan ingeschreven in het basisregistratiesysteem van Amsterdam. Daarnaast worden bij een controle in de woning, naast meerdere toeristen, ook diverse persoonlijke spullen van het gezin aangetroffen. Er wordt dan ook niet getwijfeld aan het feit dat het gezin daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de betreffende woning en dat de woning niet systematisch alleen voor vakantieverhuur wordt gebruikt.

Waar het in casu echter misgaat is dat de woning, op het moment dat de controle plaatsvindt, blijkt te zijn verhuurd aan meer dan vier toeristen. Dit terwijl bij vakantieverhuur vier personen het strikt toegestane maximum is volgens de Amsterdamse huisvestingsverordening. Dit vormt dan ook aanleiding voor de oplegging van een forse boete van €13.500,- wegens het zonder vergunning onttrekken van de woning aan de bestemming tot bewoning. Maar is er eigenlijk wel sprake van onttrekking nu het gezin toch voornamelijk zelf in de woning verbleef?

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur

Volgens artikel 21 Huisvestingswet is het in beginsel verboden om een woonruimte voor iets anders te gebruiken dan voor wonen. Een woning een andere bestemming dan wonen geven wordt ook wel woningonttrekking genoemd. Een tegenwoordig veelvoorkomend voorbeeld van woningonttrekking is vakantieverhuur. Een vaak gevoerd verweer is dat de woningonttrekking slechts incidenteel heeft plaatsgevonden en daarom niet onder woningonttrekking geschaard zou mogen worden. Ook het gezin in kwestie gaf aan dat ze slechts incidenteel de woning aan toeristen verhuurde.

De Amsterdamse rechtbank neemt dit argument niet over en overweegt daarover het volgende:

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, blijkt dat uit de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur”.

Kortgezegd volgt de Amsterdamse rechtbank twee uitspraken van de Raad van State[1] waaruit valt te herleiden dat:

  1. Verhuur aan toeristen levert op zichzelf woningonttrekking op, nu de woning daarmee op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning;
  2. Het feit dat dit slechts incidenteel gebeurt, of zelfs éénmalig maakt bovenstaande niet anders.

Het mag duidelijk zijn dat de Raad van State hiermee een zeer strikte uitleg van artikel 21 Huisvestingswet hanteert.

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur van hoofdverblijf?

Wanneer we echter naar de onderliggende feiten kijken uit de twee uitspraken van de Raad van State valt één duidelijk verschil op met de onderhavige casus van het gezin. In de gevallen bij de Raad van State was er namelijk sprake van een verhuurder die niet daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. Dit is in zoverre relevant dat die partijen buiten twijfel voor een bepaalde periode een andere bestemming dan wonen aan de woning hadden gegeven. Zo overweegt de Raad van State in haar uitspraak van 6 september 2017:

“Al deze constateringen wijzen erop dat huurder niet in de woning woonde en dat deze niet beschikbaar was voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning”.

 De Raad van State lijkt hier mee te wegen dat de (ver)huurder in kwestie de woning ten minste enige tijd zelf niet bewoonde, maar de woning gedurende deze periode louter gebruikte voor vakantieverhuur. Men zou hieruit kunnen concluderen dat zolang degene die de woning aan toeristen verhuurt zelf wél zijn hoofdverblijf in de woning blijft houden dat er geen sprake is van woningonttrekking. In deze zienswijze krijgt een daadwerkelijke woning dus niet wezenlijk een andere bestemming door het (een enkele keer) te verhuren als vakantieverblijf.

De Amsterdamse rechtbank oordeelt echter anders. De eerder genoemde uitspraken doen de rechtbank concluderen dat er op het moment van (kortdurende) vakantieverhuur van een woning altijd sprake is van wijziging van functie van het gebruik en dus van woningonttrekking. Het feit dat de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt maakt dat niet anders:

De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt”.

De interpretatie van de rechtbank is te volgen nu de Raad van State in haar uitspraken geen ruimte lijkt te bieden voor een vorm van vakantieverhuur van woningen die niet onder woningonttrekking valt. Dit Het feit dat een woning nauwelijks wordt gebruikt als woning is eerder een verzwarende omstandigheid dan dat het feit dat er voornamelijk nog wel duurzaam gewoond wordt een verzachtende omstandigheid betreft.

 

30-dagenregel of verbod?

Terug naar het voornemen van het Amsterdamse college om het aantal toegestane dagen vakantieverhuur te verminderen naar 30. Nu de Amsterdamse rechtbank haar oordeel voornamelijk  baseert op bestaande uitspraken van de Raad van State lijkt de waarde van de uitspraak als novum gering. Het enige extra stapje dat de Amsterdamse rechtbank in dezen lijkt te maken is de conclusie dat óók in het geval de woning normaliter permanent wordt bewoond, er nog steeds sprake is van woononttrekking op het moment dat de woning beschikbaar wordt gemaakt voor (kortdurende) vakantieverhuur.

Kennelijk bestond er in de Amsterdamse gemeente nog onduidelijkheid over de vraag of vakantieverhuur van een woning wel altijd onder artikel 21 van de Huisvestingswet valt, het artikel dat woningonttrekking in beginsel verbiedt. Met deze laatste uitspraak is dat in ieder geval nog duidelijker geworden. De andere vraag die zich vervolgens aandient is dan ook de vraag of daarmee niet de deur is opengezet naar een algeheel verbod van vakantieverhuur van woningen? Immers, als vakantieverhuur van een woning per definitie valt aan te merken als woningonttrekking lijkt het verbod tot woningonttrekking in de Huisvestingswet hiervoor gelegenheid te bieden.

Sommigen zijn van mening dat een compleet verbod van vakantieverhuur te veel inbreuk zou maken op het eigendomsrecht. AirBnB zelf is van mening dat de beperking van 60 tot 30 dagen al te veel inbreuk op het eigendomsrecht. Echter is het de overheid in principe wel toegestaan maatregelen te nemen die een eigenaar beperken in zijn eigendomsrecht. Zij zal daarbij wel moeten aantonen voldoende belang bij te hebben, waarbij ook de belangen van de eigenaar dienen te worden meegewogen. Daarnaast dient de maatregel proportioneel te zijn. Niettemin is denkbaar dat indien de problematiek rondom de vakantieverhuur toeneemt dat de gemeente Amsterdam vervolgens meer aannemelijk belang heeft bij beperking van deze vakantieverhuur.

Gelet op de consensus in de Amsterdamse gemeenteraad (Nagenoeg alle partijen zijn ten minste  voor een beperking tot 30 dagen) over de problematiek rondom de vakantieverhuur lijkt er een reële basis te bestaan voor de aanname dat de vakantieverhuur in Amsterdam problematisch is. Het lijkt daarom ook niet onaannemelijk dat de 30-dagenregel stand zal houden bij de rechter. Dat zeggende lijkt een geheel verbod naar onze mening vooralsnog een stap te ver.

Ginio Beij en Arjan Ang

 

Heeft u nadere vragen over de 30-dagenregel, vakantieverhuur via bijvoorbeeld AirBnB of is u een boete opgelegd? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3154 en ABRvS 6 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2407

, , , , , ,

Airbnb akkoord met Amsterdam

woningen aan het water

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

verbodsbord rolkoffers

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

, , , , , ,

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl