,

Reservering bouwkavel; koopovereenkomst tot stand gekomen?

Het gebeurt wel vaker dat een partij een optie neemt op een kavel in een ontwikkelingsgebied. De kavel wordt dan gereserveerd en deze reservering kan meestal worden verlengd. Maar wat als bij de verlenging een termijn wordt gesteld waarbinnen moet worden aangegeven of tot aankoop wordt overgegaan en er alvast een model koopovereenkomst is aangehecht voor het geval het antwoord bevestigend is. Schuif je dan op naar een koopovereenkomst?

Dit speelde in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (uitspraak van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6775), waarbij iemand een optie had op een kavel in een ontwikkelingsgebied in de gemeente Enschede. Hij was van mening dat met retourzending van de ondertekende reserveringsverklaring (om de reservering te verlengen) een koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Zowel de rechter in eerste aanleg als het Hof komen tot het oordeel dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens het Hof heeft de getekende reserveringsverklaring niet meer dan een voorbereidende overeenkomst tot stand gebracht die ertoe strekt om gedurende een bepaalde termijn te bezien of de bouwplannen voor de kavel gerealiseerd kunnen worden binnen de voorwaarden en voorschriften van de gemeente. Van een onherroepelijk aanbod door de gemeente is geen sprake.

Hierbij speelde een rol dat in de algemene voorwaarden die aan de model koopovereenkomst waren gehecht, was aangegeven dat de koopovereenkomst tot stand komt en rechtskracht verkrijgt op de datum waarop deze door beide partijen is getekend. Hieruit bleek dus hoe en wanneer de gemeente gebonden wenste te worden.

Op zich is de uitspraak van het Hof te begrijpen, maar er zijn ook uitspraken bekend waarbij wordt ingezoomd op het begrip optie: een optie wordt gezien als een onherroepelijk aanbod. Hierbij is het niet nodig dat alles nauwkeurig is uitgewerkt. Het gaat erom dat de essentialia (welke kavel, welke grootte en welke koopsom) en de overige specifieke bepalingen in de model koopovereenkomst voor beide partijen genoegzaam bekend zijn. In zo’n geval komt, volgens deze uitspraken, wel een koopovereenkomst tot stand.

Het is dus geen uitgemaakte zaak of partijen in de hierboven genoemde omstandigheden aan elkaar gebonden zijn. Voor gemeentes geldt in elk geval dat zij termen als “optie” of “optietermijn” zullen willen vermijden.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

 

 

 

, ,

Gemengde overeenkomst, welke regels gelden?

Soms voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee soorten overeenkomsten, bijvoorbeeld huur en zorg. Daarvoor gelden verschillende regels. Welke regels moet je dan toepassen?

De wet bepaalt dat de verschillende regels in beginsel naast elkaar moeten worden toegepast, tenzij de regels onverenigbaar zijn (artikel 6:215 BW). Als de regels onverenigbaar zijn, dan gaat het erom welke overeenkomst overheerst.

Dit speelde in een zaak bij de Rechtbank Limburg (uitspraak van 10 februari 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:1124), waarbij een fysiotherapeut diensten aan bewoners van een zorgvilla  aanbiedt vanuit een ruimte die hij van de zorgvilla huurt. Er is dus sprake van een gemengde overeenkomst, te weten een overeenkomst van opdracht (verlenen van diensten) en een huurovereenkomst (gebruik ruimte).

Op enig moment gaat de zorgvilla tot opzegging van de overeenkomst van opdracht over. De fysiotherapeut kan zich daar niet in vinden en beroept zich op ontruimingsbescherming (zodat hij langer zijn diensten kan aanbieden). Volgens de fysiotherapeut overheerst de huurovereenkomst en zijn de bepalingen van het huurrecht van toepassing, zodat hij ontruimingsbescherming geniet.

De rechtbank gaat hier niet in mee. De rechtbank overweegt dat er weliswaar een ruimte wordt gehuurd, maar uitsluitend met als doel het (kunnen) verlenen van diensten aan de bewoners van de zorgvilla. De dienstverlening staat dus centraal. Oftewel: de huurovereenkomst volgt het bestaan van de overeenkomst van opdracht en niet andersom. Dit betekent dat de fysiotherapeut geen beroep op ontruimingsbescherming toekomt.

