, , , , , , ,

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

, , ,

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

, ,

Seminar M2 Advocaten over VvE’s geslaagd

Op vrijdag 29 november jl. organiseerde M2 Advocaten een seminar over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s. De deelnemers aan het seminar waren divers, zowel VvE-beheerders, notarissen, vastgoedadviseurs als bestuurders van VvE’s waren aanwezig.

Marius Rijntjes begon het seminar met het verschil tussen gemeenschappelijke en privé-gedeelten en hoe om te gaan met discussies daarover. Verder behandelde hij welke mogelijkheden er zijn om appartementseigenaren aan te pakken die zich niet aan de VvE-regels houden.

Ginio Beij ging uitvoerig in op de wijze van procederen bij geschillen over appartementsrechten. Zo legde hij uit waarom het verschil tussen nietige en vernietigbare besluiten van belang is en ook wanneer iemand die een besluit wil aanvechten in actie moet komen.

 

Michel Visser behandelde tot slot de actuele problematiek over short stay-verhuur binnen appartementengebouwen, een steeds vaker voorkomend verschijnsel. Hij vertelde ondermeer of een VvE gerechtigd is om short stay in te perken of te verbieden. 

 

Het seminar werd door de deelnemers zeer gewaardeerd, vooral vanwege de praktische insteek.

 

Als u vragen hebt over dit seminar of over appartementsrechten en VvE’s kunt u contact opnemen met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl),  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)  of Michel Visser (visser@m2advocaten.nl).  U kunt hier enkele blogs van M2 Advocaten over VvE’s lezen.

,

Seminar VvE’s en Appartementsrechten 29-11-2013

M2 Advocaten organiseert op vrijdag 29 november 2013 het seminar “Juridische actualiteiten VvE’s en appartementsrechten”.

Tijdens dit seminar wordt u bijgepraat over de laatste actuele jurisprudentie en wetgeving op het gebied van VvE’s. Daarnaast worden ook praktische tips gegeven. Zo wordt ondermeer besproken wat te doen tegen een appartementseigenaar die zich niet aan de VvE-regels houdt, of short stay volgens een splitsingsreglement is toegestaan en hoe om te gaan met geschillen over werkzaamheden aan een appartementencomplex. Het seminar is bedoeld voor een ieder die in de praktijk te maken heeft met VvE’s. Er zijn geen kosten verbonden aan deelname.

 

 

 

Voor meer informatie en aanmelden kunt u terecht via deze link.

 

,

VVE’s procedeer niet zonder een machtiging van de leden!

Het komt met enige regelmaat voor dat een Vereniging van Eigenaren een procedure voert. Dat kan zijn omdat bepaalde appartementseigenaren zich niet houden aan de regels binnen de VvE, of omdat de VvE een geschil heeft met externe partijen (bijvoorbeeld een aannemer die het appartementencomplex gebrekkig heeft opgeleverd).

In de verschillende modelreglementen (MR’s) zijn bepalingen opgenomen (zoals artikel 40 MR1973, artikel 41 MR1983, artikel 41 MR1992 en artikel 53 MR2006) die enigszins van elkaar verschillen, maar wel als strekking hebben dat een VvE toestemming moet hebben om te procederen. Soms is alleen een machtiging van de Vergadering van Eigenaars nodig als een VvE zelf gaat procederen. In sommige gevallen dient de VvE ook een machtiging van de leden te verkrijgen als er verweer gevoerd moet worden.

De gevolgen van het niet verkrijgen van de machtiging zijn groot. Als de machtiging niet is verkregen, kan de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dat de VvE niet mag deelnemen aan de procedure. Soms kan dat hersteld worden door alsnog een machtiging te vragen, maar het kan dan ook zijn dat er fatale termijnen verstreken zijn zodat die fout niet meer hersteld kan worden.

Van belang is verder dat een machtiging specifiek moet zijn. Als er bijvoorbeeld drie procedures worden gevoerd over dezelfde kwestie, dan is het raadzaam dat de VvE voor iedere procedure afzonderlijk een machtiging verkrijgt om te procederen. In deze uitspraak ging dat bijvoorbeeld (bijna) fout, omdat de VvE niet voor alle procedures een specifieke machtiging had verkregen. De rechter was hier genadig en stelde de VvE in staat om die machtiging alsnog te verkrijgen. Niet alle rechters zijn zo coulant.

