, , , ,

Nieuws: Huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Tot nu toe was het in de vrije huursector mogelijk om de huur jaarlijks praktisch onbeperkt te verhogen. Dit heeft tot gevolg gehad dat huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Sommige huurovereenkomsten beschikken al over een indexeringsclausule waarmee de huurverhoging wordt gekoppeld, en dus beperkt, aan het inflatiecijfer. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt nu met maatregelen die er voor zorgen dat de huur in de vrije sector standaard wordt gemaximeerd op inflatie plus 2,5%.  Voor de huurder blijft een indexeringsclausule dus wel een voordeel, nu hierin geen 2,5% extra verhoging is opgenomen, maar huurders kunnen niet meer geconfronteerd worden met een bijna onbegrensde huurverhoging als de maatregelen in werking treden.

U leest het bericht van de rijksoverheid hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht of over huurprijzen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, , , , , , ,

Woningdelen met twee personen mogelijk verboden?

Begin dit jaar kwam de Raad van State met een opmerkelijke uitspraak waaruit bleek dat vakantieverhuur (AirBnB) zonder vergunning verboden is op grond van de huisvestingswet. Vakantieverhuur was tot  dat moment in aan aantal gemeenten toegestaan zonder vergunning mits de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldeed. De uitspraak heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag vakantieverhuur inmiddels geheel heeft verboden en in Amsterdam is het sindsdien in enkele wijken verboden. In deze blog bespreken we echter bepaalde vormen van woningdelen die door deze uitspraak mogelijk eveneens verboden zijn zonder vergunning.

De uitspraak

Voordat wij de mogelijke olievlekwerking van de uitspraak bespreken komen wij eerst terug op de kern van de uitspraak. De Raad van State heeft bevestigd dat het op grond van artikel 21 sub a Hw (Huisvestingswet) verboden is om woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning zonder een daartoe door de gemeente afgegeven vergunning. In zoverre geen nieuws, maar de Raad oordeelde óók dat de Huisvestingswet géén bevoegdheid biedt om vrijstelling van dat verbod te verlenen. Kortom het beleid om onder voorwaarden vakantieverhuur zonder vergunning wel toe te staan, zoals tot nu toe het geval was in bijvoorbeeld Amsterdam, voldoet niet aan de wet. De gemeenten zullen derhalve een vergunningenstelsel moeten invoeren om vakantieverhuur weer mogelijk te maken.

Gemeenten staan woningdelen met 2 personen toe

Onttrekken van woonruimte is dus niet mogelijk zonder vergunning, maar in artikel 21 Hw worden meer activiteiten genoemd die verboden zijn. Zo is het op grond van artikel 21 sub c Hw ook niet toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Van omzetting is bijvoorbeeld sprake wanneer een van oorsprong zelfstandige woning kamergewijs wordt verhuurd aan meer dan één huishouden. Voor omzetting geldt bijvoorbeeld in Amsterdam ook nu reeds een vergunningsvereiste, maar net als in het geval van vakantieverhuur blijkt het onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningsplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel[1]

De gemeente Nijmegen stelt impliciet hetzelfde door slechts uitdrukkelijk omzetting naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten te verbieden.[2] De gemeente Utrecht legt eveneens pas een vergunningsplicht op bij omzetting ten behoeve van meer dan twee personen.[3] De gemeente Rotterdam daarentegen stelt zich nog wat soepeler op. Zij stelt dat pas een omzettingsvergunning is vereist indien er sprake is van 4 of meer kamerbewoners.[4]

Ondanks dat deze gemeenten het kennelijke doel hebben woningdelen (beperkt) toe te laten zonder vergunning biedt de Huisvestingswet, als wij de uitspraak van de Raad van State volgen, net als in het geval van vakantieverhuur hiervoor geen gelegenheid anders dan met een vergunning.

Hospitaverhuur

Naast kamerverhuur is hospitaverhuur ook een vorm van woningdelen. Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij de kamerverhuurder eveneens in de woning woont. In de huisvestingsverordening van bijvoorbeeld Nijmegen is speciaal een uitzondering opgenomen voor hospitaverhuur.[5]

De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Maar ook in andere gemeenten wordt hospitaverhuur toegestaan zonder vergunning. Echter wederom gelet op de uitspraak van de Raad van State komt het ons voor dat dit op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk is.

Het begrip huishouden

Bij de vraag of een vergunning vereist is, is cruciaal of de woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Hoewel het begrip huishouden in de huisvestingswet niet is gedefinieerd blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever ervan uitgaat dat bij kamergewijze verhuur van een woning de woning als geheel geen afzonderlijke woning meer vormt. De Raad van State heeft daarnaast het begrip “huishouden” zo uitgelegd dat sprake is van een huishouden indien kan worden aangenomen dat er bij de bewoners een intentie is om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.[6]

Van dat laatste is niet per se sprake wanneer bijvoorbeeld een studerende dochter met één andere studiegenoot een woning delen nu er meestal geen intentie is door voor onbepaalde tijd te laten zijn. Kortom strikt genomen zou ook in deze situatie een omzettingsvergunning dienen te worden aangevraagd.