Deze zaak laat maar weer eens zien dat het van belang is om bij het sluiten van gemengde overeenkomsten goede afspraken te maken om de kans op discussie over welke regels gelden zo klein mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door op te nemen welke overeenkomst centraal staat en een duidelijke koppeling te maken: als de ene (centrale) overeenkomst eindigt, komt ook de andere overeenkomst te vervallen. Dat kan een hoop ellende voorkomen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Verbod om bezwaar te maken tegen bouwplannen, houdt dat stand?

Soms zie je dat een eigenaar die bouwplannen heeft, met zijn buurman afspreekt dat die geen bezwaar tegen de bouwplannen mag maken. Maar wat als de buurman dat toch doet? Houdt de afspraak dan stand?

Een clausule waarbij iemand afstand doet van zijn mogelijkheid om bezwaar te maken, wordt ook wel een “monddood-clausule” genoemd. Feitelijk wordt hiermee inbreuk gemaakt op een fundamenteel grondrecht, namelijk: toegang tot rechtsbescherming.

Als je met een clausule de toegang tot rechtsbescherming wil beperken, dan gelden daarvoor bepaalde eisen. Voldoet de “monddood-clausule” daar niet aan, dan is de clausule nietig wegens strijd met de openbare orde of goede zeden (artikel 3:40 BW).

Relevant zijn de volgende vragen:

  1. Is in de clausule voldoende duidelijk omschreven om welke bouwplannen ’t precies gaat?;
  2. Geldt de clausule voor een bepaalde termijn?;
  3. Geldt de clausule ook voor rechtsopvolgers?

In een zaak die speelde bij de rechtbank Midden-Nederland (uitspraak 22 juli 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:2863) was in de leveringsakte opgenomen dat de buurman werd verplicht om:

“nooit enig bezwaar aan te tekenen tegen een eventuele bebouwing met woonbestemming”

De rechtbank vond dit te beperkend om de volgende redenen:

  1. Uit de tekst van de clausule wordt op geen enkele wijze duidelijk om welke (toekomstige) bouwplannen het gaat;
  2. Er is geen termijn opgenomen, waardoor sprake is van een eeuwigdurend verbod;
  3. In de leveringsakte is bepaald dat de clausule moet worden opgelegd aan rechtsopvolgers, waardoor rechtsopvolgers bij voorbaat afstand doen van rechtsbescherming.

Het oordeel van de rechtbank is dan ook dat de clausule nietig is op grond van artikel 3:40 BW.

Het voorgaande laat zien dat je op zich wel een “monddood clausule” kan overeenkomen, maar dat dit streng wordt getoetst. Ga je buiten de lijntjes, dan houdt ’t snel op.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , ,

Leveringsdatum nog niet verstreken, toch boete verschuldigd?

Vaak zie je in koopovereenkomsten boeteclausules die gelden als verkoper of koper bepaalde verplichtingen niet nakomen. Gaat het om onroerend goed, dan geldt er dikwijls een boete als de verkoper zijn verplichting om mee te werken aan de levering niet nakomt.

Uiteraard zal koper doorgaans moeten afwachten of verkoper gaat leveren en zo niet, verkoper in gebreke moeten stellen, maar soms kan koper dit moment naar voren halen. Namelijk: als koper goede gronden heeft om te vrezen dat verkoper niet zal gaan leveren. In dat geval kan koper een schriftelijke aanmaning aan verkoper sturen, met het verzoek aan verkoper om zich bereid te verklaren om mee te werken aan de levering.

Stel dat verkoper aan dit verzoek geen gehoor geeft. Gaat de contractuele boete dan al lopen, terwijl de uiterste datum voor levering nog niet is verstreken? Het antwoord is: ja.

Indien koper de hiervoor bedoelde schriftelijke aanmaning verstuurt en verkoper antwoordt ontkennend of ontoereikend of reageert niet, dan treden de gevolgen van de niet-nakoming van de verplichting om mee te werken aan de levering (lees: het verschuldigd worden van de boete) reeds in, ook al is de uiterste datum voor levering nog niet verstreken. NB Een aparte ingebrekestelling is niet vereist. Uit de rechtspraak volgt dat verzuim in dit geval zonder ingebrekestelling intreedt.