Kortom, tip voor de VvE die gaat procederen: zorg ervoor dat er tijdig een specifieke machtiging is van de leden!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, ,

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, , ,

Verhuur zonder toestemming VvE. Vervangende machtiging achteraf?


Kan een VvE een verzoek om toestemming (voor bijvoorbeeld verhuur) achteraf makkelijker afwijzen, dan wanneer de toestemming vooraf wordt gevraagd?

In de meeste splitsingsakten is opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht het privé-gedeelte slechts dan na toestemming van de VvE in gebruik mag geven. Vaak is daarnaast opgenomen dat de gebruiker moet verklaren dat hij de geldende reglementen en de wet zal naleven.

Het komt vaker voor dat een eigenaar vooraf geen toestemming vraagt, maar dat pas doet wanneer de VvE daarvan een probleem maakt.

De hamvraag is dan of de eigenaar in een dergelijk geval minder rechten heeft, dan wanneer hij de toestemming vooraf had verzocht. Deze vraag kwam naar voren in een recente uitspraak van het hof Amsterdam.

De eigenaar had een appartementsrecht met de bestemming “bedrijvigheid”. In de akte was opgenomen dat de eigenaar vooraf toestemming van de VvE moest vragen voor de ingebruikgeving aan een derde. Daarnaast moest de gebruiker verklaren zich te zullen houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De eigenaar had de toestemming niet gevraagd en de ruimte verhuurd aan een kindertheater. Toen de VvE hier een probleem van maakte vroeg de eigenaar alsnog om toestemming, onder overlegging van een verklaring van de gebruiker dat deze zich zal houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De VvE weigerde dit en daarom zag de eigenaar zich genoodzaakt een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen (artikel 5:121 BW). We hebben de vervangende machtiging eerder in deze blog behandeld.

De vervangende machtiging houdt in dat de eigenaar met toestemming van de kantonrechter  aan het kindertheater verhuurt.

De kantonrechter weigerde het verzoek. De kantonrechter hechtte onder meer waarde aan het feit dat niet vooraf toestemming aan de VvE was gevraagd, daarbij suggererend dat de eigenaar in zo een geval minder rechten zou hebben.

Om dit laatste schrijf ik deze blog. Het hof oordeelt dat van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn.

Of zoals het hof zegt:

“Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat appellante voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag.”

Het hof verleende de vervangende machtiging, omdat de VvE zonder redelijke grond de toestemming had geweigerd.

De uitspraak van het hof is toegespitst op verhuur zonder toestemming. De uitspraak is echter ook bruikbaar voor andere gevallen waarvoor ingevolge de splitsingsakte toestemming aan de VvE moet worden gevraagd.

M2 Advocaten

, ,

Short-stay verhuur, steeds vaker ingeperkt!

Hoe om te gaan met short stay of kamerverhuur als VvE? Een uitleg aan de hand van relevante en recente jurisprudentie.

Op het gebied van short stay-en kamerverhuur zijn inmiddels de nodige uitspraken gewezen die het gebruik van een appartement voor short stay of kamerverhuur niet toestaan.

Ik behandelde reeds eerder in deze blog een uitspraak van de rechtbank Haarlem waar de kantonrechter overwoog dat short stay niet aan het gebruik overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ voldeed en dus sprake was van gebruik in strijd met de splitsingsakte.

In eenzelfde trant een tamelijk recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Dit keer betrof het kamerverhuur, doch de basis is hetzelfde.

Wat speelde er precies? In een aantal appartementen werden buitenlandse (meestal Poolse) arbeidsmigranten gehuisvest.

De VvE stelde zich op het standpunt dat dit gebruik niet was toegestaan met een beroep op artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privé-gedeelten van de appartementsrechten (…) is die van woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Naar de mening van de VvE exploiteerde de eigenaar een pension- of kamerverhuurbedrijf en zij vorderde een verbod.

