, , , ,

Nieuws: Huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Tot nu toe was het in de vrije huursector mogelijk om de huur jaarlijks praktisch onbeperkt te verhogen. Dit heeft tot gevolg gehad dat huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren aanzienlijk zijn gestegen. Sommige huurovereenkomsten beschikken al over een indexeringsclausule waarmee de huurverhoging wordt gekoppeld, en dus beperkt, aan het inflatiecijfer. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties komt nu met maatregelen die er voor zorgen dat de huur in de vrije sector standaard wordt gemaximeerd op inflatie plus 2,5%.  Voor de huurder blijft een indexeringsclausule dus wel een voordeel, nu hierin geen 2,5% extra verhoging is opgenomen, maar huurders kunnen niet meer geconfronteerd worden met een bijna onbegrensde huurverhoging als de maatregelen in werking treden.

U leest het bericht van de rijksoverheid hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht of over huurprijzen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, , , , , ,

Hoe ver gaat de onderzoeksplicht bij de aankoop van een woning?

Onderzoeksplicht

Nog altijd hebben we te maken met een oververhitte woningmarkt waarbij kopers zich vaak gedwongen voelen halsoverkop te beslissen of ze kopen of niet. Zelfs in Coronatijd is het druk op de kopersmarkt. Waar het vroeger gebruikelijk was om onderzoek uit te (laten) voeren wordt dit inmiddels dikwijls overgeslagen. Maar verspeelt een koper geen rechten wanneer hij geen of onvoldoende onderzoek doet? In deze blog kijken we naar de onderzoeksplicht van de koper van een woning.

Non-conformiteit

Wanneer men een woning koopt mag men verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Indien dit niet het geval is dan is er sprake van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Onder normaal gebruik wordt verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.[1] Is hier geen sprake van dan is er in beginsel sprake van non-conformiteit en heeft de koper recht op herstel van de gebreken of kan zelfs ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd worden.

Onderzoeksplicht koper

Alvorens een koper beroep kan doen op non-conformiteit wordt getoetst of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Een koper kan zich in beginsel niet op non-conformiteit beroepen wanneer het gaat om zichtbare of kenbare gebreken.[2]

Zichtbare gebreken

Indien een koper bijvoorbeeld met het blote oog heeft kunnen waarnemen dat er sprake was van een lekkage op de zolder kan hij zich na de koop niet op non-conformiteit beroepen. Hij heeft in dat geval zijn onderzoeksplicht geschonden nu hij het zichtbare gebrek zelf vóór de koop heeft kunnen waarnemen.

Kenbare gebreken

Naast zichtbare gebreken kan er ook sprake zijn van kenbare gebreken. Dit zijn gebreken waarvan de koper wist of had moeten weten dat ze aanwezig waren. Indien men bijvoorbeeld een 150-jaar oude boerderij koopt, die in 1950 voor het laatst is opgeknapt, dan dient op voorhand rekening te worden gehouden met meer gebreken dan bij de aankoop van een nieuw huis. Een ander voorbeeld van kenbare gebreken zijn gebreken waarvan de verkoper op voorhand expliciet mededeling heeft gedaan of wanneer de gebreken in het verkoopcontract zijn opgenomen. Op dat moment zijn de gebreken voor de koper kenbaar. Ook in dat geval kan de koper dus geen beroep doen op non-conformiteit. Kenbare gebreken kunnen ook subjectief van aard zijn. Zo wordt van een professionele partij meer kennis verwacht en zal er dus sneller sprake zijn van een kenbaar gebrek.

Mededelingsplicht verkoper

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Deze mededelingsplicht weegt in de meeste gevallen zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Dat wil zeggen dat indien de verkoper kennis heeft van een noemenswaardig gebrek, maar dit niet meedeelt aan de koper, dat ondanks het feit dat de koper geen of onvoldoende onderzoek heeft verricht, de koper alsnog een beroep kan doen op non-conformiteit. Overigens, als de verkoper niet op de hoogte was van een gebrek dan kan de koper alsnog een beroep doen op non-conformiteit als de woning daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik.