Dit speelde onder meer in een zaak bij het Hof Den Haag (arrest 19 mei 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:892). Op het niet nakomen van de verplichting om mee te werken aan de levering stond in die zaak een boete van Eur. 1.000.000,–. Koper had goede gronden om te vrezen dat verkoper niet zou gaan nakomen en had de hiervoor genoemde schriftelijke aanmaning aan verkoper verstuurd, waarop verkoper niet gereageerd had.

Koper ging uiteindelijk tot ontbinding van de koopovereenkomst over, maar maakte tevens aanspraak op de boete van Eur. 1.000.000,–. Verkoper verweerde zich met de stelling dat de boete niet verschuldigd kon zijn omdat ten tijde van de schriftelijke aanmaning het overeengekomen tijdstip van levering nog niet was verstreken en er nog de nodige stappen gezet moesten worden om tot levering te komen. Dat is volgens het Hof niet relevant. De gevolgen van niet-nakoming treden ook in indien de prestatie van de schuldenaar (lees: levering door verkoper) nog niet is uitgebleven. Oftewel: er wordt gehandeld alsof de prestatie opeisbaar is.

Voor verkopers is het dus uitkijken als zij kopers redenen geven om te vrezen dat zij niet zullen gaan nakomen en het verzoek krijgen om zich bereid te verklaren om aan de levering mee te werken. Doet verkoper niets, of antwoordt hij ontkennend of ontoereikend, dan kan dat hem duur komen te staan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

, , , ,

Nieuws: Huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Tot nu toe was het in de vrije huursector mogelijk om de huur jaarlijks praktisch onbeperkt te verhogen. Dit heeft tot gevolg gehad dat huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Sommige huurovereenkomsten beschikken al over een indexeringsclausule waarmee de huurverhoging wordt gekoppeld, en dus beperkt, aan het inflatiecijfer. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt nu met maatregelen die er voor zorgen dat de huur in de vrije sector standaard wordt gemaximeerd op inflatie plus 2,5%.  Voor de huurder blijft een indexeringsclausule dus wel een voordeel, nu hierin geen 2,5% extra verhoging is opgenomen, maar huurders kunnen niet meer geconfronteerd worden met een bijna onbegrensde huurverhoging als de maatregelen in werking treden.

U leest het bericht van de rijksoverheid hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht of over huurprijzen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

, , , , , ,

Hoe ver gaat de onderzoeksplicht bij de aankoop van een woning?

Onderzoeksplicht

Nog altijd hebben we te maken met een oververhitte woningmarkt waarbij kopers zich vaak gedwongen voelen halsoverkop te beslissen of ze kopen of niet. Zelfs in Coronatijd is het druk op de kopersmarkt. Waar het vroeger gebruikelijk was om onderzoek uit te (laten) voeren wordt dit inmiddels dikwijls overgeslagen. Maar verspeelt een koper geen rechten wanneer hij geen of onvoldoende onderzoek doet? In deze blog kijken we naar de onderzoeksplicht van de koper van een woning.

Non-conformiteit

Wanneer men een woning koopt mag men verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Indien dit niet het geval is dan is er sprake van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Onder normaal gebruik wordt verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.[1] Is hier geen sprake van dan is er in beginsel sprake van non-conformiteit en heeft de koper recht op herstel van de gebreken of kan zelfs ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd worden.

Onderzoeksplicht koper

Alvorens een koper beroep kan doen op non-conformiteit wordt getoetst of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Een koper kan zich in beginsel niet op non-conformiteit beroepen wanneer het gaat om zichtbare of kenbare gebreken.[2]

Zichtbare gebreken

Indien een koper bijvoorbeeld met het blote oog heeft kunnen waarnemen dat er sprake was van een lekkage op de zolder kan hij zich na de koop niet op non-conformiteit beroepen. Hij heeft in dat geval zijn onderzoeksplicht geschonden nu hij het zichtbare gebrek zelf vóór de koop heeft kunnen waarnemen.

