, , , , , , ,

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

folder startshart Amstelveen

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

, , , ,

Onderzoekskosten onrechtmatige bewoning, gevonden geld?

Om vast te kunnen stellen dat er sprake is van onrechtmatige bewoning moet je vaak eerst onderzoek doen en dus kosten maken.

Dat ook de onderzoekskosten voor het opsporen van onrechtmatige bewoning voor vergoeding in aanmerking komen werd onlangs bevestigd in een uitspraak waarin Woningstichting Rochdale in kort geding de ontruiming vorderde van een woning vanwege “illegale bewoning” (Uitspraak Rochdale).

Rochdale vorderde naast de ontruiming onder meer betaling van de interne onderzoekkosten.

De voorzieningenrechter kwam tot het oordeel dat deze interne kosten zijn gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen.

Na een toelichting door Rochdale op de door haar gemaakte interne kosten wordt een bedrag ad EUR 600,- toegewezen. Wellicht niet voldoende voor de daadwerkelijk gemaakte kosten, maar al met al toch geld dat vaak wordt vergeten. Doe er je voordeel mee.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

, , , , , ,

Vaste prijzen. Duidelijk.

Juridische werkzaamheden zijn vaak maatwerk. Er bestaan echter diverse juridische werkzaamheden die – voor juridische begrippen – redelijk standaard zijn. En daar horen vaste prijzen bij.

M2 Advocaten heeft een aantal juridische werkzaamheden welke zien op de huur van onroerende zaken op een rij gezet en zij biedt vanaf nu voor deze werkzaamheden een vast scherp tarief aan. Zonder voorbehouden. Zonder kantoorkosten.

 

 

Winkelbedrijfsruimte (7:290 e.v. BW)

Verzoekschrift afwijkend beding op grond van artikel 7:291 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Verzoekschrift aanwijzing deskundige op grond van artikel 7:304 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 500,- (excl. btw

€ 99,- (excl. btw)

 

Overige bedrijfsruimte (7:230a BW)

Verzoekschrift ontruimingsbescherming bij bedrijfsruimte die zondermeer kwalificeert als bedrijfsruimte op grond van artikel 7:230a BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 950,- (excl. btw)

 

 

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

 

Woonruimte

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

Vanzelfsprekend kunnen wij u ook voor andere zaken vooraf een vaste prijs aanbieden. Per zaak kunnen wij u hiervoor een voorstel doen. Hierdoor heeft u vooraf inzicht in de juridische kosten. Klik hier voor meer informatie hieromtrent.

 

, ,

Praten met je verhuurder mag niet meer. Je moet eruit!

Het kan soms raar lopen. Iedereen weet hoe goed huurders van woningen beschermd zijn, maar toch zie je af en toe een uitspraak voorbij komen waarbij je je afvraagt of dat nu wel zo is.

Duidelijk is in ieder geval dat er grenzen zijn, die een huurder kan overschrijden.

In het kort de casus (Uitspraak rechtbank Roermond 21052013).

Een huurder van een woning was een regeling met zijn verhuurder overeengekomen.

De regeling luidde als volgt:

“1. [Huurder] stemt erin toe communicatie als huurder en als persoon met [verhuurder] vanaf heden uitsluitend en alleen via [de raadsman van verhuurder] te laten verlopen, waarbij een frequentie van maximaal één keer per kalendermaand door [de raadsman] zal worden gehanteerd, behoudens uitzonderingen in acute situaties (woning is daarmee en daardoor niet wind- en waterdicht), doch uiteindelijk ter beoordeling van de kantonrechter.

2. Bij gebreke van naleving van deze afspraak staat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen in feite nauwelijks nog ter discussie, behoudens het verboden communicatiecontact dat aan de orde zal zijn.”

De uitspraak maakt dit niet duidelijk, maar de regeling lijkt het resultaat te zijn van ruzie tussen de huurder en de verhuurder, althans het verschillende keren ‘lastig gevallen’ worden van de verhuurder door de huurder over van alles en nog wat.

Omdat de huurder de regeling niet nakwam, is de verhuurder een procedure gestart en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding is toegewezen (!).

