De meest bekende erfdienstbaarheden zijn het recht van uitweg en overpad waarmee men het recht kan uitoefenen om over andermans erf te lopen of te rijden. Het is ook mogelijk om een erfdienstbaarheid van uitzicht en lichtinval te hebben. In dat geval heeft iemand recht om vrij naar buiten te kunnen kijken of voldoende licht naar binnen te krijgen. In deze blog bespreek ik twee uitspraken waarin een beroep wordt gedaan op de erfdienstbaarheid van vrij uitzicht en lichtinval vanuit een raam.
Wat is erfdienstbaarheid?
Volgens de wet is een erfdienstbaarheid een last, waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Dat betekent dat de eigenaar van het dienende erf moet dulden dat de rechten van een ander worden uitgeoefend op zijn erf.
De erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Bij vestiging spreken de eigenaren van beide erven af dat er een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Indien er geen erfdienstbaarheid is gevestigd, kan een partij zich beroepen op bevrijdende verjaring. Uit de rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring het bezit van een erfdienstbaarheid minimaal 20 jaren moet hebben geduurd.
Erfdienstbaarheid van uitzicht en lichtinval
De rechtbank Gelderland oordeelde dat men ook bezit kan hebben van lichtinval en uitzicht. In deze zaak had de bewoner een achterraam in de garage.[i] Achter de garage stond een schutting van 1,20 meter op 50 centimeter afstand. De nieuwe buren hebben een hoge schutting van 1,80 meter gebouwd tegen de lage schutting aan. Aangezien de bewoner al meer dan 20 jaar uitzicht en lichtinval had door het raam, kon hij een geslaagd beroep doen op bevrijdende verjaring.
De bewoner vorderde dat de hoge schutting werd verlaagd naar 1,20 meter zodat hij weer voldoende lichtinval en uitzicht had. Daarbij werd mede getoetst of de aanwezigheid van de schutting onredelijke hinder opleverde voor de bewoner. De rechtbank beantwoorde deze vraag bevestigend, omdat de bewoner door het raam tegen een hoge schutting aankeek die ook de lichtinval had verminderd.
In een vergelijkbare zaak bij de rechtbank Noord-Nederland wilde de eigenaar van een pand de constructie van een nieuw pand op het naastgelegen erf laten wijzigen zodat er door de dakramen voldoende uitzicht en lichtinval was.[ii] In dit geval was er ook sprake van een erfdienstbaarheid van uitzicht en lichtinval ontstaan door bevrijdende verjaring.
Deze situatie speelde zich echter af in de binnenstad van Groningen. De rechter oordeelde daarom dat de bouw van het pand niet als ‘onrechtmatige’ hinder is te kwalificeren, omdat “eigenaren van panden in de binnenstad van Groningen, binnen de grenzen van het betamelijke, over en weer het een en ander van elkaars nabijheid behoren te verdragen.” Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming had de rechter gezien dat het dakraam nog geopend kon worden zodat licht en lucht de ruimte konden bereiken en dat er vanuit een ander raam aan de voorzijde nog uitzicht bestaat.
Conclusie
Uit de voormelde uitspraken blijkt dat een geslaagd beroep op erfdienstbaarheid van lichtinval en uitzicht wegens bevrijdende verjaring ervoor kan zorgen dat eigenaren van naburige erven moeten dulden dat zij geen bouwwerken kunnen plaatsen die een inbreuk maken op het recht van vrij uitzicht en lichtinval.
Om het recht op vrij uitzicht en lichtinval te doen gelden, wordt door rechters nog wel getoetst of er sprake is van onredelijke of onrechtmatige hinder. Deze toets is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Het ziet ernaar uit dat hinder minder snel als onrechtmatig zal worden gezien in een dichtbebouwd gebied, indien er nog alternatieve plaatsen zijn voor vrij uitzicht en als er nog voldoende lichtinval is.
Indien u vragen heeft over erfdienstbaarheden of bevrijdende verjaring, neem dan gerust contact op.
[i] Rb. Gelderland 12 december 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:7101, r.o. 5.4 en 5.5
[ii] Rb. Noord-Nederland 16 maart 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:878
