, , , , , , ,

Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak[1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3]

Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie. Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

, , , , , , ,

Huurovereenkomst woning: beding in nadeel van huurder toch geldig

contract afbeelding

In het huurrecht worden huurders van woningen over het algemeen goed beschermd. Zelfs wanneer een huurder akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding in de algemene voorwaarden bestaat er op grond van de wet een mogelijkheid om dit beding achteraf te laten vernietigen indien deze onredelijk bezwarend is. In een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden werd een beding dat in het nadeel van de huurder was toch geaccepteerd door het hof.

Casus

De huurder in kwestie, een advocaat, is met zijn verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen voor één jaar met onder andere als voorwaarde in de algemene bepalingen dat tussentijdse ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter.

“Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter”

Al snel blijkt dat de huurder niet tevreden is over de gehuurde woonruimte. Meest opvallende klacht daarbij is een defect brandalarmsysteem dat vaker dan eens nodeloos afgaat en zodoende de baby wakker houdt. Na een paar keer geklaagd te hebben over de woning kondigt de huurder aan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te willen ontbinden. De verhuurder accepteert de ontbinding niet en verwijst daarbij naar het opgenomen beding. De huurder daarentegen stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is.

Wetgeving

Op grond van artikel 6:233 BW kan een beding in de algemene voorwaarden worden vernietigd:

  • Indien het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW)
  • Indien de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van het beding kennis te nemen (artikel 6:233 sub b BW)

Daarbij is het zo dat een private huurder van een woning in principe wordt aangemerkt als een consument. Dit is van belang nu de wet ten aanzien van consumenten een aantal bedingen in algemene voorwaarden bij voorbaat onredelijk bezwarend acht. Deze staan in de zogenaamde ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW). Zo stelt artikel 6:236 sub b BW expliciet dat uitsluiting of beperking van de bevoegdheid tot ontbinding als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Tot dusver lijkt de wetgeving in het voordeel van de huurder te wijzen.

Arrest hof[1]

Het hof overweegt dat niet ter sprake staat dat de huurder in dit geval als consument valt aan te merken in de zin van artikel 6:236 BW. Echter oordeelt het hof dat het beding in dit geval toch stand kan houden omdat het beding een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst niet uitsluit of beperkt. Het beperkt dus niet de mogelijkheid van ontbinding, maar slechts de wijze waarop kan worden ontbonden. Het hof acht een dergelijke beperking geen onredelijke bezwarende aantasting van de positie van de consument. Het contractuele evenwicht wordt volgens het hof behouden nu de verhuurder op grond van de wet (artikel 7:231 BW) net zo min buitengerechtelijk kan ontbinden.

Commentaar

Hoewel het hof overweegt dat het feit dat beide partijen niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden niet tot een aantasting van contractueel evenwicht leidt, valt daar volgens ons toch wat op af te dingen. Het hof lijkt namelijk te vergeten dat algemeen wordt aangenomen dat consumenten de zwakkere partij zijn en dat de wetgeving met bijvoorbeeld artikel 6:236 BW een meer gebalanceerd speelveld probeert te creëren.  Wanneer een verhuurder vervolgens deze regelgeving middels een beding buitenspel kan zetten is er dus niet sprake van een contractueel evenwicht, maar komt de consument alsnog in de zwakkere positie.

Wellicht heeft in deze casus meegespeeld dat de huurder een advocaat was. De advocaat, die ook nog eens privaatrechtelijk georiënteerd was, zal op voorhand wellicht niet tot een zwakkere partij gerekend worden. Dat zeggende heeft het hof deze factor niet zichtbaar meegewogen in haar oordeel. Volgens ons valt er dan ook zeker iets voor te zeggen dat dit beding als onredelijk bezwarend had moeten worden aangemerkt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] In een uitspraak van de rechtbank Middelburg uit 2009 kwam de rechter in een zelfde soort zaak nog tot een ander oordeel. Daarin oordeelde de rechter dat op basis van artikel 6:267 lid 1 BW de consument in kwestie uitdrukkelijk een bevoegdheid tot buitenrechtelijke ontbinding toekomt. Een beding die een beroep op dat artikel feitelijk uitsluit valt dan ook aan te merken als een beperking in de zin van artikel 6:236 lid b BW en zou dus onredelijk bezwarend zijn.