Frappant? Ja, deels wel. Voor een deel ook weer niet om één simpele reden: afspraak is afspraak.

Enkele opmerkingen nog.

Vele verhuurders zullen op basis van deze uitspraak zeggen dat ze voortaan ook een dergelijke ‘ontbindingsclausule’ gaan opnemen in de huurovereenkomst.

Dat kan, maar daarmee ben je er (nog) niet.

Een dergelijke clausule zal worden beoordeeld als in strijd met de dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Het iets anders inkleden van een dergelijke clausule zou de verhuurder nog wel een eind op weg kunnen helpen. Daarbij moet echter meer gedacht worden aan het opbouwen/inkleden van de mogelijkheid tot ontbinding.

Bedenk echter wel dat je als verhuurder ook een zeker belang bij een dergelijke bepaling/bepalingen moet hebben. Dat was in de hiervoor behandelde uitspraak – kennelijk – het geval. Daarnaast betrof het een afspraak die na het tot stand komen/aanvang van de huurovereenkomst was gemaakt, gebaseerd op problemen in de huurrelatie.

Denk in dit verband aan het uitgangspunt dat een beëindiging van een huurovereenkomst bij voorbaat – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – door een rechter niet zal worden gekwalificeerd als een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst.

Interessant? Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

, , ,

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

, ,

Zorgvastgoed: woonbegeleiding-en huurovereenkomst. Huurbescherming?

Bij het begeleid wonen zit een verzorgingscomponent en een huurcomponent. En nu wordt het interessant. Hoe zit het nu met de huurbescherming als ‘het spaak loopt’ tussen de verzorger en de verzorgde?

Een dergelijke  casus was laatst aan de orde bij het Hof Leeuwarden (Uitspraak 8 mei 2013). Kort de feiten en dan de juridische kern.

Lentis is een instelling die hulp biedt bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding.

Tussen diverse woningcorporaties in Groningen, de gemeente Groningen en hulpverleningsinstanties, zoals Lentis, bestaat sinds 2008 een samenwerkingsovereenkomst ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen, zoals Lentis, woningen ter beschikking.

Zoals ook de woningcorporatie, Huismeesters, aan Lentis voor de periode van een jaar een woning verhuurde. Lentis verhuurde de woning met toestemming van Huismeesters onder aan een cliënt van haar, hierna: de verzorgde.

Aan de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en de verzorgde was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst was opgenomen dat partijen (Lentis en de verzorgde) beogen om de verzorgde na een jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door Lentis aan de verzorgde wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met Lentis.

De onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn net als de huurovereenkomst tussen Huismeesters en Lentis aangegaan voor de duur van een jaar.

Op een gegeven moment heeft Lentis de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst met de verzorgde opgezegd en beëindigd.

De reden voor die opzegging was dat de verzorgde niet had voldaan aan de voorwaarden die waren gesteld aan het Proefwonen. De verzorgde accepteerde de woonbegeleiding niet meer en was niet langer een goed huurder.

De verzorgde startte daarop een procedure tegen Huismeesters[1] en legde aan zijn vordering ten grondslag dat hij als onderhuurder jegens Huismeesters recht had op de in artikel 7:269 BW neergelegde bescherming. Deze bescherming komt er in het kort gezegd op neer dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen huurder (verzorgde) en onderverhuurder (Lentis) wordt voortgezet door de verhuurder (Huismeesters).

Na te hebben vastgesteld dat Lentis de begeleidingsovereenkomst rechtsgeldig kon beëindigen komt de huurovereenkomst aan de orde. Het hof overweegt daartoe dat de begeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar zijn verbonden dat het eind van de begeleidingsovereenkomst tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

De overeenkomsten kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de verzorgde bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak kan maken op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn.

De overeenkomsten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien en dienen als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

De verzorgde was ermee bekend dat de woning hem zowel door Lentis als door Huismeesters uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van Lentis ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

De conclusie van het hof is dan ook dat Lentis haar relatie met de verzorgde mocht verbreken en dat de verzorgde jegens Huismeesters dus niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt.