De rechtbank komt – na een uitvoerige bewijsvoering – tot het oordeel dat de eigenaar in haar appartementen inderdaad aan kamerverhuur deed. Omdat het splitsingsreglement duidelijk stelde dat kamerverhuur niet was toegestaan werd de vordering van de VvE tot beëindiging van de ingebruikgeving door de eigenaar (als kamerverhuur) dan ook toegewezen.

Een goed onderbouwd dossier leverde de VvE de winst op.

Als gezegd staan deze uitspraken niet op zichzelf, ook onlangs deed de kantonrechter te Amsterdam een uitspraak (niet gepubliceerd) waarin de kantonrechter zelfs een nadere uitleg geeft aan artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte door te oordelen:

Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte bepaalt dat het de eigenaren en gebruikers niet is toegestaan de prive gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf.

De kantonrechter verstaat onder dit artikellid het regelmatig op financiele basis aan toeristen in gebruik geven, nu het begrip ‘pension-of kamerverhuurbedrijf’ enigszins verouderd is.”

Al met al een zeer interessante ontwikkeling gelet op de steeds vaker aanwezige short-stay en het door vele VvE’s gewenste tegengaan daarvan.

Met de uitspraken die hiervoor zijn behandeld kunnen die VvE’s hun voordeel doen. Zeker met de laatste uitspraak die een nadere invulling geeft aan de definitie “pension-en kamerverhuur”.

Mag ik dan ook geen familieleden meer als logies hebben?

Voor die eigenaren die bang worden dat ze zelfs familieleden niet meer op bezoek mogen hebben. Wees gerust.

In een door het Hof Amsterdam gewezen uitspraak speelde het voor korte periodes aan familie en vrienden in gebruik geven van een appartement[1]. Van enige commerciële exploitatie was naar het oordeel van het Hof echter geen sprake. Deze manier van “exploiteren” viel dus wel onder de bestemming woonruimte en moest de VvE dus toestaan.

Vragen?

M2 Advocaten

 


[1] Ook hier was de discussie of er sprake was van ‘gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte’.

, , ,

Verbod op short stay verhuur door VvE opgelegd. Mag het?

Short stay verhuur is vooral de laatste tijd een hot item. Het betreft in deze tijden van crisis een veelgebruikt middel om de lasten van een tweede huis te verlagen, maar ook om wat extra’s te verdienen. Short stay verhuur kan namelijk zeer lucratief zijn.

Soms leidt short stay echter tot problemen. Dat zie je vooral bij short stay verhuur in appartementencomplexen.

Een vaak gehoorde klacht in die gevallen is dat de gemeenschappelijke ruimte (waaronder de liften) veel intensiever wordt gebruikt – en daarmee eerder onderhoud of vernieuwing van zaken nodig is – en daarnaast dat de short stay huurder overlast geeft.

Wat kun je als VvE tegen short stay doen?

Je kan als VvE besluiten dat short stay niet is toegestaan[1]. Een goed voorbeeld van een VvE die short stay aan banden wilde leggen is te vinden in een uitspraak van de kantonrechter te Haarlem[2].

De kwestie

Vanwege de vele overlast die de afzonderlijke appartementseigenaren ervaarden als gevolg van short stay verhuur besloot de VvE om short stay in haar complex niet toe te staan.

Eén appartementeigenaar (hierna: de eigenaar) die aan short stay verhuur van zijn appartement deed, zag zijn opbrengsten verdampen en ging in tegen het besluit. De eigenaar verzocht de kantonrechter om het besluit van de VvE te vernietigen.

De eigenaar was van mening dat het besluit van de VvE in strijd was met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter wees het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit af omdat de ‘short stay formule’ niet voldeed aan het ‘gebruik van het appartement overeenkomstig de bestemming’ zoals voorgeschreven in de splitsingsakte.

De bestemming van de woning was: wonen.

De splitsingsakte luidde verder voor zover relevant:

Artikel 17:
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”

Hoe kwam de rechter tot zijn oordeel? Hij beantwoordde daartoe enkele vragen.

Vraag 1

Was het besluit strijdig met de splitsingsakte en het modelreglement en daarom nietig?