, , , , ,

VVE: Eigenaar van kruipruimte door verjaring?

Eerder bespraken wij al de situatie waarin een appartementseigenaar een bestaande kruipruimte wil uitgraven om er bijvoorbeeld een volwaardige kelder van te maken. Maar wat als een vorige eigenaar zijn kelderruimte heeft vergroot door het toevoegen van een bestaande kruipruimte en de VvE 25 jaar heeft nagelaten hier tegen op te treden?  Kan een appartementsrecht worden vergroot door verjaring? In deze blog beschrijven wij een praktijkcasus waarin deze kwestie speelde en bespreken vervolgens het oordeel van de rechtbank.

Casus

Een koper heeft een appartement gekocht met bijhorende kelderruimte. De vorige eigenaar heeft de kelderruimte vergroot door een doorgang te creëren naar de ondergelegen kruipruimte. De kruipruimte behoort oorspronkelijk tot de gemeenschappelijke ruimte van de VvE. Volgens de vorige eigenaar heeft de VvE er 25 jaar lang nooit een probleem van gemaakt dat hij deze kruipruimte als bergruimte heeft gebruikt. Hij is er dan ook van overtuigd dat deze ruimte door verjaring zijn eigendom is geworden. De koper daarentegen vindt het netter om de VvE aan te schrijven en stelt voor om de ruimte van de VvE te kopen. Navraag bij de buren had hem geleerd dat de VvE in soortgelijke gevallen zonder problemen gemeenschappelijke delen had verkocht.

De koper komt echter van een koude kermis thuis. De VvE weigert hem de kruipruimte te verkopen. Bovendien wordt hem gevraagd de kruipruimte binnen twee weken leeg op te leveren. De koper voldoet niet aan het verzoek van de VvE en verweert zich vervolgens met de stelling dat de betreffende kruipruimte door verjaring onderdeel is geworden van zijn appartementsrecht.

Verjaring

Hoewel hier nog wel wisselend over wordt gedacht kan door verjaring een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE in principe overgaan naar een privégedeelte van een afzonderlijke appartementseigenaar. Hierbij is vereist dat de appartementseigenaar zich gedurende een bepaalde periode feitelijk gedraagt alsof hij de eigenaar is van het gemeenschappelijk gedeelte en de VvE zich ervan bewust is dat de verjaringstermijn is gaan lopen. Voorts dient deze periode onafgebroken te zijn. Hoe lang deze periode dient te duren voordat er sprake is van verjaring hangt af van het geval.

In de bovenstaande casus kunnen er in beginsel twee vormen van verjaring van toepassing zijn; verkrijgende verjaring of bevrijdende verjaring. Van verkrijgende verjaring is sprake als iemand een onroerend goed 10 jaar lang onafgebroken te goeder trouw in bezit heeft gehad. Je bent alleen te goeder trouw als je niet had kunnen weten dat het goed in kwestie niet jouw eigendom was. Omdat eigendom van onroerend goed in Nederland is vastgelegd in het kadaster is deze vorm van verjaring zeldzaam. Is er geen sprake van goede trouw dan is een termijn van 20 jaar van onafgebroken bezit vereist voordat degene die zich het onroerend goed heeft toegeëigend zich wettelijk eigenaar mag noemen. Dit bezit kan overigens worden onderbroken indien de VvE tijdig kenbaar maakt niet in te stemmen met de inbezitname.

Uitspraak rechtbank

De rechtbank nam in ogenschouw dat de VvE niet op de hoogte was gebracht van de ingebruikname van de kruipruimte door de vorige eigenaar. Deze eigenaar heeft vanuit zijn eigen kelderruimte eigenhandig een doorgang gecreëerd die niet viel waar te nemen door de VvE. Als er geen sprake is van openbaar bezit gaat de verjaringstermijn pas lopen op het moment dat de VvE op de hoogte is gebracht van de situatie, aldus de rechtbank.  Er was in dit geval geen reden om aan te nemen dat de VvE al eerder op de hoogte was geraakt van de ingebruikname van de kruipruimte. Dat een buurtbewoner kon bevestigen dat de vorige eigenaar deze doorgang daadwerkelijk al 25 jaar in gebruik had doet daar niet aan af nu daarmee niet de VvE per se op de hoogte was. Het oordeel van de rechtbank is derhalve dat er geen sprake is van verjaring. De kruipruimte blijft eigendom van de VvE.

