Bij de koop van onroerend goed wordt geregeld een financieringsvoorbehoud opgenomen in de overeenkomst. Een financieringsvoorbehoud betekent dat de koper tot een bepaalde datum de gelegenheid heeft om financiering te regelen. Lukt het de koper niet om voor die datum financiering te verkrijgen, dan kan hij de koopovereenkomst nog ontbinden.
Zeker in deze tijden waarin banken terughoudend zijn met het verstrekken van een hypothecaire lening, is een dergelijk beding van belang. Twee punten zijn hierbij van belang:
– Hoe moet er een beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud?
– Hoe moet worden aangetoond dat er geen financiering kan worden verkregen?
Hoe moet er een beroep worden gedaan op een financieringsvoorbehoud?
Doorgaans wordt in de koopovereenkomst bepaald dat er schriftelijk een beroep moet worden gedaan op het financieringsvoorbehoud.
In de rechtspraak is ook wel aangenomen dat ook mondeling een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud, mits de verkoper heeft aangegeven tijdig de mededeling te hebben ontvangen. Als de verkoper dit ontkent heeft de koper een bewijsprobleem, reden waarom schriftelijke mededeling de voorkeur heeft.
Van belang is ook aan welke persoon de mededeling wordt gedaan dat het financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen. Vaak doet een koper deze mededeling aan de verkopend makelaar, omdat daar veel contact mee is. Dat kan onder omstandigheden als de verkopend makelaar bevoegd is om namens de opdrachtgever kennis te nemen van dergelijke mededelingen, bijvoorbeeld omdat dit is afgesproken. Dit is echter lang niet altijd het geval, dus het is een risico om alleen aan de verkopend makelaar mededeling te doen van het inroepen van het financieringsvoorbehoud.
Om elke discussie te vermijden is dus de beste weg om schriftelijk een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud en dit bericht rechtstreeks te zenden naar de verkoper zelf. Zo kan er geen misverstand ontstaan.
Hoe moet worden aangetoond dat er geen financiering kan worden verkregen?
Op een financieringsvoorbehoud kan niet zonder meer een beroep worden gedaan. Van de koper mag verwacht worden dat hij zich inspant om ook daadwerkelijk een financiering te verkrijgen. In de standaard-overeenkomst van de NVM is bijvoorbeeld opgenomen dat de koper “goed gedocumenteerd” moet aantonen dat geen financiering kan worden gekregen. Hoe kan koper aantonen dat hij zich heeft ingespannen als er geen financiering wordt verkregen?
Doorgaans worden twee afwijzingen van (verschillende) banken door de rechter als voldoende beschouwd om aan te tonen dat er voldaan is aan de inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen.
In sommige gevallen accepteert een rechter zelfs als er maar één afwijzing van een aanvraag is. Het gaat daarbij altijd om een weging van de feiten en omstandigheden. Als de koper bijvoorbeeld duidelijk kan maken dat hij ook bij een andere financiële instelling geen hypothecaire lening had verkregen, dan kan één afwijzing voldoende zijn.
Er is zelfs jurisprudentie waarbij al een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gedaan zonder dat er schriftelijke afwijzingen waren, omdat die nog niet door de banken waren verzonden. Na het verlopen van de termijn kwamen deze alsnog. De rechter oordeelde dat er in dat geval terecht een beroep was gedaan op het financieringsvoorbehoud.
Er zijn dus uitzonderingen mogelijk, maar het is aan te raden om voordat de termijn afloopt tenminste twee aanvragen te hebben afgerond, om tijdig en goed gedocumenteerd een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Lukt het niet om voor die tijd de aanvraag af te ronden, dan kan een mogelijkheid zijn om uitstel te vragen van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Belangrijk is ook om dit uitstel goed – schriftelijk- vast te leggen om misverstanden te voorkomen.
Het overleggen van twee afwijzingen betekent echter niet altijd dat een koper gerechtvaardigd een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Een voorbeeld is als de koper naast financiering voor de aankoopsom ook financiering heeft gevraagd voor verbouwingswerkzaamheden. In dat geval kan de verkoper stellen dat als alleen om financiering voor de koopsom was gevraagd, de lening wellicht wel was verkregen. Afhankelijk van het geval kan het zijn dat er dus meer documentatie nodig is dan alleen de brief waarbij de financieringsaanvraag wordt afgewezen.
Roep tijdig het financieringsvoorbehoud in
Kortom, voor een koper is het aan te bevelen om tijdig en schriftelijk het financieringsvoorbehoud in te roepen en dit mee te delen aan de verkoper zelf. Ook is het goed om eventuele financieringsaanvragen vóór het verstrijken van de termijn af te ronden, om de discussie te vermijden dat de koper zich niet heeft ingespannen. Voor een verkoper kan het lonen om kritisch te zijn op de overgelegde afwijzingen en na te gaan op welke voorwaarden financiering door de koper is verzocht.
Ginio Beij