Advies

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. De kosten wegen vaak op tegen de mogelijke ellende die het uitspaart. Maar ook als de koper geen bouwkundig onderzoek kan of wil laten uitvoeren kan hij toch het nodige doen om zijn rechten veilig te stellen. Naast bezichtiging van de woning is het verstandig voor de koper om veel vragen over de woning aan de verkoper te stellen. Op die manier voldoet de koper niet alleen aan zijn onderzoeksplicht, maar vergroot hij ook de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper zal immers alle vragen naar waarheid moeten beantwoorden wil hij aan zijn mededelingsplicht voldoen. Indien mogelijk verdient het de voorkeur deze vragen en antwoorden (achteraf) vast te leggen via bijvoorbeeld e-mailcorrespondentie. Makelaars maken bovendien vaak gebruik van een standaard-vragenlijst waarop veel onderwerpen aan bod komen.

Het gevolg van deze vragen is dat de koper achteraf niet meer kan klagen over gebreken waarvan de verkoper reeds mededeling heeft gedaan. Het is belangrijk voor de koper in dat geval goed kennis te nemen van de antwoorden op de vragenlijst én door te vragen bij onduidelijkheden. De gebreken worden in dat geval dan ook geacht te zijn verdisconteerd in de aankoopprijs. Indien er dus bij het onderzoek blijkt dat er gebreken zijn zal de koper moeten onderhandelen over de prijs.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt uw advies bij een koopovereenkomst? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

[1] Zie bv. Hof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3226

[2] Zie bv. HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287

, , , , , , ,

Woningdelen met twee personen mogelijk verboden?

Begin dit jaar kwam de Raad van State met een opmerkelijke uitspraak waaruit bleek dat vakantieverhuur (AirBnB) zonder vergunning verboden is op grond van de huisvestingswet. Vakantieverhuur was tot  dat moment in aan aantal gemeenten toegestaan zonder vergunning mits de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldeed. De uitspraak heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag vakantieverhuur inmiddels geheel heeft verboden en in Amsterdam is het sindsdien in enkele wijken verboden. In deze blog bespreken we echter bepaalde vormen van woningdelen die door deze uitspraak mogelijk eveneens verboden zijn zonder vergunning.

De uitspraak

Voordat wij de mogelijke olievlekwerking van de uitspraak bespreken komen wij eerst terug op de kern van de uitspraak. De Raad van State heeft bevestigd dat het op grond van artikel 21 sub a Hw (Huisvestingswet) verboden is om woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning zonder een daartoe door de gemeente afgegeven vergunning. In zoverre geen nieuws, maar de Raad oordeelde óók dat de Huisvestingswet géén bevoegdheid biedt om vrijstelling van dat verbod te verlenen. Kortom het beleid om onder voorwaarden vakantieverhuur zonder vergunning wel toe te staan, zoals tot nu toe het geval was in bijvoorbeeld Amsterdam, voldoet niet aan de wet. De gemeenten zullen derhalve een vergunningenstelsel moeten invoeren om vakantieverhuur weer mogelijk te maken.

Gemeenten staan woningdelen met 2 personen toe

Onttrekken van woonruimte is dus niet mogelijk zonder vergunning, maar in artikel 21 Hw worden meer activiteiten genoemd die verboden zijn. Zo is het op grond van artikel 21 sub c Hw ook niet toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Van omzetting is bijvoorbeeld sprake wanneer een van oorsprong zelfstandige woning kamergewijs wordt verhuurd aan meer dan één huishouden. Voor omzetting geldt bijvoorbeeld in Amsterdam ook nu reeds een vergunningsvereiste, maar net als in het geval van vakantieverhuur blijkt het onder bepaalde voorwaarden toegestaan.

Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningsplicht. De gemeente Amsterdam wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel[1]

De gemeente Nijmegen stelt impliciet hetzelfde door slechts uitdrukkelijk omzetting naar meer dan twee onzelfstandige woonruimten te verbieden.[2] De gemeente Utrecht legt eveneens pas een vergunningsplicht op bij omzetting ten behoeve van meer dan twee personen.[3] De gemeente Rotterdam daarentegen stelt zich nog wat soepeler op. Zij stelt dat pas een omzettingsvergunning is vereist indien er sprake is van 4 of meer kamerbewoners.[4]

Ondanks dat deze gemeenten het kennelijke doel hebben woningdelen (beperkt) toe te laten zonder vergunning biedt de Huisvestingswet, als wij de uitspraak van de Raad van State volgen, net als in het geval van vakantieverhuur hiervoor geen gelegenheid anders dan met een vergunning.