Conclusie

Hoewel het in dit geval anders uitpakte kan uit deze uitspraak wel worden herleid dat het eigendom van een gemeenschappelijke ruimte in principe over kan gaan op een afzonderlijke appartementseigenaar door verjaring.  Het is voor een VvE dus van belang tijdig te reageren indien zij op de hoogte raakt van ingebruikname van een gemeenschappelijke gedeelte. Voor een appartementseigenaar die een beroep wil doen op verjaring kan het verstandig zijn om de nieuwe situatie in de splitsingsakte op te laten nemen om latere discussies te voorkomen. Dat zeggende blijkt uit deze casus dat je slapende honden soms maar beter niet wakker kunt maken.  Ze zouden wel eens kunnen gaan bijten.

Heeft u vragen over verjaring binnen het appartementsrecht of zoekt u advies bij een soortgelijke situatie? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Verkoop woning: bedenktijd voor de verkoper

Bij de verkoop van een woning krijgt een particuliere koper op grond van de wet drie dagen bedenktijd. Het komt steeds vaker voor dat óók verkopers bedenktijd bedingen. Mag dit wel? In deze blog kijken we naar de regels rondom de bedenktijd en bespreken we een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel inzake de bedenktijd voor de verkoper. Ten slotte kijken we naar de gevolgen van deze uitspraak voor de praktijk.

Drie dagen bedenktijd voor particuliere kopers

Nu de huizenmarkt voortdurend onder spanning staat ligt er meestal veel druk op potentiële kopers om snel te beslissen of ze overgaan tot koop of niet. Dit kan natuurlijk leiden tot overhaaste beslissingen. Gelukkig worden particuliere kopers enigszins beschermd door de wet. Zo krijgen particuliere kopers drie dagen bedenktijd nadat ze de koop van een woning zijn overeengekomen (artikel 7:2 lid 2 BW). Zelfs wanneer de papieren zijn getekend heeft de particuliere koper nog drie dagen de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen.

Bedenktijd voor verkopers?

Deze wettelijke bedenktijd geldt echter alleen voor particuliere kopers. Zolang de koopovereenkomst niet is getekend heeft de (particuliere) verkoper weliswaar de mogelijkheid om van de verkoop af te zien, maar zodra deze is getekend is hij in principe gebonden aan de verkoop. Wel heeft een verkoper de mogelijkheid om een beding in de koopovereenkomst op te nemen die zegt dat óók de verkoper bedenktijd krijgt. Een voor de hand liggende reden voor de verkoper om een dergelijk beding op te nemen is dat in de huidige huizenmarkt de verkoper regelmatig later alsnog een hoger bod ontvangt. Mits de koper maar akkoord gaat met een dergelijk beding is het dan ook toegestaan.

Casus

Eerder dit jaar sprak de rechtbank Overijssel zich uit over een zaak waarbij de verkoper drie dagen bedenktijd had bedongen gelijk aan de bescherming voor kopers. Uiteindelijk gebruikte de verkoper deze periode om met een derde in zee te gaan en ontbond zodoende de koopovereenkomst met de eerste koper. De koper stelde dat de verkoper hiermee het beding had misbruikt. Volgens de koper diende dit beding alleen om de verkoper te beschermen tegen een overhaaste beslissing, en niet als instrument om later bij een derde een hoger bod te kunnen bewerkstelligen. De rechtbank oordeelde echter dat partijen waren overeengekomen dat de verkoper zonder opgaaf van redenen af kon zien van de verkoop net als de koper. De rechtbank plaatst weliswaar vraagtekens bij de vraag of het onderhandelen met een derde na het sluiten van een koopovereenkomst fatsoenlijk is, maar ziet hier onvoldoende reden in om de verkoper in dit geval te houden aan de koopovereenkomst. Dit zou anders geweest zijn als de verkoper het bod van een nieuwe potentiële koper zou gebruiken om de eerste koper een hogere aankoopprijs te laten betalen.