Het is overigens in dit verband een vreemde uitspraak omdat de toetsingsgronden van artikel 7:269 BW een andere zijn dan de toetsing die nu wordt aangelegd door het Hof. De uitkomst lijkt echter wel redelijk en lijkt meer gericht te zijn op de vraag of er wel sprake is van toepasselijkheid van het huurrecht en daarmee van huurbescherming.

Tot slot.

In dit geval ging het goed. Er zijn echter ook genoeg uitspraken te vinden waar, ondanks een zorgcomponent toch wordt geoordeeld dat de verzorgde aanspraak kan maken op huurbescherming. Het zit ‘m uiteindelijk in de formulering van de overeenkomsten. Het blijft dus van groot belang die overeenkomsten zorgvuldig op te stellen en met elkaar ‘te koppelen’.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Apart is dat de verzorgde er kennelijk voor heeft gekozen niet ook een procedure tegen Lentis in te stellen gericht op de nakoming van de onderhuurovereenkomst.

, , , ,

Koop breekt geen huur of toch wel?

Stel, je wilt je woning verhuren omdat deze nog niet is verkocht. De woning staat anders leeg en door middel van de tijdelijke verhuur kun je ondertussen wat kosten dekken.

Het standaard advies van een advocaat zou in ieder geval moeten inhouden: “Pas op!”. Tenminste als je aan het einde van de rit, bij de verkoop van de woning, niet met een huurder opgescheept wil zitten.

Uitgangspunt ingevolge artikel 7:226 BW is namelijk: Koop breekt geen huur.

Oftewel: de huurder mag blijven zitten.

Het kan echter zo zijn dat wanneer je expliciet met de huurder bent afgesproken dat deze vertrekt bij verkoop van de woning de huurder er toch uit moet.

Een voorbeeld

De rechtbank Den Bosch oordeelde laatst over de volgende situatie (Uitspraak Den Bosch 2 mei 2013):

Een woning stond in de verkoop. Omdat de woning maar niet werd verkocht besloot de eigenaar de woning (tijdelijk) te verhuren, totdat de woning was verkocht. De huurder is ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt dat de woning blijvend in de verkoop stond en de huur dus tijdelijk werd aangegaan.

Tegen het einde van de oorspronkelijke huurperiode (30 april 2013) werd de woning verkocht en aansluitend heeft de eigenaar aan  de huurder medegedeeld:

Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30 april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de woning aan [adres] te [plaats] d.d. 19 april 2012 beëindigen. Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 “Duur van de overeenkomst eindigend op 30 april 2013”. Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30 april 2013 de woning zult opleveren.”

U raadt het al: De huurder weigerde te ontruimen en deed een beroep op de huurbescherming.

De eigenaar zag zich daarop genoodzaakt om een kortgedingprocedure te starten waarin de ontruiming van het gehuurde werd gevorderd.

De eigenaar stelt in dat verband dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is[1].

De eigenaar voert daartoe aan:

– beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat hij de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen.

– de woning werd verhuurd om kraak tegen te gaan en de maandlasten te drukken in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning.

– de eigenaar was niet op de hoogte van de intenties van de huurder om de woning voor langere tijd te bewonen. Was hij dat wel geweest, dan had hij de woning niet verhuurd.

De huurder voert, kort weergegeven, aan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, omdat hij vóór het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren.

De juridische benadering

De vraag of er sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) relevant, omdat dit bepalend is voor het antwoord op de vraag of de huurbeschermingsregels op de huurovereenkomst van toepassing zijn en daarmee of de huurovereenkomst zomaar kan worden beëindigd wegens de verkoop van de woning.

Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gekeken naar:

– de aard van het gehuurde;
– de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst;
– de effectuering van die bedoelingen; en
– de duur van het gebruik van het gehuurde.

Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, vanwege het ontbreken van huurbescherming, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst. De huurder van een woning dient nu eenmaal goed beschermd te zijn, het is immers je onderdak.

Het oordeel van de rechter

De rechter is het met de verhuurder eens. De ontruiming van het gehuurde werd dan ook bevolen.

De rechter achtte de volgende omstandigheden van belang:

1.) Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist de huurder dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn.

2.) De huurder wist dat de woning te koop stond.

