Wanneer is sprake van een derdenbeding?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt. Een grond-exploitatiemaatschappij en een woningcorporatie sluiten een overeenkomst, waarbij zij afspreken dat de exploitatiemaatschappij 12.745 m2 grond aan de woningcorporatie verkoopt en dat de woningcorporatie hierop woningen zal bouwen.

In de overeenkomst tussen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie is onder meer het volgende opgenomen:

“Koper verplicht zich 34 sociale koopwoningen te bouwen met een maximale verkoopprijs van EUR 138.000,- v.o.n. (…).

De verkoop van alle woningen zal geschieden door (naam makelaar) te (vestigingsplaats). De afgesproken courtage bedraagt 1% over de verkoopprijs v.o.n. (…)”.

Een aantal jaren na het sluiten van de overeenkomst deelt de woningcorporatie aan de exploitatiemaatschappij mee dat zij vanwege gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt een aantal woningen in de huursector wil realiseren en dat de gemeente voor de omzetting van koop naar huur toestemming heeft verleend.

Uit een wellicht onverwachte hoek komt de makelaar vervolgens met een claim. De makelaar maakt namelijk aanspraak op schadevergoeding, bestaande uit gederfde inkomsten wegens gemiste verkoopcourtage en niet afgesloten hypotheken. Ter onderbouwing voert de makelaar aan dat in de overeenkomst tussen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie een derdenbeding ten gunste van hem is opgenomen, waaruit voor de woningcorporatie de verplichting voortvloeit om de te bouwen woningen door zijn tussenkomst te verkopen. In die verplichting is de woningcorporatie tekortgeschoten, aldus de makelaar.

Daarnaast beroept de makelaar zich op een onrechtmatige daad van de woningcorporatie, stellende dat de wanprestatie die de woningcorporatie ten opzichte van de exploitatiemaatschappij pleegt (lees: het niet voldoen aan de verplichting om 34 sociale koopwoningen te bouwen c.q. te verkopen), jegens hem een onrechtmatige daad oplevert.

Het Hof vindt van niet. Daarbij neemt het Hof als uitgangspunt dat de uitleg van het beding dient te geschieden aan de hand van hetgeen de exploitatiemaatschappij en de woningcorporatie dienaangaande zijn overeengekomen, met toepassing van de Haviltex-maatstaf.

Daarnaast zou de makelaar jegens de woningcorporatie bescherming kunnen ontlenen aan artikel 3:35 BW (gerechtvaardigd vertrouwen) indien hij op grond van door de woningcorporatie gedane mededelingen of gewekte verwachtingen erop heeft vertrouwd dat hij de woningcorporatie kon dwingen tot verkoop van de woningen, aldus het Hof.

Volgens het Hof is de enkele omstandigheid dat de makelaar belang had bij nakoming van de verplichting tot bouw van 34 sociale koopwoningen door de woningcorporatie ontoereikend. Daarbij kent het Hof gewicht toe aan het betoog van de woningcorporatie dat zij nooit de bedoeling heeft gehad om zich jegens de makelaar te verplichten tot de bouw van deze koopwoningen c.q. tot het verkopen van deze woningen en dat dit tussen haar en de exploitatiemaatschappij ook nooit op deze manier ter sprake is geweest.

Daarnaast stelt het Hof vast dat er geen feiten en omstandigheden zijn waaruit volgt dat de woningcorporatie jegens de makelaar het vertrouwen heeft gewekt dat zij alle 34 woningen zou verkopen.

Ook van een onrechtmatige daad is volgens het Hof geen sprake. Daarbij stelt het Hof voorop dat de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeert betaamt, kunnen meebrengen dat een contractant zijn gedrag mede door de belangen van een derde dient te laten bepalen. Daarvoor is vereist dat de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet.

De enkele omstandigheid dat de woningcorporatie wist dan wel redelijkerwijs kon weten dat de makelaar belang had bij de verkoop van de woningen via hem als makelaar, is in dit verband onvoldoende, aldus het Hof. De woningcorporatie mocht haar belang om het risico van onverkoopbaarheid van de woningen te voorkomen zwaarder laten wegen dan het belang van de makelaar bij het genereren van inkomsten uit de verkoop van deze woningen.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat zorgvuldigheid bij het opstellen van bedingen geboden is, in dit geval ter voorkoming van een discussie over eventuele aanspraken van derden. Daarnaast is het voor contractanten goed om te weten dat het hen niet onder alle omstandigheden vrij staat om de belangen die derden bij de nakoming van een contract kunnen hebben, te verwaarlozen. Voorwaarde is wel dat die belangen zeer nauw bij de nakoming van het contract betrokken zijn.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)