Conclusie

Uitkomst van de uitspraak is dat verkopende partijen zeker kunnen proberen om een bedenktermijn voor henzelf te bedingen nu daarmee de kans op de hoogst mogelijke prijs zal toenemen. Voor kopers daarentegen brengt deze mogelijkheid vanzelfsprekend het risico met zich mee dat het huis op het laatste moment nog aan een ander kan worden verkocht waardoor de bedenkperiode een aantal zenuwslopende dagen kan betekenen. Een koper doet er doorgaans dan ook verstandig aan om niet akkoord te gaan met een dergelijk beding. Niettemin is de huizenmarkt in sommige regio’s in Nederland nog altijd dusdanig overspannen dat kopers zich wellicht toch gedwongen zullen voelen om akkoord te gaan met een dergelijk beding. In dat geval kan het verstandig zijn om te proberen aanvullende ontbindingsvoorwaarden op te stellen om zodoende de risico’s enigszins te beperken.

Heeft u vragen over de bedenktijd of zoekt u advies bij het opstellen van een verkoopcontract of bijkomende voorwaarden? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, ,

Erfdienstbaarheid: opheffing wegens gebrek aan belang

afbeelding van een hek

Bij opheffing van een erfdienstbaarheid wegens gebrek aan belang spelen de belangen van de eigenaar van het dienende erf geen rol. In deze blog kijken we even kort wat deze begrippen inhouden en wat dit in de praktijk betekent.

Erfdienstbaarheid

Als een erf belast is met bijvoorbeeld een recht van overpad is er sprake van een erfdienstbaarheid ten bate van een ander erf. Dit andere erf wordt ook wel het ‘heersende erf’ genoemd terwijl het erf dat belast is met dit recht het ‘dienende erf’ wordt genoemd. Het komt er op neer dat de eigenaar van het dienende erf moet dulden dat de eigenaar van het heersende erf op bepaalde wijze gebruik maakt van het dienende erf. Het recht van overpad is veruit de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid, maar er zijn ook andere vormen mogelijk.

Erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, maar ook door verjaring. In het geval van vestiging maken de eigenaren van de erven een afspraak tot bepaald gebruik en laten dat vervolgens notarieel vastleggen. In het geval van verjaring kan het zo zijn dat als iemand 10 of 20 jaar lang op een bepaalde manier gebruik maakt van andermans erf, er een erfdienstbaarheid ontstaat.

Opheffen erfdienstbaarheid

Indien een erf is belast met een erfdienstbaarheid heeft dit soms invloed op de waarde van het erf of op de manier waarop de eigenaar van het erf zijn bezit ervaart. Het is om die reden dat het nogal eens voorkomt dat de eigenaar van een dienend erf probeert de erfdienstbaarheid op te laten heffen. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien het belang bij uitoefening van de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de eigenaar van het heersende erf inmiddels een andere route over zijn eigen erf tot zijn beschikking heeft.

Maar stel dat de eigenaar van het dienende erf zelf ook een belang heeft om van de erfdienstbaarheid af te willen? Bijvoorbeeld omdat een nieuwe eigenaar van een (dienend) erf projectontwikkeling voor ogen heeft. Spelen deze belangen bij opheffing wegens gebrek aan belang een rol? Nee, de Hoge Raad heeft in 2014 uitgemaakt dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf (behoudens misbruik van bevoegdheid) geen rol spelen. Het gaat louter om het belang van het heersende erf bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Casus

Daar komt nog eens bij dat het belang van het heersende erf vrij snel wordt aangenomen. Zo ook in een recentelijk arrest van de Hoge Raad. De eigenaar van het heersende erf had een erfdienstbaarheid van weg gevestigd, hetgeen betekent dat hij gebruik mag maken van het perceel van zijn buurvrouw om de openbare weg te bereiken. Oorspronkelijk had de eigenaar van het heersende erf geen eigen uitweg naar de openbare weg, maar inmiddels was de situatie gewijzigd en had hij dit wel. Om deze nieuwe uitweg te bereiken moest hij echter een flink stuk omrijden. Dit feit was voor de Hoge Raad van voldoende gewicht om aan te nemen dat hij (nog altijd) een redelijk belang had bij uitoefening van de erfdienstbaarheid. Nu moet gezegd worden dat in deze zaak de eigenaar van het heersende erf meerdere kilometers moest omrijden. Het is interessant om te bezien in hoeverre de Hoge Raad ruimte ziet voor een nuancering als de afstand aanmerkelijk korter is.