De huurder stelde nog dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren. Dit had hij ook kenbaar gemaakt aan de makelaar, onder andere in e-mails verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst.

De huurder kon echter niet aantonen dat de eigenaar hiermee akkoord was gegaan of hiermee bekend was.

Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kon niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar aan de huurder.

De rechter overweegt in dit verband nog dat de huurder, ondanks het ontbreken van een uitdrukkelijke akkoordverklaring, wel een huurovereenkomst heeft ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als de huurder voor onbepaalde tijd wilde huren had hij naar het oordeel van de rechter dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.

3.) De huurder wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Ten tijde van de huurovereenkomst heeft zelfs nog minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om te oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

Daarbij overweegt de rechter nog expliciet dat de huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van de eigenaar en dat de huurprijs – hoewel niet uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor de eigenaar. En daarnaast was van belang dat er zelfs geen sprake was geweest van een verlenging.

Ook de stelling van de huurder dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakte het oordeel van de rechter niet anders. De eigenaar had aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. De rechter was het hiermee eens.

Tot slot.

Ik hecht er aan op te merken dat de eigenaar voor een deel geluk heeft gehad. Er is namelijk niet zomaar sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Dit wordt zeer terughoudend getoetst.

De reden dat ik deze uitspraak graag bespreek is om:

(1) aan te geven dat het moeite waard kan zijn om u deugdelijk te laten adviseren indien u van plan bent te gaan verhuren op een wijze als hiervoor geschetst. Een deugdelijk opgestelde overeenkomst zou namelijk kunnen voorkomen dat het tot een (moeilijke) procedure komt.

De verhuurder heeft thans weliswaar gewonnen, maar daar zijn waarschijnlijk ook de nodige (procedure)kosten voor gemaakt.

(2) aan te geven dat ook wanneer er is verhuurd ten tijde van een verkoop en het tot problemen komt met de huurder, het niet per sé een verloren zaak hoeft te zijn.

Vragen? Ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Nu de overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing (artikel 7:232 lid 2 BW). De eigenaar was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege.

, , , , , ,

De Makelaar: Beroepsfouten en de zorgplicht

Als een verhuurder een makelaar inschakelt om een huurder[1] te vinden, dan dient de makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht aan een zorgplicht te houden.

Dit betekent concreet dat de makelaar zich dient te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Hoe deze norm precies moet worden ingevuld is te herleiden uit de jurisprudentie.

Een goed voorbeeld van hoe ver de zorgplicht reikt is te vinden in een uitspraak die onlangs, op 9 april jl., werd gewezen door het Hof Leeuwarden (Uitspraak).

Casus

De eigenaar van een woonboerderij had de opdracht aan een makelaar verstrekt om de woonboerderij te verhuren. De makelaar heeft daarop iemand geïntroduceerd als belangstellende voor de woonboerderij (hierna: de huurder). De huurder was op dat moment verbonden aan Connecting Human, welke onderneming ex-tbs’ers begeleid. De huurder wilde de boerderij huren om deze met zijn gezin te gaan bewonen. De makelaar heeft daartoe een concept huurovereenkomst opgesteld. In het concept van de huurovereenkomst staat als huurder vermeld: de huurder, optredend namens Connecting Human[2].

Daags daarop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen en de huurder. Tijdens dit gesprek heeft de eigenaar – die bekend was met de activiteiten van de huurder – gevraagd naar de bedoeling van de huurder met de woonboerderij. De eigenaar  wilde namelijk voorkomen dat ex-tbs patïenten in de woning zouden komen. De huurder heeft toen uitdrukkelijk verklaard dat het zijn bedoeling was om de woning met zijn gezin te gaan bewonen.  Enige tijd na ondertekening van de huurovereenkomst bleek het gehuurde echter toch te worden gebruikt ten behoeve van de begeleiding van ex-tbs patiënten.

Omdat de huur niet werd betaald en vanwege het met de huurovereenkomst gestelde strijdige gebruik is de eigenaar tegen de huurder een kort geding gestart waardoor uiteindelijk de ontruiming van het gehuurde is bewerkstelligd. Lastigheid in deze procedure lijkt te zijn geweest dat Human Connecting zich op het standpunt stelde dat er geen sprake was van gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst. Het gehuurde was immers aan Human Connecting verhuurd, zo was de stelling van de huurder en Connecting Human.