Kenbare gebreken

Naast zichtbare gebreken kan er ook sprake zijn van kenbare gebreken. Dit zijn gebreken waarvan de koper wist of had moeten weten dat ze aanwezig waren. Indien men bijvoorbeeld een 150-jaar oude boerderij koopt, die in 1950 voor het laatst is opgeknapt, dan dient op voorhand rekening te worden gehouden met meer gebreken dan bij de aankoop van een nieuw huis. Een ander voorbeeld van kenbare gebreken zijn gebreken waarvan de verkoper op voorhand expliciet mededeling heeft gedaan of wanneer de gebreken in het verkoopcontract zijn opgenomen. Op dat moment zijn de gebreken voor de koper kenbaar. Ook in dat geval kan de koper dus geen beroep doen op non-conformiteit. Kenbare gebreken kunnen ook subjectief van aard zijn. Zo wordt van een professionele partij meer kennis verwacht en zal er dus sneller sprake zijn van een kenbaar gebrek.

Mededelingsplicht verkoper

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Deze mededelingsplicht weegt in de meeste gevallen zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Dat wil zeggen dat indien de verkoper kennis heeft van een noemenswaardig gebrek, maar dit niet meedeelt aan de koper, dat ondanks het feit dat de koper geen of onvoldoende onderzoek heeft verricht, de koper alsnog een beroep kan doen op non-conformiteit. Overigens, als de verkoper niet op de hoogte was van een gebrek dan kan de koper alsnog een beroep doen op non-conformiteit als de woning daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik.

Advies

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. De kosten wegen vaak op tegen de mogelijke ellende die het uitspaart. Maar ook als de koper geen bouwkundig onderzoek kan of wil laten uitvoeren kan hij toch het nodige doen om zijn rechten veilig te stellen. Naast bezichtiging van de woning is het verstandig voor de koper om veel vragen over de woning aan de verkoper te stellen. Op die manier voldoet de koper niet alleen aan zijn onderzoeksplicht, maar vergroot hij ook de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper zal immers alle vragen naar waarheid moeten beantwoorden wil hij aan zijn mededelingsplicht voldoen. Indien mogelijk verdient het de voorkeur deze vragen en antwoorden (achteraf) vast te leggen via bijvoorbeeld e-mailcorrespondentie. Makelaars maken bovendien vaak gebruik van een standaard-vragenlijst waarop veel onderwerpen aan bod komen.

Het gevolg van deze vragen is dat de koper achteraf niet meer kan klagen over gebreken waarvan de verkoper reeds mededeling heeft gedaan. Het is belangrijk voor de koper in dat geval goed kennis te nemen van de antwoorden op de vragenlijst én door te vragen bij onduidelijkheden. De gebreken worden in dat geval dan ook geacht te zijn verdisconteerd in de aankoopprijs. Indien er dus bij het onderzoek blijkt dat er gebreken zijn zal de koper moeten onderhandelen over de prijs.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt uw advies bij een koopovereenkomst? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] Zie bv. Hof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3226

[2] Zie bv. HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287

, , , , , ,

Woningdelen met twee personen mogelijk verboden?

Begin dit jaar kwam de Raad van State met een opmerkelijke uitspraak waaruit bleek dat vakantieverhuur (AirBnB) zonder vergunning verboden is op grond van de huisvestingswet. Vakantieverhuur was tot  dat moment in aan aantal gemeenten toegestaan zonder vergunning mits de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldeed. De uitspraak heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag vakantieverhuur inmiddels geheel heeft verboden en in Amsterdam is het sindsdien in enkele wijken verboden. In deze blog bespreken we echter bepaalde vormen van woningdelen die door deze uitspraak mogelijk eveneens verboden zijn zonder vergunning.

De uitspraak

Voordat wij de mogelijke olievlekwerking van de uitspraak bespreken komen wij eerst terug op de kern van de uitspraak. De Raad van State heeft bevestigd dat het op grond van artikel 21 sub a Hw (Huisvestingswet) verboden is om woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning zonder een daartoe door de gemeente afgegeven vergunning. In zoverre geen nieuws, maar de Raad oordeelde óók dat de Huisvestingswet géén bevoegdheid biedt om vrijstelling van dat verbod te verlenen. Kortom het beleid om onder voorwaarden vakantieverhuur zonder vergunning wel toe te staan, zoals tot nu toe het geval was in bijvoorbeeld Amsterdam, voldoet niet aan de wet. De gemeenten zullen derhalve een vergunningenstelsel moeten invoeren om vakantieverhuur weer mogelijk te maken.