Handhaving

Ten slotte komen wij terug op de huidige situatie. Zoals hiervoor is uitgelegd is de consequentie van de uitspraak van de Raad van State dat het woningdelen door twee (of meer) personen die ieder een afzonderlijk huishouden vormen dus verboden en is vrijstelling zonder vergunning in feite niet mogelijk. Toch is het onwaarschijnlijk (en wat ons betreft ook onwenselijk) dat gemeenten gelijk zouden gaan handhaven al was het maar omdat zij om praktische redenen hiertoe geen noodzaak zien. Het wordt dan ook pas problematisch wanneer bijvoorbeeld omwonenden verzoeken om handhaving. In principe zijn gemeenten in dat geval verplicht om te handhaven hetgeen nogal onwenselijke situaties kan opleveren. Een andere optie is natuurlijk om al deze situaties daadwerkelijk onder het vergunningenstelsel te laten vallen, maar gezien de toenemende bureaucratie zou het waarschijnlijk nog beter zijn als de wetgever de huisvestingswet op dit punt zou herzien. De komende tijd wordt het in ieder geval interessant om te bezien of de lijn die de Raad van State heeft ingezet daadwerkelijk consequent wordt voortgezet.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden van woningdelen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 p. 34

[2] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 1

[3] Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht artikel 3.1.2.

[4] Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Rotterdam) artikel 3.2.2.

[5] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 2

[6] ABRvS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3977

, , ,

Tijdelijke verlenging mogelijk van tijdelijke huurovereenkomsten wegens Coronacrisis

Nu de wereld wordt geteisterd door het Corona-virus blijven veel mensen zoveel mogelijk thuis. Maar wat als iemand uitgerekend nu zijn huis moet verlaten omdat zijn tijdelijke huurovereenkomst afloopt? Het zoeken naar andere woonruimte kan immers gedurende deze periode flink worden bemoeilijkt door bijvoorbeeld quarantaine, ziekte of het verlies van werk. Om deze problemen te verzachten is een wetsvoorstel gedaan om tijdelijke huurovereenkomsten te kunnen verlengen.

Wet Doorstroming Huurmarkt

Hoe zit het ook al weer? Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden en is het voor verhuurders mogelijk om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor de periode van maximaal 2 jaar (in het geval van onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar). In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de verhuurder geen wettelijke opzeggingsgrond nodig en zal de huurovereenkomst op de vastgestelde einddatum eindigen.[1] Wordt de tijdelijke huurovereenkomst echter op enig moment verlengd dan wordt het in beginsel automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Wetsvoorstel tijdelijke regels omtrent verlenging huurovereenkomst

Omdat het voor verhuurders lang niet altijd wenselijk is om een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan is er in verband met de Corona-crisis een tijdelijke wet voorgesteld die het mogelijk moet maken om tijdelijke huurcontracten, die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020, te verlengen voor een periode van maximaal drie maanden. Er zal in dat geval dan geen contract voor onbepaalde tijd ontstaan. Vooralsnog kan slechts uiterlijk worden verlengd tot 1 september 2020. Dit betekent dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld per 1 juli zou eindigen dat maximaal met twee maanden kan worden verlengd. Het is niet uitgesloten dat de maatregel zal worden verlengd indien de situatie daarom vraagt.

Tijdige kennisgeving blijft relevant

Bij een tijdelijke huurovereenkomst is opzegging niet vereist maar is het wel van belang dat de verhuurder de huurder tijdig in kennis stelt van de datum waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd, anders ontstaat er alsnog een contract voor onbepaalde tijd. Deze kennisgeving dient altijd maximaal drie maanden en ten minste één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst aan huurder te worden gegeven. Dit is gedurende de Corona-crisis niet anders. Het is voor verhuurders dan ook van groot belang (!) om deze kennisgeving tijdig te versturen zelfs wanneer er op voorhand een intentie bestaat om de huurovereenkomst te verlengen anders zal er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Informatieplicht, totstandkoming verlenging

Gedurende de Corona-crisis zal de verhuurder bij het versturen van de kennisgeving ook verplicht zijn om zijn huurder op de hoogte te brengen van de tijdelijke verlengingsmogelijkheden. De huurder heeft vervolgens één week om verlenging te verzoeken voor de periode van één, twee of drie maanden. Het staat een verhuurder ook vrij om zelf een aanbod te doen tot tijdelijke verlenging. De huurder is in dat geval niet verplicht in te stemmen met het aanbod. Verder blijven de wettelijke bepalingen omtrent tijdelijke huurovereenkomsten onverkort van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de huurder gedurende de verlenging de mogelijkheid blijft behouden om de tijdelijk verlengde huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn.