Bent u eigenaar van een dienend erf en wilt u een erfdienstbaarheid laten opheffen of wilt u juist een erfdienstbaarheid vestigen? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

afbeelding van een contractbreuk

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

, , , , ,

Appartementsrecht: Overlast door kamerverhuur

waarschuwingsbord denk aan de buren dank u

Buren en overlast blijken helaas regelmatig een terugkerende combinatie. Niet in de laatste plaats wanneer de naastgelegen woning beschikbaar is gesteld voor kamerverhuur aan studenten. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam deed de onderbuurman een beroep op de splitsingsakte die zegt dat het appartement alleen als woning mag worden gebruikt. Vraag is of kamerverhuur niet onder het begrip ‘woning’ valt.

 Een appartementseigenaar verhuurt afzonderlijke kamers van zijn woning aan vier studenten. De onderbuurman ervaart als gevolg daarvan nogal wat geluidsoverlast. De buurman stelt dat de studenten onder andere hard muziek draaien en veel visite ontvangen in de avonduren waardoor er ’s avonds laat sprake is van lawaai in het appartement en het trappenhuis. Deze klachten worden onderbouwd met een deskundigenrapport en verklaringen van de benedenverdiepingen.

Strijd met splitsingsakte?

De buurman stelt dat de appartementseigenaar zich niet houdt aan de splitsingsakte waarin staat dat het appartement moet worden gebruikt als woonruimte. Volgens de buurman wordt met het begrip ‘woonruimte’ in dit geval een ‘zelfstandige woonruimte’ bedoeld (net als in de bestuursrechtelijke huisvestingswet) en is kamerverhuur daarom niet  toegestaan. Indien kamerverhuur volgens de splitsingsakte verboden is kan de buurman dit aangrijpen om een verbod aan te vragen. Echter in dit geval was een dergelijk verbod op kamerverhuur niet direct in de splitsingsakte of het splitsingsreglement opgenomen. De definitie uit de huisvestingswet is in dit geval simpelweg niet van toepassing, aldus de rechtbank.

Hetgeen de rechtbank vervolgens nog wel kan doen is kijken of naar objectieve maatstaven kan worden geoordeeld dat partijen hebben willen overeenkomen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Deze objectiviteit is een belangrijke voorwaarde omdat ook derden bij inzage van de splitsingsakte moeten kunnen vertrouwen op de inhoud. In dit geval vond de rechtbank geen aanknopingspunten in de splitsingsakte en het splitsingsreglement waaruit zou blijken dat ooit bedoeld was om kamerverhuur te verbieden. Kortom, de buurman kon niet aantonen dat de appartementseigenaar met kamerverhuur in strijd handelde met de splitsingsakte.

Onrechtmatige hinder?

Gelukkig voor de buurman had hij de appartementseigenaar óók verantwoordelijk gesteld voor onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW & artikel 6:162 BW). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder gekeken naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Volgens de rechtbank zullen buren in een appartementencomplex sneller overlast ervaren doordat zij meerdere muren en vloeren delen met verschillende buren. Dit vergt enerzijds dat men geacht wordt meer rekening met elkaar te houden, maar anderzijds dat men ook enige overlast van elkaar zal moeten dulden.

In dit geval heeft de appartementseigenaar echter nagelaten adequate maatregelen te treffen tegen de overlast ondanks dat hij hiervan wist. De overlast is ook onderbouwd met een deskundigenrapport en wordt eveneens bevestigd door andere buren. De rechtbank verklaarde dan ook voor recht dat er sprake was van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. De appartementseigenaar zal dus maatregelen moeten nemen om toekomstige overlast te voorkomen.