Hospitaverhuur

Naast kamerverhuur is hospitaverhuur ook een vorm van woningdelen. Hospitaverhuur is een vorm van kamerverhuur waarbij de kamerverhuurder eveneens in de woning woont. In de huisvestingsverordening van bijvoorbeeld Nijmegen is speciaal een uitzondering opgenomen voor hospitaverhuur.[5]

De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.

Maar ook in andere gemeenten wordt hospitaverhuur toegestaan zonder vergunning. Echter wederom gelet op de uitspraak van de Raad van State komt het ons voor dat dit op grond van de Huisvestingswet niet mogelijk is.

Het begrip huishouden

Bij de vraag of een vergunning vereist is, is cruciaal of de woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Hoewel het begrip huishouden in de huisvestingswet niet is gedefinieerd blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever ervan uitgaat dat bij kamergewijze verhuur van een woning de woning als geheel geen afzonderlijke woning meer vormt. De Raad van State heeft daarnaast het begrip “huishouden” zo uitgelegd dat sprake is van een huishouden indien kan worden aangenomen dat er bij de bewoners een intentie is om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.[6]

Van dat laatste is niet per se sprake wanneer bijvoorbeeld een studerende dochter met één andere studiegenoot een woning delen nu er meestal geen intentie is door voor onbepaalde tijd te laten zijn. Kortom strikt genomen zou ook in deze situatie een omzettingsvergunning dienen te worden aangevraagd.

Handhaving

Ten slotte komen wij terug op de huidige situatie. Zoals hiervoor is uitgelegd is de consequentie van de uitspraak van de Raad van State dat het woningdelen door twee (of meer) personen die ieder een afzonderlijk huishouden vormen dus verboden en is vrijstelling zonder vergunning in feite niet mogelijk. Toch is het onwaarschijnlijk (en wat ons betreft ook onwenselijk) dat gemeenten gelijk zouden gaan handhaven al was het maar omdat zij om praktische redenen hiertoe geen noodzaak zien. Het wordt dan ook pas problematisch wanneer bijvoorbeeld omwonenden verzoeken om handhaving. In principe zijn gemeenten in dat geval verplicht om te handhaven hetgeen nogal onwenselijke situaties kan opleveren. Een andere optie is natuurlijk om al deze situaties daadwerkelijk onder het vergunningenstelsel te laten vallen, maar gezien de toenemende bureaucratie zou het waarschijnlijk nog beter zijn als de wetgever de huisvestingswet op dit punt zou herzien. De komende tijd wordt het in ieder geval interessant om te bezien of de lijn die de Raad van State heeft ingezet daadwerkelijk consequent wordt voortgezet.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden van woningdelen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] Toelichting Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 p. 34

[2] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 1

[3] Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht artikel 3.1.2.

[4] Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Rotterdam) artikel 3.2.2.

[5] Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 artikel 13 lid 2

[6] ABRvS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3977

, ,

Hoge Raad stelt beperkingen aan in rekening brengen servicekosten

Vorig jaar kon u op onze website een blog lezen over een uitspraak waarbij het Hof Amsterdam oordeelde dat het een verhuurder van een woning in de vrije sector bijna volkomen vrijstond om de hoogte van de servicekosten te bepalen mits er maar overeenstemming hierover met de huurder was bereikt. In cassatie komt de Hoge Raad echter tot een ander oordeel.

Casus

Huurder en verhuurder zijn een huurprijs overeengekomen van €740,- per maand. Naast de kale huurprijs is overeengekomen dat €450,- per maand in rekening wordt gebracht voor de huur van het meubilair en €200,- per maand aan VvE-bijdragen. Inclusief een voorschot voor de energiekosten betaalt de huurder €1.500,- per maand. Gedurende de huurperiode ontvangt de huurder geen specificatie van de kosten.

Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert de huurder de volledig betaalde meubileringskosten (€11.055,28) en VvE-bijdragen (€5.500,-) terug omdat de verhuurder zich niet heeft gehouden aan de verplichting om inzage te geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten. Daarbij stelt de huurder dat de VvE-bijdragen sowieso niet in rekening gebracht zouden mogen worden.

Verloop procedure

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk. De rechtbank oordeelt dat er voor het meubilair niet meer dan €48,- per maand in rekening had mogen worden gebracht. Voor wat betreft de VvE-bijdragen oordeelt de rechtbank dat er geen kosten mogen worden doorberekend die niet direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

In het hoger beroep daarentegen maakt het hof echter een ommezwaai ten opzichte van de heersende leer en oordeelt dat gelet op de wetsgeschiedenis de contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur ook dient te gelden ten aanzien van de afgesproken servicekosten. Met andere woorden: als de partijen met elkaar een bepaalde vergoeding hebben afgesproken voor de servicekosten geldt deze afspraak. Het maakt daarbij feitelijk niet uit of de in rekening gebrachte kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Afspraak is afspraak. Alleen wanneer er geen afspraken hieromtrent zijn gemaakt moet worden teruggevallen op hetgeen wettelijk is bepaald of hetgeen redelijk wordt geacht, aldus het hof.

Hoge Raad

Inmiddels heeft de hoogste rechtsinstantie in Nederland, de Hoge Raad, zich over de kwestie uitgelaten. De Hoge Raad verwijst daarbij naar de eerste volzin uit artikel 7:259 lid 1 BW waarin staat:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen

Naar het oordeel van de Hoge Raad dient uit deze zinsnede te worden begrepen het hier gaat om de overeenstemming tussen huurder en verhuurder over de kosten die in rekening worden gebracht naar aanleiding van de (jaarlijkse) specificatie die aan de huurder dient te worden verstrekt. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid om te controleren of de in rekening gebrachte kosten correct zijn waarna ‘overeenstemming’ kan worden bereikt.

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met deze zinsnede dus niet bedoeld dat een verhuurder en een huurder een servicekostenvergoeding kunnen overeenkomen zonder dat er een relatie bestaat met de daadwerkelijke kosten. Dit zou immers de opgelegde jaarlijkse specificatie in feite nutteloos maken. Daarbij geldt artikel 7:259 BW óók voor geliberaliseerde woningen.

Conclusie

Bij de berekening van de servicekosten dient het te gaan om een redelijke vergoeding die in relatie staat tot de daadwerkelijke kosten. De hoogte van de servicekosten kunnen aan de hand van dit criterium worden getoetst óók wanneer het een geliberaliseerde woning betreft.

Voor huurders van een geliberaliseerde woning is het na deze uitspraak (wederom) van belang om goed inzicht te verkrijgen in de opgegeven kosten. Het blijkt dus goed mogelijk deze kosten, indien ze niet in verhouding staan tot de werkelijke kosten, in een latere fase aan te vechten. Maar ook voor verhuurders is het van belang om daadwerkelijk jaarlijks een duidelijk overzicht van de extra gemaakte kosten te verstrekken. Dit voorkomt dat zij later plots worden geconfronteerd met een grote vordering van een huurder zoals in deze kwestie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of wil u meer weten over servicekosten? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , ,

Tijdelijke verlenging mogelijk van tijdelijke huurovereenkomsten wegens Coronacrisis

Nu de wereld wordt geteisterd door het Corona-virus blijven veel mensen zoveel mogelijk thuis. Maar wat als iemand uitgerekend nu zijn huis moet verlaten omdat zijn tijdelijke huurovereenkomst afloopt? Het zoeken naar andere woonruimte kan immers gedurende deze periode flink worden bemoeilijkt door bijvoorbeeld quarantaine, ziekte of het verlies van werk. Om deze problemen te verzachten is een wetsvoorstel gedaan om tijdelijke huurovereenkomsten te kunnen verlengen.