Een ander relevant detail in deze zaak was dat – voordat de huurovereenkomst was getekend – de makelaar de sleutels van het gehuurde aan de huurder had afgegeven, alhoewel op dat moment nog geen waarborgsom was overgemaakt. De desbetreffende waarborgsom is ook later niet meer door de huurder betaald.

Waarom is deze uitspraak van belang?

De eigenaar stelde zich op het standpunt dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt. De makelaar zou niet aan zijn zorgplicht hebben voldaan.

De eigenaar voerde daartoe het volgende aan:

1. De makelaar heeft een fout gemaakt door in de huurovereenkomst de zinsnede “de huurder, optredend namens Connecting Human” op te nemen;

2. De makelaar had niet voor de ondertekening van de huurovereenkomst en voor de storting van de waarborgsom de sleutels aan de huurder mogen afgeven.

Het Hof oordeelde als volgt:

ad 1)

De makelaar heeft, door eigenmachtig en in strijd met de bedoeling van partijen de huurovereenkomst te stellen op naam van “de huurder optredend namens Connecting Human” het risico geschapen, welk risico zich ook heeft verwezenlijkt, dat – in strijd met de uitdrukkelijke wens van de eigenaar – Connecting Human de woning in gebruik zou nemen en dat de huurder – met een beroep op de letter van het contract – het standpunt zou innemen dat Connecting Human huurder was. Hiermee heeft de makelaar jegens de eigenaar zijn zorgplicht geschonden. Dit geldt temeer nu tijdens de eerdergenoemde bespreking tussen partijen en de huurder door de eigenaar expliciet is aangegeven dat hij geen ex-tbs’ers in de woning wilde maar alleen de huurder met zijn gezin, zodat het op de weg van de makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar had gelegen om voor een op dit punt sluitend geformuleerd huurcontract zorg te dragen.

De enkele bepaling in de huurovereenkomst dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte was daarvoor niet voldoende. De woning werd immers gebruikt als woning, echter niet door de huurder met zijn gezin maar (via Connecting Human) door ex-tbs’ers.

ad 2)

De makelaar is ook hiermee tekortgeschoten in de naleving van de jegens de eigenaar bestaande zorgplicht, omdat een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zich er eerst van zou hebben vergewist dat de waarborgsom en de maandhuur zijn voldaan alvorens de sleutels van het gehuurde ter beschikking te stellen.

Schadevergoeding

Ontruimingskosten

Gelet op het voorgaande komt de vraag aan de orde of en zo ja, in  hoeverre de makelaar aansprakelijk is voor de door de eigenaar geleden schade.

Er zijn meerdere schadeposten die door de eigenaar worden opgevoerd. Ik raad aan de uitspraak daarvoor te lezen. Een belangrijke schadepost die in ieder geval wordt toegewezen is die ten aanzien van de kosten ontstaan vanwege de kort geding procedure ad EUR 13.500,-, waarvan meer dan EUR 11.000,- aan advocaatkosten.

Het Hof was van oordeel dat deze kosten toewijsbaar zijn omdat de huurder en Connecting Human zich – als gevolg van de beroepsfout van de makelaar – op het standpunt konden stellen dat, gelet op de tekst van de van de huurovereenkomst opgemaakte akte, Connecting Human als huurder diende te worden aangemerkt.

De waarborgsom

Het voorgaande geldt ook voor de waarborgsom. Als de makelaar aan zijn zorgplicht had voldaan, dan zou deze schade niet zijn ontstaan en daarom komt ook deze schade voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

De hiervoor behandelde uitspraak maakt duidelijk dat een makelaar meer moet doen dan het enkele aandragen van een huurder. Zo dient hij zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst ervan te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert. Daarbij dient de makelaar prudent om te gaan met het verstrekken van sleutels voordat het tot een ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen en (voor zover dat wel het geval is) voordat volledig is voldaan aan de voorwaarden voor het verstrekken van die sleutels. Dit geldt temeer nu de sleuteloverdracht in beginsel een kritisch moment in het leven roept.