Nee, op grond van het modelreglement moeten de privé gedeelten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik.

Uit het door de VvE genomen besluit viel naar de mening van de kantonrechter af te leiden dat de VvE short stay verhuur als ongeoorloofd gebruik kwalificeerde. Het besluit was bovendien van een deugdelijke onderbouwing voorzien ten aanzien van geleden overlast als gevolg van de short stay.

Vraag 2

Moest het besluit worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was?

Nee, de bestemming van de woning (“wonen”) moest naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd als het hebben van duurzaam verblijf.

Omdat in het onderhavige geval sprake was van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis voldeed de “short stay formule” niet aan het ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ en was sprake van een gebruik dat in strijd was met de splitsingsakte.

De kantonrechter kwam dan ook tot de conclusie dat de VvE het gebruik terecht had aangemerkt als in strijd met de splitsingsakte en daarmee als ongeoorloofd. Het besluit werd dan ook niet vernietigd.

Conclusie/tip

Uit deze uitspraak volgt onder meer dat een deugdelijke onderbouwing ten aanzien van geleden overlast de kansen verhoogd dat een besluit tot het verbieden van short stay in stand blijft. Tip dus: vorm een goed overlastdossier.

Voor een eigenaar die toch tot short stay verhuur wil overgaan is het verstandig hiervoor begrip te kweken bij de andere appartementseigenaren en er vooral voor te zorgen dat eventuele overlast zoveel als mogelijk beperkt blijft. Het zal de meeste eigenaren namelijk niet uitmaken of short stay verhuurd wordt indien zij geen
(over)last ondervinden van de short stay.

Meer weten?

Meer weten over VvE’s, vernietiging van besluiten, short stay verhuur etc. of wilt u eens een seminar bijwonen over dit soort onderwerpen? Neem gerust contact op.

M2 Advocaten

 


[1] In vele splitsingsakten is een dergelijk verbod overigens al min of meer te lezen.

[2] Rechtbank Haarlem, sector kanton, 31 januari 2012, LJN: BZ 3659

,

Machtiging voor werkzaamheden in een appartementencomplex

Het komt geregeld voor dat een appartementseigenaar in een appartementencomplex werkzaamheden wil laten verrichten waarvoor de medewerking van andere appartementseigenaren of de Vereniging van Eigenaars (VvE) voor nodig is. Soms wil het geval dat over die werkzaamheden geen overeenstemming is te bereiken. Men kan het bijvoorbeeld niet eens worden over de kosten van de werkzaamheden, de noodzaak ervan of de periode wanneer deze moeten plaatsvinden. Ook kan het zijn dat de appartementseigenaren die geen belang hebben bij de werkzaamheden de besluitvorming daarom blokkeren of vertragen.

 

Wat nu te doen als een appartementseigenaar meent dat er dringend een reparatie moet worden uitgevoerd, maar de Vergadering van Eigenaars daar geen toestemming voor geeft?

 

In dat geval heeft de appartemensteigenaar het recht om op grond van art. 5:121 BW een verzoek te doen aan de kantonrechter voor een machtiging om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. De kantonrechter zal de machtiging verlenen als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Als de kantonrechter die machtiging verleent, kan de appartementseigenaar de werkzaamheden (laten) uitvoeren en is de toestemming van de Vergadering van Eigenaars niet (meer) nodig.

 

In spoedgevallen is het zelfs mogelijk om de reparatie eerst uit te voeren en dan achteraf de machtiging te verzoeken van de kantonrechter. Het verdient echter uiteraard de voorkeur om eerst de machtiging te vragen alvorens de werkzaamheden te verrichten. Als de werkzaamheden al zijn uitgevoerd bestaat namelijk het risico dat de kantonrechter de machtiging weigert. In dat geval kan de betreffende appartementseigenaar gedwongen worden om de werkzaamheden ongedaan te maken en/of de daardoor veroorzaakte schade te herstellen.

 

Het verzoek om een machtiging kan in ieder geval een goed middel zijn om noodzakelijke werkzaamheden binnen een appartementencomplex binnen redelijke termijn te laten plaatsvinden.

 

Ginio Beij