Gemeenten staan woningdelen met 2 personen toe

Onttrekken van woonruimte is dus niet mogelijk zonder vergunning, maar in artikel 21 Hw worden meer activiteiten genoemd die verboden zijn. Zo is het op grond van artikel 21 sub c Hw ook niet toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Van omzetting is bijvoorbeeld sprake wanneer een van oorsprong zelfstandige woning kamergewijs wordt verhuurd aan meer dan één huishouden. Voor omzetting geldt bijvoorbeeld in Amsterdam ook nu reeds een vergunningsvereiste, maar net als in het geval van vakantieverhuur blijkt het onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningsplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel[1]

De gemeente Nijmegen stelt impliciet hetzelfde door slechts uitdrukkelijk omzetting naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten te verbieden.[2] De gemeente Utrecht legt eveneens pas een vergunningsplicht op bij omzetting ten behoeve van meer dan twee personen.[3] De gemeente Rotterdam daarentegen stelt zich nog wat soepeler op. Zij stelt dat pas een omzettingsvergunning is vereist indien er sprake is van 4 of meer kamerbewoners.[4]

Ondanks dat deze gemeenten het kennelijke doel hebben woningdelen (beperkt) toe te laten zonder vergunning biedt de Huisvestingswet, als wij de uitspraak van de Raad van State volgen, net als in het geval van vakantieverhuur hiervoor geen gelegenheid anders dan met een vergunning.

Hospitaverhuur

Naast kamerverhuur is hospitaverhuur ook een vorm van woningdelen. Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij de kamerverhuurder eveneens in de woning woont. In de huisvestingsverordening van bijvoorbeeld Nijmegen is speciaal een uitzondering opgenomen voor hospitaverhuur.[5]

De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Maar ook in andere gemeenten wordt hospitaverhuur toegestaan zonder vergunning. Echter wederom gelet op de uitspraak van de Raad van State komt het ons voor dat dit op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk is.

Het begrip huishouden

Bij de vraag of een vergunning vereist is, is cruciaal of de woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Hoewel het begrip huishouden in de huisvestingswet niet is gedefinieerd blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever ervan uitgaat dat bij kamergewijze verhuur van een woning de woning als geheel geen afzonderlijke woning meer vormt. De Raad van State heeft daarnaast het begrip “huishouden” zo uitgelegd dat sprake is van een huishouden indien kan worden aangenomen dat er bij de bewoners een intentie is om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.[6]

Van dat laatste is niet per se sprake wanneer bijvoorbeeld een studerende dochter met één andere studiegenoot een woning delen nu er meestal geen intentie is door voor onbepaalde tijd te laten zijn. Kortom strikt genomen zou ook in deze situatie een omzettingsvergunning dienen te worden aangevraagd.

Handhaving

Ten slotte komen wij terug op de huidige situatie. Zoals hiervoor is uitgelegd is de consequentie van de uitspraak van de Raad van State dat het woningdelen door twee (of meer) personen die ieder een afzonderlijk huishouden vormen dus verboden en is vrijstelling zonder vergunning in feite niet mogelijk. Toch is het onwaarschijnlijk (en wat ons betreft ook onwenselijk) dat gemeenten gelijk zouden gaan handhaven al was het maar omdat zij om praktische redenen hiertoe geen noodzaak zien. Het wordt dan ook pas problematisch wanneer bijvoorbeeld omwonenden verzoeken om handhaving. In principe zijn gemeenten in dat geval verplicht om te handhaven hetgeen nogal onwenselijke situaties kan opleveren. Een andere optie is natuurlijk om al deze situaties daadwerkelijk onder het vergunningenstelsel te laten vallen, maar gezien de toenemende bureaucratie zou het waarschijnlijk nog beter zijn als de wetgever de huisvestingswet op dit punt zou herzien. De komende tijd wordt het in ieder geval interessant om te bezien of de lijn die de Raad van State heeft ingezet daadwerkelijk consequent wordt voortgezet.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden van woningdelen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 p. 34

[2] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 1

[3] Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht artikel 3.1.2.