Vragen over het voorgaande of meer informatie gewenst? We horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het kan vanzelfsprekend ook (bijvoorbeeld) een opdracht tot koop of verkoop zijn. Verhuur dient slechts als voorbeeld.

[2] En ook in de later getekende huurovereenkomst.

, , , , , , ,

De Makelaar: Geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst, heb ik een probleem?

Nee, dat hoeft niet.

Aan de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst zijn namelijk geen voorwaarden verbonden, deze is dus vormvrij. Ook het niet maken van afspraken over de hoogte van de vergoeding van de bemiddeling staat niet in de weg aan het ontstaan van een bemiddelingsovereenkomst.

Je zult het, indien er niets op schrift staat, wel moeten hebben van de feitelijke omstandigheden die alsnog tot de conclusie leiden dat er van een bemiddelingsovereenkomst sprake is.

Dit blijkt in de praktijk een vaak niet goed begrepen punt te zijn.

Vaak wordt nog in gerechtelijke procedures gesteld dat – omdat er nu eenmaal geen schriftelijke overeenkomst ligt (sec) – er dus geen loon verschuldigd is.

Dat is echter niet zo. Zie onder meer een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (Uitspraak).

Casus

A exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met de werving en selectie van personeel in sales en marketing[1]. S drijft een onderneming die zich bezighoudt met het samenstellen, organiseren en verkopen van reizen.

Op 3 september 2009 heeft A telefonisch contact opgenomen met S. Tijdens dit telefoongesprek heeft S medegedeeld dat zij een vacature had openstaan voor de functie van ‘Adwords specialist’.

In december 2009 heeft A het C.V. van dhr. B aan S gezonden in verband met voornoemde openstaande vacature. Vervolgens heeft A een afspraak geregeld tussen S en B. Vervolgens heeft het gesprek plaatsgevonden. S heeft B voor de functie afgewezen. Hij is vervolgens door bemiddeling van A in dienst getreden bij een ander bedrijf.

In de loop van 2010 heeft S op diverse websites een vacature geplaatst voor de functie van ‘Online marketeer’. B heeft hierop – zonder tussenkomst van A – gereageerd. Op 20 september 2010 is B in de functie van ‘Online marketeer’ in dienst getreden bij S. A heeft vervolgens aanspraak gemaakt op een bemiddelingsvergoeding omdat er uiteindelijk een arbeidsovereenkomst tussen S en B tot stand was gekomen en haar bemiddelingsopdracht dus was vervuld. S verweerde zich onder meer met de stelling dat er geen bemiddelingsovereenkomst was, omdat deze niet op schrift stond.

De rechtbank achtte voor haar oordeel de volgende omstandigheden van belang:

1. A heeft B bij S als kandidaat voorgesteld;
2. A heeft een gesprek geregeld tussen B en S;
3. Dit gesprek heeft ook plaatsgevonden.

De rechter overweegt dat ongeacht of S opdracht heeft gegeven tot voornoemde (bemiddelings)activiteiten, S heeft gehandeld alsof een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen was ontstaan.

Het verweer van S dat de bemiddelingsactiviteiten van A geheel vrijblijvend waren ging naar de mening van de rechter niet op, omdat het aandragen van kandidaten, gevolgd door het regelen van een gesprek tussen de kandidaat en S, welke gesprek ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, de kern van de bemiddelingsovereenkomst betrof. S had daaruit moeten begrijpen dat zij niet geheel vrijblijvend gebruik kon maken van de diensten van A.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst is ontstaan.

De opvolgende vraag is dan natuurlijk nog of en wanneer in een situatie als de onderhavige (maar ook meer in het algemeen) loon verschuldigd is. Ik kom daar in een volgende blog uitgebreid op terug. Trouwens, in de casus die ik hiervoor behandelde werd geen loon toegewezen.

Reeds vragen over het voorgaande, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het had echter ook een makelaarskantoor kunnen zijn, dit voor de relevantie van deze uitspraak voor de blog.