Weigering van verlenging

Slechts onder bepaalde omstandigheden mag een verhuurder een verzoek van de huurder tot verlenging weigeren. Indien de verhuurder de woning:

  1. heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
  2. opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Op advies van de Raad van State zal aan deze omstandigheden worden toegevoegd dat een verhuurder tevens verlenging kan weigeren wanneer de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze maatregelen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

[1] https://www.m2advocaten.nl/valkuilen-bij-tijdelijk-huurcontract-woonruimte

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , , , , ,

Huurovereenkomst woning: beding in nadeel van huurder toch geldig

contract afbeelding

In het huurrecht worden huurders van woningen over het algemeen goed beschermd. Zelfs wanneer een huurder akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding in de algemene voorwaarden bestaat er op grond van de wet een mogelijkheid om dit beding achteraf te laten vernietigen indien deze onredelijk bezwarend is. In een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden werd een beding dat in het nadeel van de huurder was toch geaccepteerd door het hof.

Casus

De huurder in kwestie, een advocaat, is met zijn verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen voor één jaar met onder andere als voorwaarde in de algemene bepalingen dat tussentijdse ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter.

“Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter”

Al snel blijkt dat de huurder niet tevreden is over de gehuurde woonruimte. Meest opvallende klacht daarbij is een defect brandalarmsysteem dat vaker dan eens nodeloos afgaat en zodoende de baby wakker houdt. Na een paar keer geklaagd te hebben over de woning kondigt de huurder aan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te willen ontbinden. De verhuurder accepteert de ontbinding niet en verwijst daarbij naar het opgenomen beding. De huurder daarentegen stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is.

Wetgeving

Op grond van artikel 6:233 BW kan een beding in de algemene voorwaarden worden vernietigd:

  • Indien het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW)
  • Indien de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van het beding kennis te nemen (artikel 6:233 sub b BW)

Daarbij is het zo dat een private huurder van een woning in principe wordt aangemerkt als een consument. Dit is van belang nu de wet ten aanzien van consumenten een aantal bedingen in algemene voorwaarden bij voorbaat onredelijk bezwarend acht. Deze staan in de zogenaamde ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW). Zo stelt artikel 6:236 sub b BW expliciet dat uitsluiting of beperking van de bevoegdheid tot ontbinding als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Tot dusver lijkt de wetgeving in het voordeel van de huurder te wijzen.

Arrest hof[1]

Het hof overweegt dat niet ter sprake staat dat de huurder in dit geval als consument valt aan te merken in de zin van artikel 6:236 BW. Echter oordeelt het hof dat het beding in dit geval toch stand kan houden omdat het beding een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst niet uitsluit of beperkt. Het beperkt dus niet de mogelijkheid van ontbinding, maar slechts de wijze waarop kan worden ontbonden. Het hof acht een dergelijke beperking geen onredelijke bezwarende aantasting van de positie van de consument. Het contractuele evenwicht wordt volgens het hof behouden nu de verhuurder op grond van de wet (artikel 7:231 BW) net zo min buitengerechtelijk kan ontbinden.

Commentaar

Hoewel het hof overweegt dat het feit dat beide partijen niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden niet tot een aantasting van contractueel evenwicht leidt, valt daar volgens ons toch wat op af te dingen. Het hof lijkt namelijk te vergeten dat algemeen wordt aangenomen dat consumenten de zwakkere partij zijn en dat de wetgeving met bijvoorbeeld artikel 6:236 BW een meer gebalanceerd speelveld probeert te creëren.  Wanneer een verhuurder vervolgens deze regelgeving middels een beding buitenspel kan zetten is er dus niet sprake van een contractueel evenwicht, maar komt de consument alsnog in de zwakkere positie.

Wellicht heeft in deze casus meegespeeld dat de huurder een advocaat was. De advocaat, die ook nog eens privaatrechtelijk georiënteerd was, zal op voorhand wellicht niet tot een zwakkere partij gerekend worden. Dat zeggende heeft het hof deze factor niet zichtbaar meegewogen in haar oordeel. Volgens ons valt er dan ook zeker iets voor te zeggen dat dit beding als onredelijk bezwarend had moeten worden aangemerkt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] In een uitspraak van de rechtbank Middelburg uit 2009 kwam de rechter in een zelfde soort zaak nog tot een ander oordeel. Daarin oordeelde de rechter dat op basis van artikel 6:267 lid 1 BW de consument in kwestie uitdrukkelijk een bevoegdheid tot buitenrechtelijke ontbinding toekomt. Een beding die een beroep op dat artikel feitelijk uitsluit valt dan ook aan te merken als een beperking in de zin van artikel 6:236 lid b BW en zou dus onredelijk bezwarend zijn.