Wet Doorstroming Huurmarkt

Hoe zit het ook al weer? Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden en is het voor verhuurders mogelijk om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor de periode van maximaal 2 jaar (in het geval van onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar). In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de verhuurder geen wettelijke opzeggingsgrond nodig en zal de huurovereenkomst op de vastgestelde einddatum eindigen.[1] Wordt de tijdelijke huurovereenkomst echter op enig moment verlengd dan wordt het in beginsel automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Wetsvoorstel tijdelijke regels omtrent verlenging huurovereenkomst

Omdat het voor verhuurders lang niet altijd wenselijk is om een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan is er in verband met de Corona-crisis een tijdelijke wet voorgesteld die het mogelijk moet maken om tijdelijke huurcontracten, die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020, te verlengen voor een periode van maximaal drie maanden. Er zal in dat geval dan geen contract voor onbepaalde tijd ontstaan. Vooralsnog kan slechts uiterlijk worden verlengd tot 1 september 2020. Dit betekent dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld per 1 juli zou eindigen dat maximaal met twee maanden kan worden verlengd. Het is niet uitgesloten dat de maatregel zal worden verlengd indien de situatie daarom vraagt.

Tijdige kennisgeving blijft relevant

Bij een tijdelijke huurovereenkomst is opzegging niet vereist maar is het wel van belang dat de verhuurder de huurder tijdig in kennis stelt van de datum waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd, anders ontstaat er alsnog een contract voor onbepaalde tijd. Deze kennisgeving dient altijd maximaal drie maanden en ten minste één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst aan huurder te worden gegeven. Dit is gedurende de Corona-crisis niet anders. Het is voor verhuurders dan ook van groot belang (!) om deze kennisgeving tijdig te versturen zelfs wanneer er op voorhand een intentie bestaat om de huurovereenkomst te verlengen anders zal er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.

Informatieplicht, totstandkoming verlenging

Gedurende de Corona-crisis zal de verhuurder bij het versturen van de kennisgeving ook verplicht zijn om zijn huurder op de hoogte te brengen van de tijdelijke verlengingsmogelijkheden. De huurder heeft vervolgens één week om verlenging te verzoeken voor de periode van één, twee of drie maanden. Het staat een verhuurder ook vrij om zelf een aanbod te doen tot tijdelijke verlenging. De huurder is in dat geval niet verplicht in te stemmen met het aanbod. Verder blijven de wettelijke bepalingen omtrent tijdelijke huurovereenkomsten onverkort van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de huurder gedurende de verlenging de mogelijkheid blijft behouden om de tijdelijk verlengde huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn.

Weigering van verlenging

Slechts onder bepaalde omstandigheden mag een verhuurder een verzoek van de huurder tot verlenging weigeren. Indien de verhuurder de woning:

  1. heeft verkocht aan een derde en zich verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
  2. opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
  3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
  4. wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
  5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Op advies van de Raad van State zal aan deze omstandigheden worden toegevoegd dat een verhuurder tevens verlenging kan weigeren wanneer de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze maatregelen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

[1] https://www.m2advocaten.nl/valkuilen-bij-tijdelijk-huurcontract-woonruimte

, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , ,

VVE: Tijdig een VvE-besluit laten vernietigen

Wanneer een afzonderlijk VvE-lid zich niet kan vinden in een besluit van de VvE heeft deze persoon de mogelijkheid om aan de kantonrechter te verzoeken het betreffende besluit te laten vernietigen. Recentelijk heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid verstrekt over de termijn waarbinnen een dergelijk verzoek gedaan zal moeten worden. In deze blog kijken we kort naar de wetgeving hieromtrent en bespreken we de uitspraak ( het arrest) van de Hoge Raad.

Vernietiging VvE-besluit

Stel uw VvE heeft een besluit genomen waar u grote bezwaren tegen heeft. In dat geval zijn er verschillende gronden waarop u een dergelijk besluit zou kunnen laten vernietigen (artikel 2:15 BW):

  • Het besluit is in strijd met de wettelijke of statutaire regels van de totstandkoming van het besluit (bv. vergadering niet juist bijeengeroepen);
  • Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid;
  • Het besluit is in strijd met het huishoudelijk reglement.

Een verzoek om een VvE-besluit te laten vernietigen dient bij de kantonrechter ingediend te worden  binnen één maand nadat de verzoeker kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van het besluit (artikel 5:130 lid 2 BW).  Ten aanzien van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte geldt een afwijkende termijn van drie maanden om vernietiging van het betreffende besluit te vorderen (5:140 sub b BW). Als een verzoek te laat is ingediend zal de kantonrechter de appartementseigenaar niet-ontvankelijk verklaren.