, , ,

Verbod op short stay verhuur door VvE opgelegd. Mag het?

Short stay verhuur is vooral de laatste tijd een hot item. Het betreft in deze tijden van crisis een veelgebruikt middel om de lasten van een tweede huis te verlagen, maar ook om wat extra’s te verdienen. Short stay verhuur kan namelijk zeer lucratief zijn.

Soms leidt short stay echter tot problemen. Dat zie je vooral bij short stay verhuur in appartementencomplexen.

Een vaak gehoorde klacht in die gevallen is dat de gemeenschappelijke ruimte (waaronder de liften) veel intensiever wordt gebruikt – en daarmee eerder onderhoud of vernieuwing van zaken nodig is – en daarnaast dat de short stay huurder overlast geeft.

Wat kun je als VvE tegen short stay doen?

Je kan als VvE besluiten dat short stay niet is toegestaan[1]. Een goed voorbeeld van een VvE die short stay aan banden wilde leggen is te vinden in een uitspraak van de kantonrechter te Haarlem[2].

De kwestie

Vanwege de vele overlast die de afzonderlijke appartementseigenaren ervaarden als gevolg van short stay verhuur besloot de VvE om short stay in haar complex niet toe te staan.

Eén appartementeigenaar (hierna: de eigenaar) die aan short stay verhuur van zijn appartement deed, zag zijn opbrengsten verdampen en ging in tegen het besluit. De eigenaar verzocht de kantonrechter om het besluit van de VvE te vernietigen.

De eigenaar was van mening dat het besluit van de VvE in strijd was met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter wees het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit af omdat de ‘short stay formule’ niet voldeed aan het ‘gebruik van het appartement overeenkomstig de bestemming’ zoals voorgeschreven in de splitsingsakte.

De bestemming van de woning was: wonen.

De splitsingsakte luidde verder voor zover relevant:

Artikel 17:
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”

Hoe kwam de rechter tot zijn oordeel? Hij beantwoordde daartoe enkele vragen.

Vraag 1

Was het besluit strijdig met de splitsingsakte en het modelreglement en daarom nietig?

Nee, op grond van het modelreglement moeten de privé gedeelten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik.

Uit het door de VvE genomen besluit viel naar de mening van de kantonrechter af te leiden dat de VvE short stay verhuur als ongeoorloofd gebruik kwalificeerde. Het besluit was bovendien van een deugdelijke onderbouwing voorzien ten aanzien van geleden overlast als gevolg van de short stay.

Vraag 2

Moest het besluit worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was?

Nee, de bestemming van de woning (“wonen”) moest naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd als het hebben van duurzaam verblijf.

Omdat in het onderhavige geval sprake was van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis voldeed de “short stay formule” niet aan het ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ en was sprake van een gebruik dat in strijd was met de splitsingsakte.

De kantonrechter kwam dan ook tot de conclusie dat de VvE het gebruik terecht had aangemerkt als in strijd met de splitsingsakte en daarmee als ongeoorloofd. Het besluit werd dan ook niet vernietigd.

Conclusie/tip

Uit deze uitspraak volgt onder meer dat een deugdelijke onderbouwing ten aanzien van geleden overlast de kansen verhoogd dat een besluit tot het verbieden van short stay in stand blijft. Tip dus: vorm een goed overlastdossier.

Voor een eigenaar die toch tot short stay verhuur wil overgaan is het verstandig hiervoor begrip te kweken bij de andere appartementseigenaren en er vooral voor te zorgen dat eventuele overlast zoveel als mogelijk beperkt blijft. Het zal de meeste eigenaren namelijk niet uitmaken of short stay verhuurd wordt indien zij geen
(over)last ondervinden van de short stay.

Meer weten?

Meer weten over VvE’s, vernietiging van besluiten, short stay verhuur etc. of wilt u eens een seminar bijwonen over dit soort onderwerpen? Neem gerust contact op.

M2 Advocaten

 


[1] In vele splitsingsakten is een dergelijk verbod overigens al min of meer te lezen.

[2] Rechtbank Haarlem, sector kanton, 31 januari 2012, LJN: BZ 3659