Indien eigenaren van de VVE op één lijn zitten is het ‘t veiligst om een verbod op kamerverhuur in de splitsingsakte op te nemen om een rechtszaak zoals deze te voorkomen.

Kampt u ook met overlast van buren of wilt u juist ook uw appartement kamergewijs verhuren en zoekt u hierbij advies? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, , , , , , , , , ,

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

vintage foto kruidenier

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

, , , , ,

Uitkijken voor de ouderdomsclausule

oud vervallen huis

Steeds vaker nemen verkopers van huizen een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ in het koopcontract op. Op deze manier voorkomt de verkoper dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van de woning die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Echter kan het ook zo zijn dat gebreken die een andere oorzaak hebben dan ouderdom voor rekening van de koper komen dankzij de ouderdomsclausule. Kopers dienen dan ook extra oplettend te zijn indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule aangaan.

De ouderdomsclausule

In het geval van oudere huizen is het niet altijd eenvoudig om mogelijke gebreken (goedkoop) op te laten sporen. In plaats van grondig onderzoek, en indien nodig, reparaties te laten verrichten biedt een ouderdomsclausule dan ook uitkomst voor een verkoper als hij besluit om de woning te verkopen. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Voor de duidelijkheid, het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Indien een verkoper geen ouderdomsclausule opneemt in de koopovereenkomst dan is hij op grond van de wet verplicht een huis op te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Kortom indien zich dan na de verkoop ernstige gebreken voordoen in de vorm van bijvoorbeeld een rotte fundering of ernstige lekkages kan de verkoper zich geconfronteerd zien met een flinke schadeclaim.

Risico’s voor koper soms groter dan verwacht

Gelet op het voorgaande zijn de voordelen van een ouderdomsclausule voor de verkoper duidelijk, maar zijn de risico’s voor de koper daarmee altijd duidelijk? In de praktijk blijkt dit regelmatig niet het geval. Ja, de kopers zijn zich doorgaans bewust van het feit dat een ouder huis met meer gebreken komt en dat zij derhalve een groter risico lopen indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule hebben getekend. Maar wat veel koper zich daarentegen niet bewust zijn is dat ook gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule.

Het praktijkvoorbeeld

Als voorbeeld kijken we naar de volgende ouderdomsclausule uit een zaak bij het Hof Den Bosch (zie ook Rechtbank Noord-Holland):

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkocht object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in de voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas en riolering (….). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in (….) de koopakte omschreven woongebruik. 

Naar het oordeel van de rechter bleek uit deze bovenstaande tekst niet expliciet dat deze alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Met andere woorden ook indien bijvoorbeeld de fundering aanmerkelijk minder oud is dan de woning zelf valt een gebrek daarvan alsnog onder de reikwijdte van deze ‘ouderdomsclausule’ en draait de koper dus zelf voor de kosten op. Het feit dat het een ‘ouderdomsclausule’ heet (waarvan de koper dus dacht dat het zich zou beperken tot alleen de oude onderdelen van het huis) maakt dit niet anders. De rechter achtte daarbij ook van belang dat partijen verder niet nader hebben onderhandeld over de clausule zodat in dit geval puur naar de tekst van de ouderdomsclausule is gekeken zoals hierboven vermeld.

Voorkomen is (concreter) onderhandelen

Kortom wat kan een koper doen om te voorkomen dat hij opdraait voor meer recente gebreken?  Het is in ieder geval belangrijk om als koper expliciet duidelijk te maken bij de onderhandelingen voor welke gebreken hij bereid is het risico te dragen. Het beste is dan ook om dat zo concreet mogelijk in de koopovereenkomst te vermelden om twijfel te voorkomen. Daarbij, maar dat is een meer algemeen advies, is het zeker in het geval van een oudere woning verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren om te voorkomen dat u voor vervelende verrassingen komt te staan. Komen die verrassingen er toch zorg dan in ieder geval dat de aansprakelijkheid duidelijk is geregeld in de koopovereenkomst.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een ouderdomsclausule of wilt u er een laten beoordelen neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)