Overigens dient een vernietigbaar besluit niet verward te worden met een nietig besluit. Een besluit kan bijvoorbeeld nietig zijn omdat het in strijd is met de splitsingsakte, de wet of de statuten. In tegenstelling tot een vernietigbaar besluit wordt een nietig besluit geacht niet te bestaan en kan derhalve ook geen vernietiging worden verzocht.

Casus

De regels omtrent de termijn voor het verzoeken van vernietiging lijken simpel en éénduidig, maar de praktijk blijkt weerbarstiger. De Hoge Raad heeft echter onlangs een arrest gewezen waarin de nodige handvatten worden geboden hoe kwesties inzake deze termijn te beoordelen.

In de betreffende zaak had de appartementseigenaar kennis genomen van een VvE-besluit op de dag, 10 december, dat de VvE het besluit had bekendgemaakt via haar website en door het versturen van een e-mail. De vergadering van 23 november waar het besluit oorspronkelijk genomen was had de eigenaar niet bijgewoond. De eigenaar stelde derhalve dat de termijn voor het verzoek tot vernietiging van het besluit pas op 10 december was gaan lopen omdat hij toen pas kennis had genomen van het besluit.

Niet alleen de kantonrechter, maar ook het hof gaven de eigenaar in kwestie ongelijk. Het hof stelt dat van een eigenaar/lid van de VvE in het algemeen mag worden verwacht, indien deze niet aanwezig kan zijn bij de vergadering, dat deze zo spoedig mogelijk uitzoekt welke besluiten genomen zijn, zodat de termijn van één maand reeds begint te lopen één dag na de vergadering. De eigenaar liet het er echter niet bij zitten en liet de zaak voorkomen bij de Hoge Raad.

 Arrest Hoge Raad

Vooraleerst stelt de Hoge Raad dat de termijn gaat lopen zodra de eigenaar redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het besluit. De omstandigheden van het geval zijn daarbij doorslaggevend. De Hoge Raad is van oordeel dat wanneer het binnen de VvE gebruikelijk is om besluiten kenbaar te maken door bekendmaking op een website, of via verspreiding van een e-mail, dat de eigenaar redelijkerwijs pas kennis heeft kunnen nemen van het besluit vanaf het moment waarop de bekendmaking heeft plaatsgevonden. Dit gaat vanzelfsprekend alleen op indien de eigenaar niet zelf de vergadering heeft bijgewoond. Als het binnen de VvE niet gebruikelijk is om besluiten onder haar leden bekend te maken dan mag worden verwacht dat binnen één week na de vergadering informatie wordt ingewonnen over de genomen besluiten. De termijn begint in dat geval te lopen één dag na het verlopen van die week.

Uitleg HR schematisch weergegeven:

Aanwezig bij vergadering (of volmacht) → 1 maand na vergadering

Niet aanwezig, geen bekendmaking VvE van besluiten → 1 week om besluit te achterhalen, vervolgens 1 maand 

Niet aanwezig, wel vaste bekendmaking VvE van besluiten → 1 maand na bekendmaking besluit

Conclusie

Als we kijken naar de letterlijke tekst van artikel 5:130 lid 2 “binnen één maand nadat de verzoeker kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen” lijkt het laatste gedeelte van deze zin te impliceren dat er nogal wat gevergd mag worden van het individuele VvE-lid om besluiten zo snel mogelijk te achterhalen. Met het arrest van de Hoge Raad wordt dit beeld genuanceerd, waarmee de termijn in sommige gevallen pas later in zal gaan.  Overigens laat dit alles onverlet dat als een eigenaar op een andere manier eerder achter het besluit komt dat de termijn reeds vanaf dat moment gaat lopen (bv. doordat een ander lid de eigenaar al op de hoogte had gebracht). Het is in dat geval wel aan de VvE om te bewijzen dat de betreffende eigenaar reeds op de hoogte was.