[4] Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Rotterdam) artikel 3.2.2.

[5] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 2

[6] ABRvS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3977

, ,

Hoge Raad stelt beperkingen aan in rekening brengen servicekosten

Vorig jaar kon u op onze website een blog lezen over een uitspraak waarbij het Hof Amsterdam oordeelde dat het een verhuurder van een woning in de vrije sector bijna volkomen vrijstond om de hoogte van de servicekosten te bepalen mits er maar overeenstemming hierover met de huurder was bereikt. In cassatie komt de Hoge Raad echter tot een ander oordeel.

Casus

Huurder en verhuurder zijn een huurprijs overeengekomen van €740,- per maand. Naast de kale huurprijs is overeengekomen dat €450,- per maand in rekening wordt gebracht voor de huur van het meubilair en €200,- per maand aan VvE-bijdragen. Inclusief een voorschot voor de energiekosten betaalt de huurder €1.500,- per maand. Gedurende de huurperiode ontvangt de huurder geen specificatie van de kosten.

Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder de volledig betaalde meubileringskosten (€11.055,28) en VvE-bijdragen (€5.500,-) terug omdat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de verplichting om inzage te geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten. Daarbij stelt de huurder dat de VvE-bijdragen sowieso niet in rekening gebracht zouden mogen worden.

Verloop procedure

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk. De rechtbank oordeelt dat er voor het meubilair niet meer dan €48,- per maand in rekening had mogen worden gebracht. Voor wat betreft de VvE-bijdragen oordeelt de rechtbank dat er geen kosten mogen worden doorberekend die niet direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

In het hoger beroep daarentegen maakt het hof echter een ommezwaai ten opzichte van de heersende leer en oordeelt dat gelet op de wetsgeschiedenis de contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur ook dient te gelden ten aanzien van de afgesproken servicekosten. Met andere woorden: als de partijen met elkaar een bepaalde vergoeding hebben afgesproken voor de servicekosten geldt deze afspraak. Het maakt daarbij feitelijk niet uit of de in rekening gebrachte kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Afspraak is afspraak. Alleen wanneer er geen afspraken hieromtrent zijn gemaakt moet worden teruggevallen op hetgeen wettelijk is bepaald of hetgeen redelijk wordt geacht, aldus het hof.

Hoge Raad

Inmiddels heeft de hoogste rechtsinstantie in Nederland, de Hoge Raad, zich over de kwestie uitgelaten. De Hoge Raad verwijst daarbij naar de eerste volzin uit artikel 7:259 lid 1 BW waarin staat:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen

Naar het oordeel van de Hoge Raad dient uit deze zinsnede te worden begrepen het hier gaat om de overeenstemming tussen huurder en verhuurder over de kosten die in rekening worden gebracht naar aanleiding van de (jaarlijkse) specificatie die aan de huurder dient te worden verstrekt. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid om te controleren of de in rekening gebrachte kosten correct zijn waarna ‘overeenstemming’ kan worden bereikt.

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met deze zinsnede dus niet bedoeld dat een verhuurder en een huurder een servicekostenvergoeding kunnen overeenkomen zonder dat er een relatie bestaat met de daadwerkelijke kosten. Dit zou immers de opgelegde jaarlijkse specificatie in feite nutteloos maken. Daarbij geldt artikel 7:259 BW óók voor geliberaliseerde woningen.

Conclusie

Bij de berekening van de servicekosten dient het te gaan om een redelijke vergoeding die in relatie staat tot de daadwerkelijke kosten. De hoogte van de servicekosten kunnen aan de hand van dit criterium worden getoetst óók wanneer het een geliberaliseerde woning betreft.