, , , , , ,

Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, , , , , ,

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

afbeelding van een contractbreuk

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Servicekosten woonruimte: Kan de VVE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

servicekosten

Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VVE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VVE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst €5500 aan onverschuldigde VVE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VVE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VVE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

Niet een-op-een doorberekenen VVE-kosten

In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VVE’. De rechter was echter van oordeel dat VVE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VVE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning.

Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VVE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VVE’, nu servicekosten voor de VVE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging.

In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VVE bestaat. In dat  geval zal men bij de VVE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.

 

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Stookkosten
  • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
  • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
  • Reparaties aan het complex

 

Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

In het geval een verhuurder bepaalde VVE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft.

Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261).

Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten.

 

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u nog meer vragen over het doorberekenen van servicekosten of andere vragen?

Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

, , , ,

Valkuilen bij tijdelijk huurcontract woonruimte

contract

Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het aantrekkelijker geworden voor verhuurders om tijdelijke huurcontracten aan te gaan nu er geen wettelijke opzeggingsgrond meer vereist is. Desondanks zijn er nog steeds een aantal andere strikte vereisten waar aan voldaan moet worden. In de praktijk blijken verhuurders zich met name nogal eens te verslikken in de verplichte kennisgeving. Waar moet u op letten?

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk geworden voor verhuurder en huurder een tijdelijk huurcontract af te sluiten dat na afloop zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijke huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist. Dat wil zeggen dat de verhuurder alleen het huurcontract kon opzeggen volgens een in de wet omschreven reden. Een dergelijke reden is niet meer nodig om een tijdelijk huurcontract te laten eindigen.

Beperkingen tijdelijk huurcontract

Ondanks dat het nu dus een stuk eenvoudiger is geworden om een tijdelijk huurcontract  te laten eindigen, zijn er nog steeds wel beperkingen waar rekening mee moet worden gehouden. Een huurcontract voor bepaalde tijd mag slechts éénmaal worden afgesloten met dezelfde huurder. In het geval men meerdere tijdelijke huurcontracten achter elkaar zou kunnen afsluiten met dezelfde huurder zou immers de huurbescherming ontweken kunnen worden.

Voorts mag voor een zelfstandige woonruimte een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar worden gesloten, terwijl voor onzelfstandige woonruimte een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar mag worden afgesproken. Duurt de huurovereenkomst voort na deze maximale huurperiode dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk vereiste is dat ondanks dat er geen opzegging meer nodig is, de verhuurder wel verplicht is tijdig een kennisgeving te sturen indien hij de huur wenst te beëindigen. Dit dient uiterlijk een maand voor het aflopen van het huurcontract te gebeuren. Indien de verhuurder dit niet tijdig doet wordt het tijdelijke huurcontract alsnog omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving één dag te laat verstuurd

Dat de uiterste termijn voor een kennisgeving strikt moet worden opgevat bleek ook uit een uitspraak eerder dit jaar van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak had de verhuurder zich kennelijk verrekend en bleek hij één dag te laat met het versturen van de kennisgeving. Volgens de rechtbank had de verhuurder hiermee de huurder het vertrouwen gegeven dat hij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen. De verhuurder zat dus vast aan een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving niet ontvangen door huurder

Behalve dat de kennisgeving op tijd verstuurd moet worden is ook van belang dat de verhuurder, indien het tot een procedure komt, kan aantonen dat hij deze kennisgeving daadwerkelijk aan de huurder heeft verstuurd. In een recente uitspraak van eveneens de rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder de kennisgeving per e-mail verstuurd. De huurder claimde echter de mail niet ontvangen te hebben, en de verhuurder kon verder geen feiten of omstandigheden aandragen waaruit het tegendeel bleek. De rechter kwam dan ook tot het oordeel dat de huurder niet tijdig was geïnformeerd over het voornemen om de huurovereenkomst op te zeggen.

Conclusie

Met de Wet doorstroming huurmarkt hoeft de verhuurder niet langer een reden aan te geven waarom hij de tijdelijke huurovereenkomst niet langer voort wil zetten bij afloop. Dit neemt echter niet weg dat de verhuurder nog steeds wel gebonden is om de huurder tijdig op de hoogte te brengen van het feit dát hij de huur niet wil voortzetten. Daarnaast verdient het aanbeveling om deze kennisgeving ten minste aangetekend, dan wel per deurwaardersexploot, te versturen zodat de huurder niet eenvoudig kan claimen de kennisgeving niet te hebben ontvangen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Zoekt u advies bij het opstellen van tijdelijke huurcontracten of huurt u zelf tijdelijk en vraagt u zich af wat precies uw rechten zijn, neemt u dan gerust contact met M2Advocaten op.

, , , , , , ,

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

checklist

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)