Bent u het ook niet eens met een besluit van uw VvE of wilt u zich juist verweren als VvE tegen bezwaren van afzonderlijke leden dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , , ,

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

, , , , , ,

Studentenoverlast: Gemeente teruggefloten na vergunning voor dakterras

Onlangs bespraken wij nog een zaak waarin de eigenares van een dakterras succesvol in beroep ging tegen een besluit van de gemeente om het dakterras te verwijderen. In deze blog bespreken we echter een zaak waarin iemand succesvol beroep heeft aangetekend tegen de vergunningverlening door de gemeente voor een dakterras van de buren.

Casus

De eigenaar van een pand verhuurt zijn pand aan studenten. Sinds enige tijd gebruiken de studenten het dak van het pand als dakterras. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente is het gebruik van het dak als terras echter niet toegestaan. Na klachten van omwonenden heeft de gemeente aan de eigenaar van het pand laten weten dat er handhavend zal worden opgetreden als het gebruik van het dak als terras wordt voortgezet.

De eigenaar van het pand heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om zodoende het gebruik te legaliseren. In de aanvraag is de aanleg van een hekwerk op het dak van 185cm hoogte opgenomen. De gemeente besluit de omgevingsvergunning te verlenen ondanks dat een dakterras volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarbij is het geplande hekwerk ook hoger dan toegestaan. Een buurman die vanuit de achterzijde van zijn woning uitkijkt op het dakterras, en stelt ernstige geluidsoverlast te ondervinden van de studenten, gaat in beroep bij de rechtbank nadat de gemeente zijn bezwaren eerder ongegrond heeft verklaard.

Strijd met bestemmingsplan

Menigeen is in de veronderstelling dat als een vergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan dat de vergunning in dat geval onterecht is verleend. Deze aanname is vaak onjuist. De gemeente heeft namelijk het recht om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dient hierbij wel rekening te houden met de goede ruimtelijke ordening. Kort gezegd betekent dit dat het bevoegd gezag dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De gemeente stelde in dit geval dat omdat het een stedelijke omgeving betreft omwonenden enige geluidsoverlast van elkaar dienen te dulden. Ook het feit dat het dakterras door de plaatsing van het hekwerk is verkleind draagt volgens de gemeente bij aan vermindering van mogelijke overlast. De gemeente stelde ook dat zij bij het verlenen van een vergunning voor een dakterras geen onderscheid wil maken tussen gebruik door een gezin of door studenten, nu er ook hele rustige studenten zijn.

Uitspraak

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente alle betrokken belangen in aanmerking te nemen. De mate van geluidsoverlast is daarbij van belang. Zoals de gemeente aangeeft is het aannemelijk dat de geluidsoverlast is afgenomen door de plaatsing van het hekwerk. Daardoor kunnen immers minder mensen gelijktijdig het dakterras op. Daarmee is echter niet komen vast te staan dat de resterende mate van geluidsoverlast aanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat de gemeente in haar afweging geen rekening heeft gehouden met het feit dat de betreffende overlastgevers studenten zijn waarbij de kans op een afwijkend levensritme (nachtelijke uren), en dus overlast, groter is.[1] Volgens de rechtbank had de gemeente hiermee rekening moeten houden bij haar besluit. De rechtbank vernietigt het besluit van de gemeente.

Conclusie

Ondanks het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning voor het dakterras nog niet definitief van tafel. De gemeente zal een nieuw besluit moeten nemen waarbij zij rekening houdt  met het feit dat het dakterras (voornamelijk) door studenten zal worden gebruikt. De gemeente zou hierbij ook voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik van het dakterras door bijvoorbeeld gebruik van het terras na een bepaald tijdstip te verbieden. Voor omwonenden kan het gebrek aan voorwaarden dus ook een middel zijn om het besluit van de gemeente aan te vechten. Hoe dan ook lijkt het er op dat gemeenten bij hun beleid meer rekening zullen moeten houden met de aanwezigheid van studenten bij het in standhouden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Heeft u ook last van bijvoorbeeld geluidsoverlast van buren, of bent u het niet eens met een verleende omgevingsvergunning aan uw buren? In dat geval kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Zie ook ECLI:RVS:2018:2276 en ECLI:NL:RVS:2012:BV3229

, , , , , ,

Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)