Voor huurders van een geliberaliseerde woning is het na deze uitspraak (wederom) van belang om goed inzicht te verkrijgen in de opgegeven kosten. Het blijkt dus goed mogelijk deze kosten, indien ze niet in verhouding staan tot de werkelijke kosten, in een latere fase aan te vechten. Maar ook voor verhuurders is het van belang om daadwerkelijk jaarlijks een duidelijk overzicht van de extra gemaakte kosten te verstrekken. Dit voorkomt dat zij later plots worden geconfronteerd met een grote vordering van een huurder zoals in deze kwestie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wil u meer weten over servicekosten? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

Tijdelijke verlenging mogelijk van tijdelijke huurovereenkomsten wegens Coronacrisis

Nu de wereld wordt geteisterd door het Corona-virus blijven veel mensen zoveel mogelijk thuis. Maar wat als iemand uitgerekend nu zijn huis moet verlaten omdat zijn tijdelijke huurovereenkomst afloopt? Het zoeken naar andere woonruimte kan immers gedurende deze periode flink worden bemoeilijkt door bijvoorbeeld quarantaine, ziekte of het verlies van werk. Om deze problemen te verzachten is een wetsvoorstel gedaan om tijdelijke huurovereenkomsten te kunnen verlengen.

Wet Doorstroming Huurmarkt

Hoe zit het ook al weer? Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden en is het voor verhuurders mogelijk om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor de periode van maximaal 2 jaar (in het geval van onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar). In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de verhuurder geen wettelijke opzeggingsgrond nodig en zal de huurovereenkomst op de vastgestelde einddatum eindigen.[1] Wordt de tijdelijke huurovereenkomst echter op enig moment verlengd dan wordt het in beginsel automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Wetsvoorstel tijdelijke regels omtrent verlenging huurovereenkomst

Omdat het voor verhuurders lang niet altijd wenselijk is om een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan is er in verband met de Corona-crisis een tijdelijke wet voorgesteld die het mogelijk moet maken om tijdelijke huurcontracten, die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020, te verlengen voor een periode van maximaal drie maanden. Er zal in dat geval dan geen contract voor onbepaalde tijd ontstaan. Vooralsnog kan slechts uiterlijk worden verlengd tot 1 september 2020. Dit betekent dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld per 1 juli zou eindigen dat maximaal met twee maanden kan worden verlengd. Het is niet uitgesloten dat de maatregel zal worden verlengd indien de situatie daarom vraagt.

Tijdige kennisgeving blijft relevant

Bij een tijdelijke huurovereenkomst is opzegging niet vereist maar is het wel van belang dat de verhuurder de huurder tijdig in kennis stelt van de datum waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd, anders ontstaat er alsnog een contract voor onbepaalde tijd. Deze kennisgeving dient altijd maximaal drie maanden en ten minste één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst aan huurder te worden gegeven. Dit is gedurende de Corona-crisis niet anders. Het is voor verhuurders dan ook van groot belang (!) om deze kennisgeving tijdig te versturen zelfs wanneer er op voorhand een intentie bestaat om de huurovereenkomst te verlengen anders zal er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Informatieplicht, totstandkoming verlenging

Gedurende de Corona-crisis zal de verhuurder bij het versturen van de kennisgeving ook verplicht zijn om zijn huurder op de hoogte te brengen van de tijdelijke verlengingsmogelijkheden. De huurder heeft vervolgens één week om verlenging te verzoeken voor de periode van één, twee of drie maanden. Het staat een verhuurder ook vrij om zelf een aanbod te doen tot tijdelijke verlenging. De huurder is in dat geval niet verplicht in te stemmen met het aanbod. Verder blijven de wettelijke bepalingen omtrent tijdelijke huurovereenkomsten onverkort van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de huurder gedurende de verlenging de mogelijkheid blijft behouden om de tijdelijk verlengde huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn.

Weigering van verlenging

Slechts onder bepaalde omstandigheden mag een verhuurder een verzoek van de huurder tot verlenging weigeren. Indien de verhuurder de woning:

  1. heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
  2. opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Op advies van de Raad van State zal aan deze omstandigheden worden toegevoegd dat een verhuurder tevens verlenging kan weigeren wanneer de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze maatregelen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] https://www.m2advocaten.nl/valkuilen-bij-tijdelijk-huurcontract-woonruimte

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346