Woningdelen: verhuurd volgens de regels?

huisgenotenLet op! De gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 de regels voor het huren/verhuren van woningen voor meerdere personen veranderd. Een update hierover volgt z.s.m. op onze website.

Amsterdam kampt met een tekort aan woningen in alle categorieën, zo ook bijvoorbeeld starters. De wens is om zelfstandig te wonen, maar de realiteit is voor velen dat dat financieel gezien niet haalbaar is. Laat staan dat je ooit aan de beurt komt voor een sociale huurwoning. Een oplossing is het delen van een woning; samen met anderen huur je dan een woning in de vrije sector en deel je dus de (hoge) lasten. Iedereen blij: de starters hebben een plek in de stad die zij thuis kunnen noemen, en verhuurders kunnen een hogere huur voor hun woning vragen (drie mensen met een baan kunnen tenslotte meer betalen dan één of twee).
Geen probleem, of wel?

Misschien wel, want er zijn daadwerkelijk regels over wanneer een huurwoning wel of niet door een aantal volwassenen bewoond mag worden. Dus wanneer verhuur je een woning legaal aan een groep mensen?

Het antwoord op deze vraag is niet zo eenvoudig als het lijkt.

Dit heeft ook de gemeente zich gerealiseerd door de resultaten uit het onderzoek ‘Woningdelen in Amsterdam’ van februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente, naar aanleiding van de nota ‘Ruimte voor woningdelers’ van januari 2014 .

De gemeente wil namelijk graag zo veel mogelijk verschillende vormen van wonen faciliteren in de stad, maar wel natuurlijk zonder dat dat ten koste gaan van de leefbaarheid. Om excessen tegen te gaan zijn er regels opgesteld waaraan moet worden voldaan om een huurwoning te mogen delen. Enerzijds zijn dat regels voor onzelfstandige woningen, studentenhuizen bijvoorbeeld, waarin een kamer wordt verhuurd. Anderzijds zijn dat regels voor zelfstandige woningen die op verschillende manieren door een aantal mensen kunnen worden gehuurd.

Dus wanneer is een woning een studentenhuis, en moet aan die regels worden voldaan, en wanneer is het een woning die door een groep wordt gehuurd? En wanneer is er sprake van ‘misstanden’ waarbij gehandhaafd zou moeten worden? Uit het onderzoek van februari 2016 blijkt dat dit voor vrijwel alle partijen, huurders, verhuurders en handhavers, niet eenduidig is.

Voorbeeld:

a. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze per persoon aan de verhuurder.
b. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze van een gezamenlijke rekening aan de verhuurder.
c. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze aan een van de drie huisgenoten, die het complete bedrag betaalt aan de verhuurder.

Hoewel het anders lijkt, zijn er juridisch gezien verschillen in deze situaties en kunnen ze allemaal onder een andere categorie vallen. Per geval moeten ze aan andere regels voldoen om legaal gehuurd en verhuurd te mogen worden.

Deze drie situaties zouden gezien kunnen worden als volgt:

a. Kan gezien worden als kamergewijze verhuur in een woning waarvoor een woningonttrekkingsvergunning nodig is. Zie voor verdere informatie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
b. Kan gezien worden als een woongroep die een woning huurt. Voor een legale situatie moet in dit geval ook voldaan worden aan een aantal andere voorwaardes, te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
c. Kan gezien worden als inwoning, en is legaal als voldaan wordt aan bepaalde regels, zoals te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/inwonen/

De verschillen zijn in deze situaties klein en daardoor is voor handhaven ook relatie weinig draagvlak, doordat het gevoel van rechtsongelijkheid in de hand wordt gewerkt. Het kan dan ook voorkomen dat er om die rede soms niet wordt opgetreden door de gemeente. Een effect van handhaven zou namelijk kunnen zijn dat de bewoners worden uitgezet. Iets wat de gemeente niet ambieert, aangezien de overtreding over het algemeen niet bewust begaan is door de bewoners, of ook door de verhuurder niet.

Tegen de echte excessen, waarbij er meer volwassen huurders dan kamers zijn of waarbij de brandveiligheid in het geding komt, wordt natuurlijk wel handhavend tegen opgetreden.

De gemeente heeft naar aanleiding van de bevindingen in het onderzoek dan ook besloten om een deel van het beleid aan te passen en meer duidelijkheid te creëren. Het is de bedoeling dat dit aangepaste beleid eind 2016 van kracht wordt. (Zie ook https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/)

Bent u verhuurder of huurder, en twijfelt u of u legaal (ver)huurt, schroom dan niet om contact op te nemen met ons.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.

 

 

Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?

Mr. Beij en mr. Visser hebben voor het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2014 nr. 3 het artikel “Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?” geschreven.

Voor het gepubliceerde artikel kunt u klikken op deze link: Renovatie

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)